樂居買房訊昨天，河南迎來了重大消息調整應急響應級別，河南省人民政府發佈通告，自今日（3月19日0時）起，我省重大突發公共衛生事件應急響應級別由Ⅰ級調整為Ⅱ級。
在歷經了漫長的寒冷與灰暗之後，我們終於離摘口罩的日子越來越近了......
如今，春暖花開，萬物復甦，一切可期！
早在2月下旬，在做好疫情防控的前提下，鄭州部分重點民生便開始了復工，其中便包括很多人心心念唸的“大四環”工程。
從近日瞭解到的最新消息，目前，鄭州“大四環”全線高架主線已經基本貫通，西四環轉入地面道路施工，其餘正進行鋪裝、伸縮縫、護欄等橋面系施工。這意味鄭州即將全面進入“大四環”時代，喜迎“新主城”。
01
環線迭代，應當說是城市化進程不斷推進的必然產物，當城市核心區趨向飽和，環線就會不斷外延，城市骨架不斷拉大，環線功能逐漸清晰，也影射了城市格局得變遷。
縱觀鄭州環線發展史，鄭州環線概念應當是從三環的建立開始的，目前環線劃分是這樣的：
一環：金水路、大學路、隴海路、紫荊山路圍合的區域
二環：由農業路、中州大道、航海路、桐柏路構成
三環：由西三環、北三環、南三環和東三環組成
四環：也是一條環形快速路，由西四環、南四環、東四環（四港聯動大道）和大河路合圍的大環線組成
環線的變化不僅影響著城市格局，也影響著人們的行動軌跡和活動範圍，人們的生活重心已從城市中心逐漸推向外圍，開發商也在紛紛開展“圈地運動”，而結果就是圍繞各環線房價也隨之變化。
環線對界定房地產區位價值以及價格定位體系的日益凸顯，撇開個例，總體上來講，以環城公路為界限，距市中心越近房產價值越高，抗跌性也越強。
02
如今，大四環快速路即將建成，伴隨著而來的“新主城”大格局即將拉開帷幕，鄭州置業者最愛的置業高地是否會變呢？下一波“筍盤潮”又將在哪爆發呢？！
何為“筍盤”？源自粵語"筍嘢"，原指“好東西”，通俗形容就是物品價廉物美，性價比高，而筍盤顧名思義就是物美價廉的房子！
買房第一看地段，而第二就是看價格了！
此次，我們從克而瑞2月最新的成交數據解析一下市場，具體剖析一下哪裡將會是下一波“筍盤潮”的爆發地？（以下成交均價數據均來自於克而瑞2月成交數據）
高門檻
鄭東新區是資金和人才薈萃之地，集萬千寵愛於一身，交通、規劃、商務、定位乃至於綠地公園都是明顯優於其他區。不過鄭東新區也分三個梯隊。
北龍湖第一梯隊，2月成交均價為29161元/㎡，依然穩居鄭州板塊均價第一，天生定位高端，由於其在三環內外的絕版稀缺性，決定了其在鄭州區域的第一價格高地，是人們的終極置業之地，唯一的缺點就是貴。
近高鐵站及龍子湖區域第二梯隊，其中2月成交數據中龍子湖北板塊成交均價為23130元/㎡；龍子湖板塊成交均價為15305元/㎡；高鐵板塊成交均價為14360元/㎡，多為公寓；板塊內交通、規劃、教育、醫療格調也有保證。
白沙則是區域第三梯隊作為東區的外溢，是鄭州向東發展先行地，雖能走向成熟的，但仍需等待，不過在四環之外了。
整體而言四環內的鄭東新區佔據價值高地、上車門檻較高，爆發“筍盤”則不太可能。
較高門檻
其次我們說說金水區、經開濱河國際新城，這兩個區域有著較高的門檻，但備受關注的原因還是稍微有些差別的。
▍金水區
金水區目前分金水老城與金水科教園區，金水區有省政府、省委，自90年代前後就憑藉著政治經濟中心成為人們青睞之地，在東區沒有崛起的時候一直是鄭州的中心，配套環境極為成熟，土地資源也較為稀缺，通常而言物以稀為貴，價值自然也較高。
金水老城包含三全國基板塊、國貿板塊，其中
三全國基板塊2月成交均價為17148元/㎡，少量房源在售，分佈較散，地塊偏小，也比較受青睞；國貿板塊2月成交均價15719元/㎡，房源極為稀少，配套成熟，就是容易堵車。
聚方科技園實拍
而新區金水科教園區即楊金板塊，最大的優勢便是與北龍湖僅一路之隔，2月成交均價15848元/㎡，可以說區域完全是藉著北龍湖的“東風”起來的，前期多為本地小開發商開發，一些樓盤房價因北龍湖的因素翻了好幾倍，卻毫無品質可言。區域內並沒有高端規劃落地，還有汙水處理廠、噪聲汙染、大量安置房等硬傷。
不過金水科教園區住宅容積率不高於2.5，商業容積率不高於3.0或3.5，限高50米。區域還是有些可取之處的，目前美盛、康橋、碧桂園入駐，希望能帶動提升一下區域樓盤的品質。整體來說，一是價格、二是房源稀缺都很難讓區域形成購買力的爆發點。
▍經開區
經開區包含有經開老城、濱河國際新城、物流園區。其中經開老城幾乎沒有住宅房源，而物流園區在四環之外，大量荒地，只有濱河國際新城最受關注。
區域街景實景圖
經開區濱河國際新城2月成交均價17765元/平，區域優勢明顯，整體規劃、配套先行。其一級土地開發模式，具有整體性和完善性，定位比較純粹。順著2016年中原自貿區的東風熱鬧起來，目前大牌開發商雲集。
雖然真空地帶也比較多，隨處依然可見荒地。不過住宅已佇立起來，未來人口一旦湧入，發展起來也比較快。目前“濱河號”公交已開通，0元可暢達濱河，區域內雖規劃有地鐵三號線，但是二期工程，開通還需等待，整體而言公共交通卻仍極為匱乏。
不過，濱河國際新城是算是拋開環線價值論較為特殊的板塊，從目前規劃上應該位於四環之外，但是按地理距離來講，其實它應該在四環內。不過按照除東區外，在環線裡價格還是偏高的，目前買這裡一般都是改善、或者投資，生活成本、上車成本都比較高，很難形成大面積購買力的爆發。
大眾門檻
而剩下惠濟區、中原區、高新區、二七區、管城區，屬於大眾門檻，均價1萬1至1萬四之間，價格合適、規劃不斷，前景可期則更容易出“筍盤”！那誰能成為下一波“筍盤潮”的爆發地呢？
除了高新區、惠濟區，其三個區域老城區雖然配套較為成熟，但土地資源幾乎已經飽和，在售樓盤較少，而且會越來越少。這裡就不一一贅述了。我們還是多將視野集中在新區裡。
▍中原區——常西湖/中原新城
“四大中心”實景圖
中原區新區包括常西湖新區和中原新城，其中常西湖新區在市府西移、CCD“四個中心”標籤加持下，成為西區最受期待的區域之一。
而最火熱的時候便是第十一屆全國少數民族傳統體育運動會的召開的時候，前景一片大好，區域樓盤一度逢開必火，目前已經開通的地鐵1號線、14號線一期，另有正在建設中的地鐵6號線、和10號線四條地鐵線加持，未來交通便利；而中原新區目前可以說是受到了常西湖紅利的影響。
2月份常西湖板塊成交均價14717元/㎡；中原新區板塊成交均價為13843元/㎡。目前兩個區域真空地帶依然較多。區域樓盤較為分散，其中部分樓盤多分佈在兩區域交匯的四環沿線，區域商業等極為匱乏，目前乃至很長一段時間很難形成人口聚集地。
▍惠濟區——北大學城
地鐵二號線延長線黃河迎賓館站
惠濟區樓盤現主要集中於北大學城板塊，一直以來區域宣揚“城市向東，生活向北”，乘著生態的東風，價格的確不低，但區域卻沒有重磅規劃，而與高新相似鄭北也有北大學城，但卻沒西區名聲大，整體來說區域不溫不火，
伴隨著房住不炒的方針的落實，區域在18年那波降價潮中未能倖免，部分樓盤小幅度下調，2月成交均價北大學城板塊為14502元/平， 目前房價較為穩定，加之二號線延長線的通車，讓區域居住價值更高。
▍二七區——二七新城
南三環生態廊道
二七新區屬於規劃較早的一個新區，依託於二七老城區，但其規劃曾經過多次修改，發展後勁略有不足，加之一直沒有出彩的規劃加持，導致區域漸漸被遺忘，與比鄰的商都新城在人氣上差了不少，目前7號線已步入動工日程，另有華僑城集團首落鄭州的大型文旅項目，部分已開始動工，相信未來能為區域增添一些人氣。
▍管城區——商都新區
區域道路實景圖
鄭新路板塊，大概範圍其實就是我們熟知的商都新區，早期大家商都新區對於其所在區域核心記憶點是扎堆的物流園區、橫行的大車以及小村莊。最初二七新城人氣是高於商都新區的，自地鐵二號線通車後，加之規劃的不斷落地，如小李莊落地、金岱園搬遷等，便已從“髒亂差”、“老破小”的標籤裡逆襲，成為剛需聖地。
2月鄭新路板塊成交均價為13291元/㎡，而且鄭新路板塊成交量為1.7萬㎡位居首位，其中富田城九鼎華府0.4萬㎡、碧桂園名門時代城0.4萬㎡。
其實是19年樓市低迷的狀態之下，個別樓盤出現小幅度上浮，而整個區域一直以來也是話題之王，其中鑫苑國際新城、綠都瀾灣、永威城開盤都取得不錯的成績，這些盤圍繞三環沿線，而此次數據銷售王富田城九鼎華府、碧桂園名門時代城則在四環沿線，在一定程度上也可以說明四環線沿線漸漸已成為剛需購買主力。
▍高新區——高新老城/ 高新新城
高新區包含高新老城、高新新城，高新老城又是鄭州的西大學城，目前社區氛圍已非常醇熟，單車隨處可見，是三環外少有的單車投放點之一。
而高新新城發展主要依託於雙湖科技城，雙湖科技城是立足於“科技”和“生態”兩大亮點。依託索河、須水河、索須河三大自然水系，以天健湖和天德湖為特色，湖心“科創金融島”高端商務為核心，打造雙湖環島匯一心的潤澤之城。
未來伴隨雙湖科技城的崛起騰飛，將是整個鄭州高知人才爭搶的區域，加之“西大學城”的良好學府氛圍，未來區域發展以及人居氛圍必然不錯。
就目前來看，雙湖科技城和高新老城區之間，並沒有太多的空白待發展地段，未來發展時銜接起來會很快。目前區域內樓盤較為扎堆，推盤量也比較充足。
從2月成交數據來看，高新老城板塊成交均價為14387元/㎡，高新新城板塊成交均價為11987元/㎡，高新新城窪地價值明顯。
整體來看，這五大區域價格相差並不是很多，不過高新和管城卻有相似之處，或地鐵起家的緣故，區域發展較為更快一些，而且新規不斷，與生活貼近，加之樓盤較為扎堆，未來發展的速度自然也不容小覷，個人認為高新新城、商都新區則更能爆發“筍盤潮”，其次便是常西湖、北大學城、二七新城。
那麼購房者是否應該現在上車呢？據克而瑞2月月報數據顯示，目前存量為745.55萬㎡，去化週期增長至16.3個月，整體來說鄭州目前市場存量存量較大。加之受疫情影響，房企也出現了不同程度的讓利，任何一個新區的早期入住者，都是獲利者。所以假如你是剛需，那麼莫要猶豫應當及時上車。
【購房資訊輕鬆享，快來關注樂居網】
閱讀更多 樂居鄭州 的文章
