乐居买房讯昨天，河南迎来了重大消息调整应急响应级别，河南省人民政府发布通告，自今日（3月19日0时）起，我省重大突发公共卫生事件应急响应级别由Ⅰ级调整为Ⅱ级。
在历经了漫长的寒冷与灰暗之后，我们终于离摘口罩的日子越来越近了......
如今，春暖花开，万物复苏，一切可期！
早在2月下旬，在做好疫情防控的前提下，郑州部分重点民生便开始了复工，其中便包括很多人心心念念的“大四环”工程。
从近日了解到的最新消息，目前，郑州“大四环”全线高架主线已经基本贯通，西四环转入地面道路施工，其余正进行铺装、伸缩缝、护栏等桥面系施工。这意味郑州即将全面进入“大四环”时代，喜迎“新主城”。
01
环线迭代，应当说是城市化进程不断推进的必然产物，当城市核心区趋向饱和，环线就会不断外延，城市骨架不断拉大，环线功能逐渐清晰，也影射了城市格局得变迁。
纵观郑州环线发展史，郑州环线概念应当是从三环的建立开始的，目前环线划分是这样的：
一环：金水路、大学路、陇海路、紫荆山路围合的区域
二环：由农业路、中州大道、航海路、桐柏路构成
三环：由西三环、北三环、南三环和东三环组成
四环：也是一条环形快速路，由西四环、南四环、东四环（四港联动大道）和大河路合围的大环线组成
环线的变化不仅影响着城市格局，也影响着人们的行动轨迹和活动范围，人们的生活重心已从城市中心逐渐推向外围，开发商也在纷纷开展“圈地运动”，而结果就是围绕各环线房价也随之变化。
环线对界定房地产区位价值以及价格定位体系的日益凸显，撇开个例，总体上来讲，以环城公路为界限，距市中心越近房产价值越高，抗跌性也越强。
02
如今，大四环快速路即将建成，伴随着而来的“新主城”大格局即将拉开帷幕，郑州置业者最爱的置业高地是否会变呢？下一波“笋盘潮”又将在哪爆发呢？！
何为“笋盘”？源自粤语"笋嘢"，原指“好东西”，通俗形容就是物品价廉物美，性价比高，而笋盘顾名思义就是物美价廉的房子！
买房第一看地段，而第二就是看价格了！
此次，我们从克而瑞2月最新的成交数据解析一下市场，具体剖析一下哪里将会是下一波“笋盘潮”的爆发地？（以下成交均价数据均来自于克而瑞2月成交数据）
高门槛
郑东新区是资金和人才荟萃之地，集万千宠爱于一身，交通、规划、商务、定位乃至于绿地公园都是明显优于其他区。不过郑东新区也分三个梯队。
北龙湖第一梯队，2月成交均价为29161元/㎡，依然稳居郑州板块均价第一，天生定位高端，由于其在三环内外的绝版稀缺性，决定了其在郑州区域的第一价格高地，是人们的终极置业之地，唯一的缺点就是贵。
近高铁站及龙子湖区域第二梯队，其中2月成交数据中龙子湖北板块成交均价为23130元/㎡；龙子湖板块成交均价为15305元/㎡；高铁板块成交均价为14360元/㎡，多为公寓；板块内交通、规划、教育、医疗格调也有保证。
白沙则是区域第三梯队作为东区的外溢，是郑州向东发展先行地，虽能走向成熟的，但仍需等待，不过在四环之外了。
整体而言四环内的郑东新区占据价值高地、上车门槛较高，爆发“笋盘”则不太可能。
较高门槛
其次我们说说金水区、经开滨河国际新城，这两个区域有着较高的门槛，但备受关注的原因还是稍微有些差别的。
▍金水区
金水区目前分金水老城与金水科教园区，金水区有省政府、省委，自90年代前后就凭借着政治经济中心成为人们青睐之地，在东区没有崛起的时候一直是郑州的中心，配套环境极为成熟，土地资源也较为稀缺，通常而言物以稀为贵，价值自然也较高。
金水老城包含三全国基板块、国贸板块，其中
三全国基板块2月成交均价为17148元/㎡，少量房源在售，分布较散，地块偏小，也比较受青睐；国贸板块2月成交均价15719元/㎡，房源极为稀少，配套成熟，就是容易堵车。
聚方科技园实拍
而新区金水科教园区即杨金板块，最大的优势便是与北龙湖仅一路之隔，2月成交均价15848元/㎡，可以说区域完全是借着北龙湖的“东风”起来的，前期多为本地小开发商开发，一些楼盘房价因北龙湖的因素翻了好几倍，却毫无品质可言。区域内并没有高端规划落地，还有污水处理厂、噪声污染、大量安置房等硬伤。
不过金水科教园区住宅容积率不高于2.5，商业容积率不高于3.0或3.5，限高50米。区域还是有些可取之处的，目前美盛、康桥、碧桂园入驻，希望能带动提升一下区域楼盘的品质。整体来说，一是价格、二是房源稀缺都很难让区域形成购买力的爆发点。
▍经开区
经开区包含有经开老城、滨河国际新城、物流园区。其中经开老城几乎没有住宅房源，而物流园区在四环之外，大量荒地，只有滨河国际新城最受关注。
区域街景实景图
经开区滨河国际新城2月成交均价17765元/平，区域优势明显，整体规划、配套先行。其一级土地开发模式，具有整体性和完善性，定位比较纯粹。顺着2016年中原自贸区的东风热闹起来，目前大牌开发商云集。
虽然真空地带也比较多，随处依然可见荒地。不过住宅已伫立起来，未来人口一旦涌入，发展起来也比较快。目前“滨河号”公交已开通，0元可畅达滨河，区域内虽规划有地铁三号线，但是二期工程，开通还需等待，整体而言公共交通却仍极为匮乏。
不过，滨河国际新城是算是抛开环线价值论较为特殊的板块，从目前规划上应该位于四环之外，但是按地理距离来讲，其实它应该在四环内。不过按照除东区外，在环线里价格还是偏高的，目前买这里一般都是改善、或者投资，生活成本、上车成本都比较高，很难形成大面积购买力的爆发。
大众门槛
而剩下惠济区、中原区、高新区、二七区、管城区，属于大众门槛，均价1万1至1万四之间，价格合适、规划不断，前景可期则更容易出“笋盘”！那谁能成为下一波“笋盘潮”的爆发地呢？
除了高新区、惠济区，其三个区域老城区虽然配套较为成熟，但土地资源几乎已经饱和，在售楼盘较少，而且会越来越少。这里就不一一赘述了。我们还是多将视野集中在新区里。
▍中原区——常西湖/中原新城
“四大中心”实景图
中原区新区包括常西湖新区和中原新城，其中常西湖新区在市府西移、CCD“四个中心”标签加持下，成为西区最受期待的区域之一。
而最火热的时候便是第十一届全国少数民族传统体育运动会的召开的时候，前景一片大好，区域楼盘一度逢开必火，目前已经开通的地铁1号线、14号线一期，另有正在建设中的地铁6号线、和10号线四条地铁线加持，未来交通便利；而中原新区目前可以说是受到了常西湖红利的影响。
2月份常西湖板块成交均价14717元/㎡；中原新区板块成交均价为13843元/㎡。目前两个区域真空地带依然较多。区域楼盘较为分散，其中部分楼盘多分布在两区域交汇的四环沿线，区域商业等极为匮乏，目前乃至很长一段时间很难形成人口聚集地。
▍惠济区——北大学城
地铁二号线延长线黄河迎宾馆站
惠济区楼盘现主要集中于北大学城板块，一直以来区域宣扬“城市向东，生活向北”，乘着生态的东风，价格的确不低，但区域却没有重磅规划，而与高新相似郑北也有北大学城，但却没西区名声大，整体来说区域不温不火，
伴随着房住不炒的方针的落实，区域在18年那波降价潮中未能幸免，部分楼盘小幅度下调，2月成交均价北大学城板块为14502元/平， 目前房价较为稳定，加之二号线延长线的通车，让区域居住价值更高。
▍二七区——二七新城
南三环生态廊道
二七新区属于规划较早的一个新区，依托于二七老城区，但其规划曾经过多次修改，发展后劲略有不足，加之一直没有出彩的规划加持，导致区域渐渐被遗忘，与比邻的商都新城在人气上差了不少，目前7号线已步入动工日程，另有华侨城集团首落郑州的大型文旅项目，部分已开始动工，相信未来能为区域增添一些人气。
▍管城区——商都新区
区域道路实景图
郑新路板块，大概范围其实就是我们熟知的商都新区，早期大家商都新区对于其所在区域核心记忆点是扎堆的物流园区、横行的大车以及小村庄。最初二七新城人气是高于商都新区的，自地铁二号线通车后，加之规划的不断落地，如小李庄落地、金岱园搬迁等，便已从“脏乱差”、“老破小”的标签里逆袭，成为刚需圣地。
2月郑新路板块成交均价为13291元/㎡，而且郑新路板块成交量为1.7万㎡位居首位，其中富田城九鼎华府0.4万㎡、碧桂园名门时代城0.4万㎡。
其实是19年楼市低迷的状态之下，个别楼盘出现小幅度上浮，而整个区域一直以来也是话题之王，其中鑫苑国际新城、绿都澜湾、永威城开盘都取得不错的成绩，这些盘围绕三环沿线，而此次数据销售王富田城九鼎华府、碧桂园名门时代城则在四环沿线，在一定程度上也可以说明四环线沿线渐渐已成为刚需购买主力。
▍高新区——高新老城/ 高新新城
高新区包含高新老城、高新新城，高新老城又是郑州的西大学城，目前社区氛围已非常醇熟，单车随处可见，是三环外少有的单车投放点之一。
而高新新城发展主要依托于双湖科技城，双湖科技城是立足于“科技”和“生态”两大亮点。依托索河、须水河、索须河三大自然水系，以天健湖和天德湖为特色，湖心“科创金融岛”高端商务为核心，打造双湖环岛汇一心的润泽之城。
未来伴随双湖科技城的崛起腾飞，将是整个郑州高知人才争抢的区域，加之“西大学城”的良好学府氛围，未来区域发展以及人居氛围必然不错。
就目前来看，双湖科技城和高新老城区之间，并没有太多的空白待发展地段，未来发展时衔接起来会很快。目前区域内楼盘较为扎堆，推盘量也比较充足。
从2月成交数据来看，高新老城板块成交均价为14387元/㎡，高新新城板块成交均价为11987元/㎡，高新新城洼地价值明显。
整体来看，这五大区域价格相差并不是很多，不过高新和管城却有相似之处，或地铁起家的缘故，区域发展较为更快一些，而且新规不断，与生活贴近，加之楼盘较为扎堆，未来发展的速度自然也不容小觑，个人认为高新新城、商都新区则更能爆发“笋盘潮”，其次便是常西湖、北大学城、二七新城。
那么购房者是否应该现在上车呢？据克而瑞2月月报数据显示，目前存量为745.55万㎡，去化周期增长至16.3个月，整体来说郑州目前市场存量存量较大。加之受疫情影响，房企也出现了不同程度的让利，任何一个新区的早期入住者，都是获利者。所以假如你是刚需，那么莫要犹豫应当及时上车。
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