2020-03-19 11:31:46 佚名

深圳房產人

所謂小產權房是針對產權房（俗稱大產權房）而言，是政府批准的村民在宅基地上修建的自用房，房屋有鄉政府頒發的房屋所有權證，但土地是農村的集體土地，而不是經過招牌掛的出讓地。所以，這類房屋可以使用，拆遷有補償，但現行法律和政策規定禁止交易。

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您好！小產權房是因為土地實際使用用途與規劃用途不一致，或土地實際使用人和規定使用人不一致而導致的違規違法建築的總稱。購買小產權房的人群主要出於以下幾個目的：價格便宜不限購、賭博未來房產拆遷有補償；出租或經營使用。

下面將從小產權房的定義、優劣處和幾種購房者未來可能產生的風險進行詳細闡述。

第一，小產權房的定義與利弊

首先明確，小產權房是一類違法建築，即使今年新的《土地管理法》出臺，也並沒有給小產權房“轉正”的跡象，甚至是各地對於小產權房的管控越來越嚴格。

至於違規的原因，主要分為

土地實際使用用途與規劃用途不一致，例如，將耕地性質的土地建設商用住宅；
土地實際使用人與規定的使用人不一致，例如，將村集體的宅基地賣給外村人等。

既然違規，為什麼還有這麼多人買？主要還是因為價格便宜，不受購房資格和限購限制（小產權房普遍地理位置偏遠，地價本身便宜，再加上不需要繳納土地出讓金，所以成本就很低）

但是小產權房本身仍然存在很多問題：首先因為本身就是違規建築，所以不需要經過國家審核驗收，在質量、設計、配套設施設備方面也都可能存在隱患。最重要的是，國家隨時可能對違建進行徵收、拆遷、處罰。

第二，購房者的風險

1、購房過程沒有保障。

《土地管理法》規定：農民集體所有土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設。將農民集體土地轉為國有土地、農村集體經濟組織非法出讓或出租集體土地用於非農業建設、城鎮居民在農村購置宅基地、農民住宅或‘小產權房’等違法用地，不得登記發證。

小產權房本身違法，所以其購買過程也不受法律保護。購買小產權房之後獲得的所謂的村集體或地方政府頒發的“產權證書”只有登記作用，沒有實際的產權證明作用；所有買家賣家簽訂的購房合同，都屬於君子協定，任何一方均可以“買賣不合法”為理由終止購買。一旦一方提出想反悔終止購買關係的情況，賣房僅需要返還當時的購房款（無需補償裝修費和房屋價值增值部分），買方也需要退還房屋（部分時候還需要扣除居住時間內居住費用，相當於繳納房租）；所以對於買賣雙方，尤其是買方所面臨的風險極其大。

2、拆遷需面臨罰款，同時還存在沒有補償的風險

目前國家對於小產權房徵收後的補償、罰款問題並沒有明確的規定。所以也只能根據近期實施的拆遷項目瞭解政策走向。

案例一，深圳作為小產權房的重災區，一直是小產權房處理、徵收的風向標。