2020-03-19 11:31:46 佚名

深圳房产人

所谓小产权房是针对产权房（俗称大产权房）而言，是政府批准的村民在宅基地上修建的自用房，房屋有乡政府颁发的房屋所有权证，但土地是农村的集体土地，而不是经过招牌挂的出让地。所以，这类房屋可以使用，拆迁有补偿，但现行法律和政策规定禁止交易。

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您好！小产权房是因为土地实际使用用途与规划用途不一致，或土地实际使用人和规定使用人不一致而导致的违规违法建筑的总称。购买小产权房的人群主要出于以下几个目的：价格便宜不限购、赌博未来房产拆迁有补偿；出租或经营使用。

下面将从小产权房的定义、优劣处和几种购房者未来可能产生的风险进行详细阐述。

第一，小产权房的定义与利弊

首先明确，小产权房是一类违法建筑，即使今年新的《土地管理法》出台，也并没有给小产权房“转正”的迹象，甚至是各地对于小产权房的管控越来越严格。

至于违规的原因，主要分为

土地实际使用用途与规划用途不一致，例如，将耕地性质的土地建设商用住宅；
土地实际使用人与规定的使用人不一致，例如，将村集体的宅基地卖给外村人等。

既然违规，为什么还有这么多人买？主要还是因为价格便宜，不受购房资格和限购限制（小产权房普遍地理位置偏远，地价本身便宜，再加上不需要缴纳土地出让金，所以成本就很低）

但是小产权房本身仍然存在很多问题：首先因为本身就是违规建筑，所以不需要经过国家审核验收，在质量、设计、配套设施设备方面也都可能存在隐患。最重要的是，国家随时可能对违建进行征收、拆迁、处罚。

第二，购房者的风险

1、购房过程没有保障。

《土地管理法》规定：农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。将农民集体土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或‘小产权房’等违法用地，不得登记发证。

小产权房本身违法，所以其购买过程也不受法律保护。购买小产权房之后获得的所谓的村集体或地方政府颁发的“产权证书”只有登记作用，没有实际的产权证明作用；所有买家卖家签订的购房合同，都属于君子协定，任何一方均可以“买卖不合法”为理由终止购买。一旦一方提出想反悔终止购买关系的情况，卖房仅需要返还当时的购房款（无需补偿装修费和房屋价值增值部分），买方也需要退还房屋（部分时候还需要扣除居住时间内居住费用，相当于缴纳房租）；所以对于买卖双方，尤其是买方所面临的风险极其大。

2、拆迁需面临罚款，同时还存在没有补偿的风险

目前国家对于小产权房征收后的补偿、罚款问题并没有明确的规定。所以也只能根据近期实施的拆迁项目了解政策走向。

案例一，深圳作为小产权房的重灾区，一直是小产权房处理、征收的风向标。