3月17日，國家發改委正式批覆下發了《北京市通州區與河北省三河、大廠、香河三縣市協同發展規劃》，這個跨省級的協同發展規劃出臺可能意味著“
京津冀協同發展已經進入了更加深入的發展階段”。京津冀協同發展屬於重大國家戰略，它的發展目標是要“建設以首都為核心的世界級城市群”，所以首都的建設是整個京津冀協同發展的關鍵和中心。
在2017年9月公佈的北京新版城市總體規劃中，“京津冀空間格局”中已經顯示出“北京和北京城市副中心是相對獨立的建設區域”，北京城市副中心脫離北京而成為一個相對獨立的重點建設區域，這是前所未有的一種調整。
在2017年中共中央/國務院關於對《北京城市總體規劃（2016年－2035年）》的批覆中，也明確提出：
北京城市的規劃發展建設，要深刻把握好“都”與“城”、“舍”與“得”、疏解與提升、“一核”與“兩翼”的關係。
市場普遍把以上說法理解成為“都城分離戰略”，也就是說大北京未來的建設可能要分成兩個板塊：一個是北京首都功能板塊，另外一個就是北京城市副中心的非首都功能板塊，兩個區域建設錯位開，互不干擾。
從地理區域認知上，我們認為：整個通州區+北三縣就是非首都功能的建設區，一共2000多平方公里；而除了通州區之外的北京剩餘地區，則全部承擔首都功能建設。
也就是說，以前我們普遍以為是“首都功能區可能會從北京分離出去”，但這種認知目前看是不對的，應該是“通州區將從首都分離出去”的理解更為貼切。
也就是說，未來大北京的基本發展格局是：
首都功能區：東西城核心區+中心城區+近郊區+遠郊區。其中中心城區（含東西城核心區）是重點建設首都功能的區域，近郊區和遠郊區則是配合和輔助中心城區打造成為“新首都”。
而北京中心城區要想“強化首都功能”，就必須要有新的城市空間和土地資源，不然無法強化首都功能，因此疏解城區的產業和人口就成為了“強化城區首都功能”必然的選項。
但是疏解城區的產業和人口，說起來容易，做起來比較難。
需要解決兩個問題：第一，疏解去哪裡？第二，疏解過去的產業和人口是否有足夠的發展空間？
也就是說：既要能夠疏解的過去，同時也要能夠留下來，而且要能發展的很好，實現新的城市發展增長點，成為城市建設的新典範。
這種背景下，“通州城市副中心”應運而生，它的出現既給首都建設提供了巨大的發展契機和空間，同時也給自己帶來了巨大的發展機遇。
這是一舉兩得：北京首都建設需要疏解，騰挪出新的城市空間，而副中心需要承載更多的功能和人口，實現強勁發展，兩者一拍而合。
在這裡我們一定要牢牢記住一點：首都的建設是北京發展的核心和重中之重，不管是副中心的出現，還是北三縣的協同，都是因為首都建設的需要。
所以我們對於北京中心城區的未來，是非常值得期待的，這裡將會建設成為北京新的首都功能區，將會成為中國歷史以來最好的首都區。
它的房價水平毫無疑問，具有無限的可能性，或許只需要一個簡單的政策調整，北京中心城區的房價就會“逆勢而上”。
但是我們認為，目前這個階段，北京中心城區的房價可能或被“嚴控”，房地產的大規模開發或房價的大幅漲跌，可能是影響首都建設的主要因素之一。
從這一點上看，北京市政府可能不會對樓市鬆綁，以防止出現“干擾”的聲音。
另外一個利好的區域，就是通州區，毫無疑問它將成為北京新的城市中心之一，它的定位應該是“城市的行政中心、經濟中心和產業中心”，承載著北京城市新的發展空間。
僅僅一個通州區的906平方公里，顯然無法承載這一個光輝的歷史使命，所以這個時候，“北三縣”這個地方出現了，它的面積高達1200平方公里 ，大部分是平原，可利用建設面積非常充足。
因此，我們初步認為：通州區+北三縣，合計起來大概在2100平米公里的範圍才是未來“新北京”的大概格局，這個面積相當於一個“雄安新區”。
所以在官方的說法中，也把通州城市副中心和雄安新區稱之為首都的“雙翼”，兩個規模都在2000平方公里的“新區”將共同輔助北京建設新首都。
只不過是通州區+北三縣這個區域是跨省的，爭議顯然要更大，但是協同發展的趨勢已經不可阻擋。
所以本次國家發改委的《北京市通州區與河北省三河、大廠、香河三縣市協同發展規劃》，通篇都在講一個問題：如何實施“跨省”協同發展，提高區域發展，為首都建設提供最大的支持。
第一，以155公里範圍的城市副中心作為整個片區的中心來引領區域發展，是整個片區未來的經濟中心、產業中心及行政中心，越靠近城市副中心的片區，輻射就越大，人群的外溢居住需求就越強烈。
第二，靠近城市副中心的潞城、大廠潮白新城、西集等特色小鎮在內的範圍，打造成為整個片區的“中央公園區”，減少建設用地，控制房地產開發，減少人群邊界聚集，未來居住供應將呈現高度稀缺的特質。
第三，距離城市副中心有一定距離的燕郊、三河、香河、亦莊新城等四大組團，未來要加大住宅供應量，成為北京轉移人口的主要承載地。這四大組團未來的住宅供應量將會呈現井噴狀態。
第四，剩餘的片區將會打造成為“特色小鎮”，具有一定特色功能的人群和產業聚集地，房地產開發量將會得到一定的控制。
因此，如果從房地產開發供應量的角度上看，未來供應量的規模逐漸遞減順序：城市副中心》四大組團》特色小鎮》中央公園區。
而如果從投資角度看，距離城市副中心越近的板塊，我們認為投資價值越高：原因很簡單，未來的購房人群主要來自於城市副中心，而不是其他板塊的產業集群。
也就是說，城市副中心才是未來整個片區的真正產業中心，也是未來購房群體的主要來源地，這就意味著誰距離城市副中心越近，誰就能輻射到更多的購房群體。
因此，投資角度上看：
1、燕郊南城和中心區、潮白新城等兩大片區是第一集團，是未來城市副中心購房客戶的首選方向。
2、夏墊、大廠縣城、香河北部新城是第二集團，是未來城市副中心外溢客群的次選方向。
3、最後才是三河縣城和香河縣城，由於距離相對較遠，潛在土地供應龐大，我們認為應該謹慎考慮。
此外，國家發改委還在“軌道交通”和“公共服務”兩個關鍵層面上，提出了“協同發展的指導意見”：
第一，要建立“多層次的城市軌道網絡”，就是除了城際鐵路之外，還要建立城市地鐵+有軌電車，形成“城際鐵路+城市地鐵+有軌電車”的三層次軌道交通網絡，這充分說明區域的軌道交通建設已經全面升級。
第二，戶籍制度的“單列管理” ，會逐步提高逐步提高北三縣醫保、養老、工資、城鄉低保等社會保障標準，戶籍待遇逐漸向北京看齊。
總體上看，我們認為目前的協同發展規劃提出了非常多的“創新”體制，在如何推動“跨省”區域協同發展層面上做了非常好的嘗試，未來該模式一旦成熟，可能會在其他城市推行。
而北三縣地區正是藉助“新首都建設”的春風，正式搭上了大北京建設的“便車”，成為北京“都城分離”戰略下“雙城驅動”格局的重要部分。
儘管北三縣距離“正式的北京待遇”還很遠，但是它已經逐漸成為北京首都建設和發展不可或缺的重要棋子。
該規劃的推出，可能也意味著首都核心區的大動作即將拉開序幕！
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