3月17日，国家发改委正式批复下发了《北京市通州区与河北省三河、大厂、香河三县市协同发展规划》，这个跨省级的协同发展规划出台可能意味着“
京津冀协同发展已经进入了更加深入的发展阶段”。京津冀协同发展属于重大国家战略，它的发展目标是要“建设以首都为核心的世界级城市群”，所以首都的建设是整个京津冀协同发展的关键和中心。
在2017年9月公布的北京新版城市总体规划中，“京津冀空间格局”中已经显示出“北京和北京城市副中心是相对独立的建设区域”，北京城市副中心脱离北京而成为一个相对独立的重点建设区域，这是前所未有的一种调整。
在2017年中共中央/国务院关于对《北京城市总体规划（2016年－2035年）》的批复中，也明确提出：
北京城市的规划发展建设，要深刻把握好“都”与“城”、“舍”与“得”、疏解与提升、“一核”与“两翼”的关系。
市场普遍把以上说法理解成为“都城分离战略”，也就是说大北京未来的建设可能要分成两个板块：一个是北京首都功能板块，另外一个就是北京城市副中心的非首都功能板块，两个区域建设错位开，互不干扰。
从地理区域认知上，我们认为：整个通州区+北三县就是非首都功能的建设区，一共2000多平方公里；而除了通州区之外的北京剩余地区，则全部承担首都功能建设。
也就是说，以前我们普遍以为是“首都功能区可能会从北京分离出去”，但这种认知目前看是不对的，应该是“通州区将从首都分离出去”的理解更为贴切。
也就是说，未来大北京的基本发展格局是：
首都功能区：东西城核心区+中心城区+近郊区+远郊区。其中中心城区（含东西城核心区）是重点建设首都功能的区域，近郊区和远郊区则是配合和辅助中心城区打造成为“新首都”。
而北京中心城区要想“强化首都功能”，就必须要有新的城市空间和土地资源，不然无法强化首都功能，因此疏解城区的产业和人口就成为了“强化城区首都功能”必然的选项。
但是疏解城区的产业和人口，说起来容易，做起来比较难。
需要解决两个问题：第一，疏解去哪里？第二，疏解过去的产业和人口是否有足够的发展空间？
也就是说：既要能够疏解的过去，同时也要能够留下来，而且要能发展的很好，实现新的城市发展增长点，成为城市建设的新典范。
这种背景下，“通州城市副中心”应运而生，它的出现既给首都建设提供了巨大的发展契机和空间，同时也给自己带来了巨大的发展机遇。
这是一举两得：北京首都建设需要疏解，腾挪出新的城市空间，而副中心需要承载更多的功能和人口，实现强劲发展，两者一拍而合。
在这里我们一定要牢牢记住一点：首都的建设是北京发展的核心和重中之重，不管是副中心的出现，还是北三县的协同，都是因为首都建设的需要。
所以我们对于北京中心城区的未来，是非常值得期待的，这里将会建设成为北京新的首都功能区，将会成为中国历史以来最好的首都区。
它的房价水平毫无疑问，具有无限的可能性，或许只需要一个简单的政策调整，北京中心城区的房价就会“逆势而上”。
但是我们认为，目前这个阶段，北京中心城区的房价可能或被“严控”，房地产的大规模开发或房价的大幅涨跌，可能是影响首都建设的主要因素之一。
从这一点上看，北京市政府可能不会对楼市松绑，以防止出现“干扰”的声音。
另外一个利好的区域，就是通州区，毫无疑问它将成为北京新的城市中心之一，它的定位应该是“城市的行政中心、经济中心和产业中心”，承载着北京城市新的发展空间。
仅仅一个通州区的906平方公里，显然无法承载这一个光辉的历史使命，所以这个时候，“北三县”这个地方出现了，它的面积高达1200平方公里 ，大部分是平原，可利用建设面积非常充足。
因此，我们初步认为：通州区+北三县，合计起来大概在2100平米公里的范围才是未来“新北京”的大概格局，这个面积相当于一个“雄安新区”。
所以在官方的说法中，也把通州城市副中心和雄安新区称之为首都的“双翼”，两个规模都在2000平方公里的“新区”将共同辅助北京建设新首都。
只不过是通州区+北三县这个区域是跨省的，争议显然要更大，但是协同发展的趋势已经不可阻挡。
所以本次国家发改委的《北京市通州区与河北省三河、大厂、香河三县市协同发展规划》，通篇都在讲一个问题：如何实施“跨省”协同发展，提高区域发展，为首都建设提供最大的支持。
第一，以155公里范围的城市副中心作为整个片区的中心来引领区域发展，是整个片区未来的经济中心、产业中心及行政中心，越靠近城市副中心的片区，辐射就越大，人群的外溢居住需求就越强烈。
第二，靠近城市副中心的潞城、大厂潮白新城、西集等特色小镇在内的范围，打造成为整个片区的“中央公园区”，减少建设用地，控制房地产开发，减少人群边界聚集，未来居住供应将呈现高度稀缺的特质。
第三，距离城市副中心有一定距离的燕郊、三河、香河、亦庄新城等四大组团，未来要加大住宅供应量，成为北京转移人口的主要承载地。这四大组团未来的住宅供应量将会呈现井喷状态。
第四，剩余的片区将会打造成为“特色小镇”，具有一定特色功能的人群和产业聚集地，房地产开发量将会得到一定的控制。
因此，如果从房地产开发供应量的角度上看，未来供应量的规模逐渐递减顺序：城市副中心》四大组团》特色小镇》中央公园区。
而如果从投资角度看，距离城市副中心越近的板块，我们认为投资价值越高：原因很简单，未来的购房人群主要来自于城市副中心，而不是其他板块的产业集群。
也就是说，城市副中心才是未来整个片区的真正产业中心，也是未来购房群体的主要来源地，这就意味着谁距离城市副中心越近，谁就能辐射到更多的购房群体。
因此，投资角度上看：
1、燕郊南城和中心区、潮白新城等两大片区是第一集团，是未来城市副中心购房客户的首选方向。
2、夏垫、大厂县城、香河北部新城是第二集团，是未来城市副中心外溢客群的次选方向。
3、最后才是三河县城和香河县城，由于距离相对较远，潜在土地供应庞大，我们认为应该谨慎考虑。
此外，国家发改委还在“轨道交通”和“公共服务”两个关键层面上，提出了“协同发展的指导意见”：
第一，要建立“多层次的城市轨道网络”，就是除了城际铁路之外，还要建立城市地铁+有轨电车，形成“城际铁路+城市地铁+有轨电车”的三层次轨道交通网络，这充分说明区域的轨道交通建设已经全面升级。
第二，户籍制度的“单列管理” ，会逐步提高逐步提高北三县医保、养老、工资、城乡低保等社会保障标准，户籍待遇逐渐向北京看齐。
总体上看，我们认为目前的协同发展规划提出了非常多的“创新”体制，在如何推动“跨省”区域协同发展层面上做了非常好的尝试，未来该模式一旦成熟，可能会在其他城市推行。
而北三县地区正是借助“新首都建设”的春风，正式搭上了大北京建设的“便车”，成为北京“都城分离”战略下“双城驱动”格局的重要部分。
尽管北三县距离“正式的北京待遇”还很远，但是它已经逐渐成为北京首都建设和发展不可或缺的重要棋子。
该规划的推出，可能也意味着首都核心区的大动作即将拉开序幕！
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