長沙房產大佬
這個關於店鋪是否值得投資的問題最近問的特別多，但是根據有限的資料真的很難給出靠譜的答案，一個投資是否合適需要多方面考慮的。
算一算資金成本
總價900萬不知道是不是全部費用，為了方面計算這裡暫且當做全部的資金成本吧，投資900萬每年租金50萬，投資收益率為5.55%。
我們再看一下現在銀行存款的利率
如圖所示是今年上半年很多家銀行的存款利率彙總圖，中位數大概是4.5%左右，那麼相比存銀行，收益率還是不錯的。
如果這900萬你是分期的，按照店鋪首付一半，商業貸款一半，商貸利率提高30%計算，你的資金成本是4.5/2+4.5/2*（1+0.3）=5.175%。這麼看來投資店鋪是可以獲取超額收益的，還不錯。
投資的風險
梳理一下投資的風險主要是這幾個：
第一，租金後續的穩定性。我們知道在以前商鋪處於強勢地位的時候，是不愁沒有租戶的，租金還每年在上漲，但是我不知道這個店鋪的位置怎麼樣，是不是很強勢，肯德基會不會要求降低房租？會不會不再續租？當然我們考慮的是最好可以每年提高一點房租的。
現在城市在迅速發展，商業綜合體也在變多。有限的人口會被分流，多個商業中心的條件下其實稀釋了現有商鋪的價值，更不要考慮電商發展帶來的衝擊。
第二，商鋪回收房產稅，以後房地產稅出臺後，連居民的住宅都需要繳稅，商業目的的店鋪肯定跑不了，住宅急了還能賣出去，商鋪的流動性是很差的，再次交易需要付出的手續費也很貴，很難找到下家去掏這麼一筆鉅款。同時商鋪沒有民生性質，它的稅率有可能會更高。
投資商鋪有技巧
如果你一定要買，那麼應該注意以下幾個問題：
1、店鋪所在區域的商業環境很好
商業區域內的各家店鋪在經營方面可以互補，互動，形成具備活力的規模效應，比單個獨立的店鋪生態要好很多。
2、尋找穩定的租戶
其實肯德基是很好租戶了，可以簽訂比較長時間的租約，保證租金的穩定性。
3、考察店鋪周邊的商業環境
儘量選擇三類店鋪：高入住率，社區的底商；寫字樓下的底商；商業街的臨街面。
我們可以通過百度地圖熱力圖，去查看周邊的人流量。
機會成本
交易稅費高、槓桿率低，註定商鋪的流通性差，所以開發商在賣給你商鋪的時候，都要提前透支至少三年的升值空間。除了店鋪我們還有哪些投資機會呢？
如圖是我們買入中國農業銀行可以獲取的股息率，高達4.83%，而且現在買入這個股票的“租金”還以每年12%的速度在提高，明年就是5.4%，後年是6%，大後年是6.78%……
如果覺得購買股票風險大，那麼我們看看很多的被動指數基金，比如這款紅利基金
股息率已經高達6.47%，不敢繼續算了。
在房地產畸形發展多年，實體經濟凋零，國家大力提倡創新經濟的今天，投資不動產的收益率可能會長期低於股權投資，投資店鋪的風險和收益已經不再匹配。
怎麼投資，最好還要根據自己的實際情況決定。
貧民窟的大富翁
如果對於肯德基的佈局有所瞭解的，就應該知道肯德基的選點是極其挑剔的，一般都只在市中心，佈局地點往往都是城市的中心地帶及主要的大型綜合體內。雖然說目前實體經濟受互聯網衝擊的影響，商鋪的出租率有所下降。但是你看看各個城市的中心地段，哪個商鋪不照樣大把人搶著租，所以如果這個店鋪真的是肯德基租的，那麼絕對可以入手，一鋪養三代可不是傳說，而是現實存在的案例。
真實性
一般而言，由於肯德基的名氣在那，為了吸引人流，很多開發商常常給予最優惠的租金（肯德基租的地方，開發商自持的比較多，個人產權的店鋪較少），所以如果肯德基出50萬，周邊的商家租金最少貴20%，在60萬元以上，依此反推，你這個商鋪最少價值在1000萬元以上，但是現在卻只給你900萬元（說是900萬元，其實450萬元就能拿下來了，為何這麼說，我們後面分析），所以這其中是否有貓膩，你要搞清楚再來？說實在的，這種旺鋪門面一般都不會流入市場，因為這個等於一隻下金蛋的母雞，現實中這類商鋪流出往往是銀行拍賣的抵押物或房東家中遇到急事必須變現才有可能遇到。
450萬元即可到手
商鋪的首付款一般都需要50%：首付450萬元，貸款450元，年利率以基準上浮20%計算（即5.88%），貸款20年，等額本息，每個月還款3.2萬元，年租金50萬元（即每月租金收入為4.17萬元，而且租金還會漲），租金扣除貸款還剩下1萬元，所以這套房子實際付出450萬元就可以拿到手了。
注意點
由於這個房子的價格實在太低，所以要注意以下幾點：
一是商業用地的使用權僅有40年，這個商鋪對應的土地使用權還剩下幾年？
二是這個房子的出售人是否擁有該房子完整的所有權及使用權？房子有沒有存在被抵押的情況？
三是肯德基的租期還剩下幾年，後續是否要續租？
四是周邊的房租價格是多少？是否都與該處的房租類似或高於該處的房租，如果周邊的房租明顯低於該處的房租，你要注意房東提供的是否為陰陽合同？
五是這900萬元是否為全部的費用，還是有其他各類沒疊加的費用？
總結
如果上述幾點都沒有任何問題的話，那麼不用猶豫了，這種千載難逢的機會，此時不入手更待何時，錯過這個村可就沒有這個店了，不過說實話，我對此始終保持著一定的懷疑性。
鯉行者
首席投資官評論員陶子認為，如果一個商鋪真能達到穩定的年5.5%的投資收益率，果斷無腦入，畢竟我國經濟還在發展，現在收益率就能達到5.5%，未來經濟好了，地價也會上升，又有穩定的房租收入，何樂而不為呢？
但是你說的這家商鋪該不該入手，就得另外考慮了。
首先，年租金50萬，是你聽中介忽悠的，還是你自己和肯德基談出來的。如果你買下這家商鋪，肯德基能和你籤10年合約，年租金50萬，那就沒問題，如果是中介說的，他們為了賣房什麼都說得出來，別信。房子能租多少錢得靠自己打聽，假扮租客，問問周邊房東，或者直接問問周邊的商戶，大概租金多少就有個數了。
第二，商鋪總價900萬，是包含各種稅費到手900萬，還是另有別的費用。商鋪各項稅費比較高，得讓中介幫你核算清楚到手價，才能搞明白這筆投資到底值不值得。
第三,商鋪地段如何，有沒有升值潛力。看商鋪，首先要看商業氛圍，地段是位於商業街，還是居民區，客流量如何。一般位於核心商圈、交通便利、人流量大的地方，升值空間更大。
第四，你本人財務狀況如何，日常生活中有沒有用錢的地方。投資固定資產，尤其是商鋪，資產流動性差，變現慢。如果你的家庭有用大錢的可能性，最好不要投資商鋪，免得資金短缺時候週轉不開。
首席投資官
一鋪養三代已經成為歷史，三代養一鋪成為現實。在經濟下行壓力增大的今天，投資商鋪要謹慎。
如果手上有900萬元，按照最保守的理財方式，選擇銀行三年期大額存單，可以輕鬆獲得4.2%的年收益率，也就是一年很容易獲得37.8萬元利息。這是沒有任何風險的理財方式。
如果把每年的利息再拿去存大額存單，10年下來起碼能有470萬元收益，也就是900萬元變成1370萬元。
如果自己有900萬元資金，買下後年租金50萬元的話，租金回報率5.56%，看起來似乎還不錯，但是實際上存在諸多風險。如果從回本時間來看，18年才能回本，投資價值不大。
具體風險如下：
1、首先資金較多，一旦投入後再想轉賣是非常困難的。
2、假如肯德基如今的租期到期後不續租，或者租金大幅下滑，收益率會大大降低；
3、房產稅三年內落地概率極大，而房租收稅是一定的，即使按5%的稅率，50萬元也要變成45萬元。
4、商業房產只有40年產權，當下還剩多少年是關鍵，到期後一般還會產生一筆不菲的費用續期。
5、當前房價處於高位，未來有大幅下降的可能。
6、900萬元是所有稅費都算在裡面還是沒有，原房東的個人所得稅誰來承擔。
如果一下子拿不出900萬元，那麼這個商鋪更沒有投資價值了。
商業貸款首付50%，貸款基準利率6.55%，一般上浮10%-20%，也就是至少7.20%。
自己拿出一半，也就是450萬元，貸款450萬元。貸款時間最長10年，還不能超過產權剩餘年限。
就以利率7.20%，貸款450萬元，10年來計算：
等額本息的還款方式，每月還款5.27萬元，一年下來就是63.24萬元，租金尚且不夠還房貸，每年自己還要貼13.24萬元，10年下來就要支付182.57萬元的利息。
最起碼貸款時間內，自己支付了450萬元是完全沒有收益的，而十年累計再往裡貼132.4萬元，也是沒有收益的，十年後房子才完全屬於自己。
拿450萬元存銀行三年期大額存單，4.2%的年利率，一年利息18.9萬元，利息繼續投資，按4%收益率，10年下來也能有236萬元，本息總和686萬元。
如果肯德基不再租用或者租金下降，那麼自有資金夠還房貸嗎？
如果10年後房價下降了，那這10年是不是白買了，還虧了本金？
商鋪不是你想賣，就能有人買。過高的稅費，過高的總價，註定了接盤俠稀少。
總而言之，這不是一筆小投資，存在諸多不確定性，風險很大，收益率不突出，不適合投資。
財智成功
長沙有一套現在租給肯德基，總價900萬，年租金50萬起，值得投資嗎。筆者認為，現在投資商地產或者商鋪的時代結束了。這種情況基本都是房地產中介或者地產商為了忽悠你投資商業地產而設的套，國內這兩年許多投資商鋪的投資者都是這麼上當的，在你買商鋪之前，中介或地產商告訴你有哪些大商家來租你的房子，等你買好房子後，這些要租你房子的大商家就都不來租了，結果是所有的買商鋪的投資者都上當了，想退房人家不退，打官司又打不贏，鬧也鬧不過人家，最後只能是自認倒黴。
十年前投資商鋪是因為房價在上漲空間，房子在上漲，所投資的商鋪又有租金，房價大幅上漲又能獲得超高收益。現在是三十年河東三十年河西，那個炒房的時代一去不復返了，在中國任何城市的房價不可能再上漲了，所有中國城市的房價只能是下跌，只不過有的城市跌得多點有的城市跌得少點。投資商業地產或者投資商鋪再也不可能出現房價上漲的情況了，中介或者地產商編一些謊言來欺騙投資者，誘騙投資者投資商業地產或者商鋪成為了現在非常普遍的現象，只要你一買，再想退房也都退不了房。所以，現在還想投資商業地產或者商鋪的投資者從2019年起最好不要再做這種考慮，根據自己的投資偏好，選擇投資一些低風險的收益穩健的理財產品才是上策。
如果您認同我的觀點，請加我的關注並點贊。如果您有什麼財富生活中疑惑或者投融資資本運作的難題也歡迎私信提出，謝謝您們的支持。
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金融學家宏皓教授
從你描述中如果這是真實性還是值得考慮的投資的，至於能不能投資我個人覺得還是要進一步的瞭解和根據你個人情況而定。
首先我來跟你分析一下收益，店鋪總價是900萬元，而出租出去年收入50萬起，10年收入就500萬，20年就1000萬，只要20年的時間就還可以賺100萬元還得到了店鋪；這種投資回報率已經非常高了，單純從收益率角度分析是值得投資的。
另外再從店鋪的真實性角度分析，這家店鋪是否總價值900萬？店鋪裡面有沒有任何產權糾紛？再度考察店鋪是否租給肯德基？然後再確定租金年收入有沒有50萬起？跟肯德基簽訂租期是多少年？等等這些一定要弄清楚之後在確定是否投資，畢竟這是900萬投資，一旦其實有任何問題將面臨虧損局面的。所以我個人建議是把這些事的真實性去考察清楚，確認無誤的話是值得投資的。
最後分析你個人經濟情況，如果你土豪本身不差這900萬，手頭比較松，拿900萬作為一個長期投資是可以考慮的。但是如果你沒有這麼多錢，手頭只有一兩百萬，其餘幾百萬都是要向銀行借的，這就要值得非常考慮了。畢竟你想銀行貸款也是需要付利息的，而你的年收益率5.5%估計還走不過你貸款利息，所以如果你個人經濟寬裕可以投資，如果大部分資金都是需要銀行貸款就不值得投資了，這樣會拉長你投資回報率。
老金財經
50萬除以900萬，是5.56%的收益率，是不是這就是意味著，這筆投資就是投資900萬，永續利率5.56%的一筆投資呢？幾天前浦發銀行有一筆永續債的投資，利率大約4.73%，很明顯，肯德基傳統理念上經營比較穩健，樓下有一家開了已經10年了。所以，你可以近似的看做是一筆長期的債權。這樣看是划算的，但是，如下幾點，你依然要思考。
1、租賃時間。我們看到永續債大約4.73%的利率，如果是銀行養老保險呢，你通過年金計算大約是在4.5%的年化左右，由於未來央行利率總體上走低概率較大，比如日本都是負利率。所以，有可能養老保險未來的利率還要低。所以如果這筆租賃足夠的久，這是划算的。因為未來你可能無法獲得如此高的回報。所以關鍵問題是，你一口氣能夠籤多少年的租賃。一般超過10年，都是可行的。（有人思路不一樣，他認為過幾年可以漲租金，從確定性的角度，這個租金漲跌，不一定.）
2、關於商鋪折舊的問題。商鋪不同於債券的地方，就是他會變舊，市中心的熱點地區也會改變。當然也有可能未來還會升值或者貶值。不過升值貶值這方面就不去預測了，我們只說折舊，商業地產產權40年，雖然產權不影響，但是你大致要估算一下，大約一年2.25萬的折舊，這樣你的租金大約是5.3%的收益率。這和債券不同，債券是可以出售換取本金的。
3、通脹的問題大約沒那麼嚴重。一般我們計算會按照現值的方法，但是房地產特殊，房屋價值正相關於通脹，並且和無風險利率也有相關性。也就是說，如果通脹水平高，你可以從房屋出售上面獲得更多的增值。
4、維護費用。雖然一般出租人負責維護費用，但是商鋪租賃有特殊性，你可以將維修維護的責任交給對方。因為肯德基需要按照其要求裝修，那麼這部分改造之後的房產維護理應交予他。
綜上，900萬每年租金50萬是合理的，關鍵問題是需要鎖定更加長期的房產租賃合同。而最終你這筆投資是否成功，關鍵還在於商業地產的增值部分是否實現。
凱恩斯
投資900萬，租給肯德基年租金50萬，值得投資嗎？回答是：不值得投資！原因如下：
第一、單純從投資回報率看投資是狹隘的。
從投資回報率看似，5.5%的回報率不低，但是考慮到900萬的基數，那就是低了。那麼算一下投資回報期：900/50=18年，這個回報期也過長。
首先，能做肯德基的店鋪，位置應該十分優越。即使不是核心商區，至少也是次核心商區，那麼這樣的核心區，投資900萬不少，年入50萬不多。
其次，我們換一種說法，假如自己在此位置投資200萬，經營其他項目，比如品牌火鍋、海鮮自助餐等，能否一年賺50萬。答案是可能性很大的。
再者，肯德基能否長期經營下去？目前肯德基分為自營和加M店，自營的還好做，加M的店老闆，如果不賺錢，能持續經營嗎？
所以，年租金50萬的收入，也是存在很大風險的。而到時想轉租，基本上要賠上2個月的時間。
第二、做過商業綜合體的都知道，引進肯德基這樣一線品牌店的結果是：房價高而房租低！
肯德基與其他同位置的店鋪相比，要求高而租金低，基本上是其他店鋪租金的三分之一。引進此類店鋪一般是為了整體引流或者提升商業價值的，說白了，引進肯德基是為了提升房價和其他店鋪租金的。靠收肯德基的房租賺錢的很少，收益也是比較低的，但是，周邊的房價幾乎是最高的了。
綜上所述，在房價虛高的商圈投資900萬，雖然在一定時期內能年入50萬，基數過大，回報週期過長。同時，與投資200-300萬就能年收入40-50萬相比，到底怎樣划算就不言而喻啦！
釐生商業策略
題意是問：長沙一個店鋪賣900萬，肯德基一年50萬租金，問值得投資不？餐先鋒是這樣看的：
一，只說商鋪投資，是否值得！
二，如果真有900萬，能否有更合適的理財方式！
一，只說這個商鋪：
1，從投資回報看，值得！
肯德基對店鋪要求較高，所以這個鋪子能被選上，位置應該不錯！
肯德基一般合同要求不低於10年，所以收入比較穩定！
如果3年後，每年可以遞增5%，那麼14年就能收回投資。也就是說，年回報率達到7%，是不錯的投資回報率了！因為一般能接受的是大於5%。
且，商鋪升值價值不算！
另外，如果肯德基不租了，窩子已經養熱了，也不愁租不出去！特別是特色餐飲品牌，對於這種200多平的鋪子很喜歡(火鍋、串串、中餐)！補充：肯德基鋪子需求200平以上！
二，有沒有更合理的資金配置方法：
如果不買這個鋪，可以如下建議：
1，200萬，存四大行定期；留著孩子結婚或者留學用。或者棺材本！年利息睡稅後約7.2萬左右。
2，100萬，購買可隨時支出的基金。年收入稅後3萬左右。
3，200萬，購買大型銀行理財產品。年收入稅後約10萬左右。
4，300萬，按揭價值600萬的5個20平的核心商圈商鋪出租。按出租率80%，年租金30萬一個，120萬一年。
5，100萬，投資託管型連鎖餐飲或者零售品牌。年化率30%，30萬。
或者加盟一些比較靠譜的、不需要依賴人工、面積不大、投資不大的快餐簡餐品牌，比如阿蠔海鮮燜面、辣不哆泡椒雞公煲等，兩家店，年回報預計60萬。
這個配置，年入170-200萬。比投資一個鋪子的風險相比，更分散！且回報高100萬以上！
餐先鋒幫轉鋪
蔣老師觀點：商鋪投資要謹慎，雖然這個商鋪看起來有肯德基的保障，而且租金看似不低，但是綜合來看，商鋪投資的坑比較多，建議謹慎入手。
肯德基還能租多少年？
肯德基本身是一個吸引人流的重心，不僅僅可以做好自身的經營，而且還能夠帶動周邊的商鋪。這樣周邊商鋪都旺起來了，對於商鋪本身的升值也是有幫助的。
但是肯德基能不能確保長期續租是一個關鍵問題。如果能夠籤5-10年的租約，而且約定每年一定的漲幅，那麼對於這個投資來說，還算是比較穩。
假設長期租約有10年，10年租金收入是500萬。初期投入900萬，資金成本是5.85%（銀行貸款利率），那麼最終折現值只有370萬，內部收益率（IRR）是-14%。換句話說，50萬的年租金，實際上只值現在的370萬。
就這個租金收益而言，應該是不算高，10年時間沒有收回成本。但是好在商鋪本身的價值還在，一方面享受租金收益，還享有商鋪本身價值上漲的紅利。
只是這個投資回報期過長，而且涉及肯德基是否續租的問題。假設肯德基只租了5年，那麼實際上5年租金相當於現在的211萬。
考慮到商鋪可以首付5成，貸款450萬，那麼按照銀行5.85%利率，最長10年的貸款週期來計算，大概需要18年的時間，租金才能還完貸款。
就投資回報來說，這個收益週期過長，有一定風險。但是好在未來商鋪依舊能夠出手，那麼這些租金可以真正的落袋為安。
機會成本有多高？
選擇一個商鋪作為投資品，其實並非是最佳的選擇。除了商鋪，還有很多更值得入手的產品。
這裡我們要考慮的是機會成本，也就是這900萬如果做其他投資，那麼能夠賺得的收益有多少。
假設自有資金是900萬，可以投資的包括私募基金、理財產品、房產等等，這些投資品如果要求穩的話，年化6%-9%應該問題不大，如果尋求長期較高收益的話，可以選擇房產，房產比商鋪的升值空間要大得多。
根據國家統計局最新的數據顯示，長沙的新房價格同比漲幅為6.1%，如果能夠選對片區新房，這個升值空間還是不錯的。
此外，如果選擇銀行理財的話，穩定的收益也可以達到6%左右；如果選擇私募基金，稍微高些的收益會達到9%-15%。
當然還有其他理財產品，相對於購買商鋪而言，這些的流通性都要更好。購置商鋪還要涉及轉讓費、稅費、資金成本等等，機會成本相對較高。
存在的風險有哪些？
1、產權年限的問題。商業性質使用權只有40年，如果已經過了數年，那麼剩下的使用權年限太少的話，不利於商鋪轉讓。
2、總價高，稅費高，接盤俠少。商鋪本身價格高，多數投資者缺乏這樣的實力去接盤，很可能掛盤很久無法出售。導致成交週期長。
3、隱形債務問題。如果這個商鋪很搶手，那麼現在出手的房東是不是有隱形債務，商鋪本身是否有抵押、擔保等問題，都需要一一核實清楚。
4、商鋪升值潛力不如住宅。900萬的總價可以在長沙核心區購置多套住宅，將來的升值潛力會更大。
5、資金壓力需要考慮。購置商鋪如果需要全款的話，900萬一次性拿出來也不是小數，如果可以貸款的話，每年50多萬的還款壓力也不小，需要做好現金流的規劃。
綜上所述：
商鋪投資的回報週期長，資金壓力大，這個項目還涉及肯德基簽約續租的問題，另外商鋪的升值潛力不如房產，如果有更好的選擇，則不建議入手商鋪。
