长沙房产大佬
这个关于店铺是否值得投资的问题最近问的特别多，但是根据有限的资料真的很难给出靠谱的答案，一个投资是否合适需要多方面考虑的。
算一算资金成本
总价900万不知道是不是全部费用，为了方面计算这里暂且当做全部的资金成本吧，投资900万每年租金50万，投资收益率为5.55%。
我们再看一下现在银行存款的利率
如图所示是今年上半年很多家银行的存款利率汇总图，中位数大概是4.5%左右，那么相比存银行，收益率还是不错的。
如果这900万你是分期的，按照店铺首付一半，商业贷款一半，商贷利率提高30%计算，你的资金成本是4.5/2+4.5/2*（1+0.3）=5.175%。这么看来投资店铺是可以获取超额收益的，还不错。
投资的风险
梳理一下投资的风险主要是这几个：
第一，租金后续的稳定性。我们知道在以前商铺处于强势地位的时候，是不愁没有租户的，租金还每年在上涨，但是我不知道这个店铺的位置怎么样，是不是很强势，肯德基会不会要求降低房租？会不会不再续租？当然我们考虑的是最好可以每年提高一点房租的。
现在城市在迅速发展，商业综合体也在变多。有限的人口会被分流，多个商业中心的条件下其实稀释了现有商铺的价值，更不要考虑电商发展带来的冲击。
第二，商铺回收房产税，以后房地产税出台后，连居民的住宅都需要缴税，商业目的的店铺肯定跑不了，住宅急了还能卖出去，商铺的流动性是很差的，再次交易需要付出的手续费也很贵，很难找到下家去掏这么一笔巨款。同时商铺没有民生性质，它的税率有可能会更高。
投资商铺有技巧
如果你一定要买，那么应该注意以下几个问题：
1、店铺所在区域的商业环境很好
商业区域内的各家店铺在经营方面可以互补，互动，形成具备活力的规模效应，比单个独立的店铺生态要好很多。
2、寻找稳定的租户
其实肯德基是很好租户了，可以签订比较长时间的租约，保证租金的稳定性。
3、考察店铺周边的商业环境
尽量选择三类店铺：高入住率，社区的底商；写字楼下的底商；商业街的临街面。
我们可以通过百度地图热力图，去查看周边的人流量。
机会成本
交易税费高、杠杆率低，注定商铺的流通性差，所以开发商在卖给你商铺的时候，都要提前透支至少三年的升值空间。除了店铺我们还有哪些投资机会呢？
如图是我们买入中国农业银行可以获取的股息率，高达4.83%，而且现在买入这个股票的“租金”还以每年12%的速度在提高，明年就是5.4%，后年是6%，大后年是6.78%……
如果觉得购买股票风险大，那么我们看看很多的被动指数基金，比如这款红利基金
股息率已经高达6.47%，不敢继续算了。
在房地产畸形发展多年，实体经济凋零，国家大力提倡创新经济的今天，投资不动产的收益率可能会长期低于股权投资，投资店铺的风险和收益已经不再匹配。
怎么投资，最好还要根据自己的实际情况决定。
贫民窟的大富翁
如果对于肯德基的布局有所了解的，就应该知道肯德基的选点是极其挑剔的，一般都只在市中心，布局地点往往都是城市的中心地带及主要的大型综合体内。虽然说目前实体经济受互联网冲击的影响，商铺的出租率有所下降。但是你看看各个城市的中心地段，哪个商铺不照样大把人抢着租，所以如果这个店铺真的是肯德基租的，那么绝对可以入手，一铺养三代可不是传说，而是现实存在的案例。
真实性
一般而言，由于肯德基的名气在那，为了吸引人流，很多开发商常常给予最优惠的租金（肯德基租的地方，开发商自持的比较多，个人产权的店铺较少），所以如果肯德基出50万，周边的商家租金最少贵20%，在60万元以上，依此反推，你这个商铺最少价值在1000万元以上，但是现在却只给你900万元（说是900万元，其实450万元就能拿下来了，为何这么说，我们后面分析），所以这其中是否有猫腻，你要搞清楚再来？说实在的，这种旺铺门面一般都不会流入市场，因为这个等于一只下金蛋的母鸡，现实中这类商铺流出往往是银行拍卖的抵押物或房东家中遇到急事必须变现才有可能遇到。
450万元即可到手
商铺的首付款一般都需要50%：首付450万元，贷款450元，年利率以基准上浮20%计算（即5.88%），贷款20年，等额本息，每个月还款3.2万元，年租金50万元（即每月租金收入为4.17万元，而且租金还会涨），租金扣除贷款还剩下1万元，所以这套房子实际付出450万元就可以拿到手了。
注意点
由于这个房子的价格实在太低，所以要注意以下几点：
一是商业用地的使用权仅有40年，这个商铺对应的土地使用权还剩下几年？
二是这个房子的出售人是否拥有该房子完整的所有权及使用权？房子有没有存在被抵押的情况？
三是肯德基的租期还剩下几年，后续是否要续租？
四是周边的房租价格是多少？是否都与该处的房租类似或高于该处的房租，如果周边的房租明显低于该处的房租，你要注意房东提供的是否为阴阳合同？
五是这900万元是否为全部的费用，还是有其他各类没叠加的费用？
总结
如果上述几点都没有任何问题的话，那么不用犹豫了，这种千载难逢的机会，此时不入手更待何时，错过这个村可就没有这个店了，不过说实话，我对此始终保持着一定的怀疑性。
鲤行者
首席投资官评论员陶子认为，如果一个商铺真能达到稳定的年5.5%的投资收益率，果断无脑入，毕竟我国经济还在发展，现在收益率就能达到5.5%，未来经济好了，地价也会上升，又有稳定的房租收入，何乐而不为呢？
但是你说的这家商铺该不该入手，就得另外考虑了。
首先，年租金50万，是你听中介忽悠的，还是你自己和肯德基谈出来的。如果你买下这家商铺，肯德基能和你签10年合约，年租金50万，那就没问题，如果是中介说的，他们为了卖房什么都说得出来，别信。房子能租多少钱得靠自己打听，假扮租客，问问周边房东，或者直接问问周边的商户，大概租金多少就有个数了。
第二，商铺总价900万，是包含各种税费到手900万，还是另有别的费用。商铺各项税费比较高，得让中介帮你核算清楚到手价，才能搞明白这笔投资到底值不值得。
第三,商铺地段如何，有没有升值潜力。看商铺，首先要看商业氛围，地段是位于商业街，还是居民区，客流量如何。一般位于核心商圈、交通便利、人流量大的地方，升值空间更大。
第四，你本人财务状况如何，日常生活中有没有用钱的地方。投资固定资产，尤其是商铺，资产流动性差，变现慢。如果你的家庭有用大钱的可能性，最好不要投资商铺，免得资金短缺时候周转不开。
首席投资官
一铺养三代已经成为历史，三代养一铺成为现实。在经济下行压力增大的今天，投资商铺要谨慎。
如果手上有900万元，按照最保守的理财方式，选择银行三年期大额存单，可以轻松获得4.2%的年收益率，也就是一年很容易获得37.8万元利息。这是没有任何风险的理财方式。
如果把每年的利息再拿去存大额存单，10年下来起码能有470万元收益，也就是900万元变成1370万元。
如果自己有900万元资金，买下后年租金50万元的话，租金回报率5.56%，看起来似乎还不错，但是实际上存在诸多风险。如果从回本时间来看，18年才能回本，投资价值不大。
具体风险如下：
1、首先资金较多，一旦投入后再想转卖是非常困难的。
2、假如肯德基如今的租期到期后不续租，或者租金大幅下滑，收益率会大大降低；
3、房产税三年内落地概率极大，而房租收税是一定的，即使按5%的税率，50万元也要变成45万元。
4、商业房产只有40年产权，当下还剩多少年是关键，到期后一般还会产生一笔不菲的费用续期。
5、当前房价处于高位，未来有大幅下降的可能。
6、900万元是所有税费都算在里面还是没有，原房东的个人所得税谁来承担。
如果一下子拿不出900万元，那么这个商铺更没有投资价值了。
商业贷款首付50%，贷款基准利率6.55%，一般上浮10%-20%，也就是至少7.20%。
自己拿出一半，也就是450万元，贷款450万元。贷款时间最长10年，还不能超过产权剩余年限。
就以利率7.20%，贷款450万元，10年来计算：
等额本息的还款方式，每月还款5.27万元，一年下来就是63.24万元，租金尚且不够还房贷，每年自己还要贴13.24万元，10年下来就要支付182.57万元的利息。
最起码贷款时间内，自己支付了450万元是完全没有收益的，而十年累计再往里贴132.4万元，也是没有收益的，十年后房子才完全属于自己。
拿450万元存银行三年期大额存单，4.2%的年利率，一年利息18.9万元，利息继续投资，按4%收益率，10年下来也能有236万元，本息总和686万元。
如果肯德基不再租用或者租金下降，那么自有资金够还房贷吗？
如果10年后房价下降了，那这10年是不是白买了，还亏了本金？
商铺不是你想卖，就能有人买。过高的税费，过高的总价，注定了接盘侠稀少。
总而言之，这不是一笔小投资，存在诸多不确定性，风险很大，收益率不突出，不适合投资。
财智成功
长沙有一套现在租给肯德基，总价900万，年租金50万起，值得投资吗。笔者认为，现在投资商地产或者商铺的时代结束了。这种情况基本都是房地产中介或者地产商为了忽悠你投资商业地产而设的套，国内这两年许多投资商铺的投资者都是这么上当的，在你买商铺之前，中介或地产商告诉你有哪些大商家来租你的房子，等你买好房子后，这些要租你房子的大商家就都不来租了，结果是所有的买商铺的投资者都上当了，想退房人家不退，打官司又打不赢，闹也闹不过人家，最后只能是自认倒霉。
十年前投资商铺是因为房价在上涨空间，房子在上涨，所投资的商铺又有租金，房价大幅上涨又能获得超高收益。现在是三十年河东三十年河西，那个炒房的时代一去不复返了，在中国任何城市的房价不可能再上涨了，所有中国城市的房价只能是下跌，只不过有的城市跌得多点有的城市跌得少点。投资商业地产或者投资商铺再也不可能出现房价上涨的情况了，中介或者地产商编一些谎言来欺骗投资者，诱骗投资者投资商业地产或者商铺成为了现在非常普遍的现象，只要你一买，再想退房也都退不了房。所以，现在还想投资商业地产或者商铺的投资者从2019年起最好不要再做这种考虑，根据自己的投资偏好，选择投资一些低风险的收益稳健的理财产品才是上策。
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金融学家宏皓教授
从你描述中如果这是真实性还是值得考虑的投资的，至于能不能投资我个人觉得还是要进一步的了解和根据你个人情况而定。
首先我来跟你分析一下收益，店铺总价是900万元，而出租出去年收入50万起，10年收入就500万，20年就1000万，只要20年的时间就还可以赚100万元还得到了店铺；这种投资回报率已经非常高了，单纯从收益率角度分析是值得投资的。
另外再从店铺的真实性角度分析，这家店铺是否总价值900万？店铺里面有没有任何产权纠纷？再度考察店铺是否租给肯德基？然后再确定租金年收入有没有50万起？跟肯德基签订租期是多少年？等等这些一定要弄清楚之后在确定是否投资，毕竟这是900万投资，一旦其实有任何问题将面临亏损局面的。所以我个人建议是把这些事的真实性去考察清楚，确认无误的话是值得投资的。
最后分析你个人经济情况，如果你土豪本身不差这900万，手头比较松，拿900万作为一个长期投资是可以考虑的。但是如果你没有这么多钱，手头只有一两百万，其余几百万都是要向银行借的，这就要值得非常考虑了。毕竟你想银行贷款也是需要付利息的，而你的年收益率5.5%估计还走不过你贷款利息，所以如果你个人经济宽裕可以投资，如果大部分资金都是需要银行贷款就不值得投资了，这样会拉长你投资回报率。
老金财经
50万除以900万，是5.56%的收益率，是不是这就是意味着，这笔投资就是投资900万，永续利率5.56%的一笔投资呢？几天前浦发银行有一笔永续债的投资，利率大约4.73%，很明显，肯德基传统理念上经营比较稳健，楼下有一家开了已经10年了。所以，你可以近似的看做是一笔长期的债权。这样看是划算的，但是，如下几点，你依然要思考。
1、租赁时间。我们看到永续债大约4.73%的利率，如果是银行养老保险呢，你通过年金计算大约是在4.5%的年化左右，由于未来央行利率总体上走低概率较大，比如日本都是负利率。所以，有可能养老保险未来的利率还要低。所以如果这笔租赁足够的久，这是划算的。因为未来你可能无法获得如此高的回报。所以关键问题是，你一口气能够签多少年的租赁。一般超过10年，都是可行的。（有人思路不一样，他认为过几年可以涨租金，从确定性的角度，这个租金涨跌，不一定.）
2、关于商铺折旧的问题。商铺不同于债券的地方，就是他会变旧，市中心的热点地区也会改变。当然也有可能未来还会升值或者贬值。不过升值贬值这方面就不去预测了，我们只说折旧，商业地产产权40年，虽然产权不影响，但是你大致要估算一下，大约一年2.25万的折旧，这样你的租金大约是5.3%的收益率。这和债券不同，债券是可以出售换取本金的。
3、通胀的问题大约没那么严重。一般我们计算会按照现值的方法，但是房地产特殊，房屋价值正相关于通胀，并且和无风险利率也有相关性。也就是说，如果通胀水平高，你可以从房屋出售上面获得更多的增值。
4、维护费用。虽然一般出租人负责维护费用，但是商铺租赁有特殊性，你可以将维修维护的责任交给对方。因为肯德基需要按照其要求装修，那么这部分改造之后的房产维护理应交予他。
综上，900万每年租金50万是合理的，关键问题是需要锁定更加长期的房产租赁合同。而最终你这笔投资是否成功，关键还在于商业地产的增值部分是否实现。
凯恩斯
投资900万，租给肯德基年租金50万，值得投资吗？回答是：不值得投资！原因如下：
第一、单纯从投资回报率看投资是狭隘的。
从投资回报率看似，5.5%的回报率不低，但是考虑到900万的基数，那就是低了。那么算一下投资回报期：900/50=18年，这个回报期也过长。
首先，能做肯德基的店铺，位置应该十分优越。即使不是核心商区，至少也是次核心商区，那么这样的核心区，投资900万不少，年入50万不多。
其次，我们换一种说法，假如自己在此位置投资200万，经营其他项目，比如品牌火锅、海鲜自助餐等，能否一年赚50万。答案是可能性很大的。
再者，肯德基能否长期经营下去？目前肯德基分为自营和加M店，自营的还好做，加M的店老板，如果不赚钱，能持续经营吗？
所以，年租金50万的收入，也是存在很大风险的。而到时想转租，基本上要赔上2个月的时间。
第二、做过商业综合体的都知道，引进肯德基这样一线品牌店的结果是：房价高而房租低！
肯德基与其他同位置的店铺相比，要求高而租金低，基本上是其他店铺租金的三分之一。引进此类店铺一般是为了整体引流或者提升商业价值的，说白了，引进肯德基是为了提升房价和其他店铺租金的。靠收肯德基的房租赚钱的很少，收益也是比较低的，但是，周边的房价几乎是最高的了。
综上所述，在房价虚高的商圈投资900万，虽然在一定时期内能年入50万，基数过大，回报周期过长。同时，与投资200-300万就能年收入40-50万相比，到底怎样划算就不言而喻啦！
厘生商业策略
题意是问：长沙一个店铺卖900万，肯德基一年50万租金，问值得投资不？餐先锋是这样看的：
一，只说商铺投资，是否值得！
二，如果真有900万，能否有更合适的理财方式！
一，只说这个商铺：
1，从投资回报看，值得！
肯德基对店铺要求较高，所以这个铺子能被选上，位置应该不错！
肯德基一般合同要求不低于10年，所以收入比较稳定！
如果3年后，每年可以递增5%，那么14年就能收回投资。也就是说，年回报率达到7%，是不错的投资回报率了！因为一般能接受的是大于5%。
且，商铺升值价值不算！
另外，如果肯德基不租了，窝子已经养热了，也不愁租不出去！特别是特色餐饮品牌，对于这种200多平的铺子很喜欢(火锅、串串、中餐)！补充：肯德基铺子需求200平以上！
二，有没有更合理的资金配置方法：
如果不买这个铺，可以如下建议：
1，200万，存四大行定期；留着孩子结婚或者留学用。或者棺材本！年利息睡税后约7.2万左右。
2，100万，购买可随时支出的基金。年收入税后3万左右。
3，200万，购买大型银行理财产品。年收入税后约10万左右。
4，300万，按揭价值600万的5个20平的核心商圈商铺出租。按出租率80%，年租金30万一个，120万一年。
5，100万，投资托管型连锁餐饮或者零售品牌。年化率30%，30万。
或者加盟一些比较靠谱的、不需要依赖人工、面积不大、投资不大的快餐简餐品牌，比如阿蠔海鲜焖面、辣不哆泡椒鸡公煲等，两家店，年回报预计60万。
这个配置，年入170-200万。比投资一个铺子的风险相比，更分散！且回报高100万以上！
餐先锋帮转铺
蒋老师观点：商铺投资要谨慎，虽然这个商铺看起来有肯德基的保障，而且租金看似不低，但是综合来看，商铺投资的坑比较多，建议谨慎入手。
肯德基还能租多少年？
肯德基本身是一个吸引人流的重心，不仅仅可以做好自身的经营，而且还能够带动周边的商铺。这样周边商铺都旺起来了，对于商铺本身的升值也是有帮助的。
但是肯德基能不能确保长期续租是一个关键问题。如果能够签5-10年的租约，而且约定每年一定的涨幅，那么对于这个投资来说，还算是比较稳。
假设长期租约有10年，10年租金收入是500万。初期投入900万，资金成本是5.85%（银行贷款利率），那么最终折现值只有370万，内部收益率（IRR）是-14%。换句话说，50万的年租金，实际上只值现在的370万。
就这个租金收益而言，应该是不算高，10年时间没有收回成本。但是好在商铺本身的价值还在，一方面享受租金收益，还享有商铺本身价值上涨的红利。
只是这个投资回报期过长，而且涉及肯德基是否续租的问题。假设肯德基只租了5年，那么实际上5年租金相当于现在的211万。
考虑到商铺可以首付5成，贷款450万，那么按照银行5.85%利率，最长10年的贷款周期来计算，大概需要18年的时间，租金才能还完贷款。
就投资回报来说，这个收益周期过长，有一定风险。但是好在未来商铺依旧能够出手，那么这些租金可以真正的落袋为安。
机会成本有多高？
选择一个商铺作为投资品，其实并非是最佳的选择。除了商铺，还有很多更值得入手的产品。
这里我们要考虑的是机会成本，也就是这900万如果做其他投资，那么能够赚得的收益有多少。
假设自有资金是900万，可以投资的包括私募基金、理财产品、房产等等，这些投资品如果要求稳的话，年化6%-9%应该问题不大，如果寻求长期较高收益的话，可以选择房产，房产比商铺的升值空间要大得多。
根据国家统计局最新的数据显示，长沙的新房价格同比涨幅为6.1%，如果能够选对片区新房，这个升值空间还是不错的。
此外，如果选择银行理财的话，稳定的收益也可以达到6%左右；如果选择私募基金，稍微高些的收益会达到9%-15%。
当然还有其他理财产品，相对于购买商铺而言，这些的流通性都要更好。购置商铺还要涉及转让费、税费、资金成本等等，机会成本相对较高。
存在的风险有哪些？
1、产权年限的问题。商业性质使用权只有40年，如果已经过了数年，那么剩下的使用权年限太少的话，不利于商铺转让。
2、总价高，税费高，接盘侠少。商铺本身价格高，多数投资者缺乏这样的实力去接盘，很可能挂盘很久无法出售。导致成交周期长。
3、隐形债务问题。如果这个商铺很抢手，那么现在出手的房东是不是有隐形债务，商铺本身是否有抵押、担保等问题，都需要一一核实清楚。
4、商铺升值潜力不如住宅。900万的总价可以在长沙核心区购置多套住宅，将来的升值潜力会更大。
5、资金压力需要考虑。购置商铺如果需要全款的话，900万一次性拿出来也不是小数，如果可以贷款的话，每年50多万的还款压力也不小，需要做好现金流的规划。
综上所述：
商铺投资的回报周期长，资金压力大，这个项目还涉及肯德基签约续租的问题，另外商铺的升值潜力不如房产，如果有更好的选择，则不建议入手商铺。
