王執臣
只要政府真的動動手，房價下跌容易的和玩一樣。關鍵設及的產業和人口太多了，一旦跌了社會影響太大了，大到國家不敢躍雷池一步。所以發發文件控控價格，漲價漲一點點慢慢消化而以。
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10年前，美國房地產走向了幾近極度繁榮的頂峰上，可是，立即又跌入極度蕭條之中，房產平臺上，哀聲遍野，被投資者、房產商和金融機構不斷往裡吹氣的房地產市場，泡沫破裂了，並引發了美國的金融危機，後來，業界和有識之士經過分析和思考認識到，當時的金融創新走出的不成熟步伐和次貸危機的發生，雖然對房地產泡沫的破滅有非常重要的影響，但是，當時房地產市場本身所存在的問題是最直接的原因。
那麼，2008年金融危機之前，美國房地產市泡沫是怎麼吹起來的呢？
原來，房地產泡沫啟動的最早根源，是美國房地產市場發展的不均衡性。美國的一些區域房地產開始走進繁榮狀態，房產價格開始大幅波動，房價越來越高，而一些地方房價卻在低位運行，當美國全國房價在2003年至2004年間，漲幅為13%時，而密歇根州漲幅僅為4%，亞利桑那州漲幅為35%，但是，加利福尼亞州的漲幅的漲幅卻數倍領先於全美。到2005年，在舊金山灣區，一幢普通房屋的售價超過了全美平均房價的3倍。
奇怪的是，該地區房價上漲，並非是人口增加和收入增加，比如，當時的加利福尼亞州，其房價已經數倍於全國平均值時，但是 ，當時該州民眾的收入增幅，比美國其他地區要低，而人口增長率並不高。再如，舊金山半島20世紀70年代的人口增長與全國增長的幅度大體持平，甚至有些地方還低些，然而，其房價同期卻上漲了近4倍。
實際上，房價上漲的因素主要在於土地的價格。當時，在在芝加哥，每1000平方米的土地為房屋成本貢獻140,000美元，在紐約約為350,000美元，而在舊金山則接近700,000美元！舊金山的房價當然就高上去了。
再看看加利福尼亞州，20世紀70年代，開始廣泛制定嚴格限制土地使用的法律和法規，禁止在開闊地上建房，為的是“保護空地”“保護耕地”“保護環境”，或者是保護“歷史遺蹟”，都是政策性的，是政治方面的措施，並且，這種對土地建房的限制，逐年擴大，加利福尼亞州的土地也越來越顯得緊張了，土地資源成為稀缺品，這就推動了土地價格上漲，新建的和在建的各種房屋，越來越貴，成了“百萬豪宅”。
而自20世紀70年代開始，從加利福尼亞州沿海岸各縣的土地限建和土地稀缺的消息，就廣泛傳播到全國各地，房地產價格在各地應聲飆升，高房價的旋風越刮越大，而管理措施和限制政策而陸續出臺。而限制的名目越來越多，當時在美國各地出臺陸續出臺如區塊劃分、建築許可限制、農用地保護制度、建築物高度限制、最小地塊面積規定和遺蹟保護限制等。而限制越來多，土地越稀缺，房價就升得越快，房地產業格外“繁榮”，而數倍甚至數十倍升高的房價，本來是住房需求的民眾所承受不了的，但因為“缺乏管理”，房價一直在上升，就有了溢價的投資價值，所以，系列現實中，高房價仍被大多數民眾所接受。
而當開放商有利潤，管理部門有了權力和利益，買房者有預期利潤，稅收也增加，房產和房價，就成了互動推高而慣性運轉的輪子，轉快了就停不下來了。
後來，服務於房產“創新”金融工具，本來是降低購房門檻，使得低收入者或本來無力購房者，也能借助“創新”工具而加入到購房大軍之中，“創新”金融產品，如零首付貸款、變動利率貸款、房屋淨值貸款等，成了繼續推高房價的新工具，以至於出現了貸款人可以重新以新的貸款來代替舊貸款的“再融資兌現”工具出現，而但當利率重新步入上行軌道，工具開始“失靈”，貸款人違約率開始上升，之後大幅提升，而房產金融的“龐氏騙局”最後就再也騙不下去了，房產泡沫也就被刺破了。
奧地利經濟學派的代表人物、斯坦福大學的經濟學家托馬斯·索維爾專門為大眾撰寫了一本經濟學通俗讀物《房地產的繁榮與蕭條》就是為大眾解釋那一場房地產的“大崩潰”，上面的介紹就是根據書中的分析而簡述的。
美國房地產泡沫被刺破的歷史教訓是值得重視的，應該認識到：土地市場在行政干預下產生的價格扭曲，會從土地傳導至房地產市場，並使房地產價格出現“欲抑還漲”的虛假繁榮，而購房者對於房價升高的預期使剛性需求的事實被掩蓋了，房價下跌預期難以出現，價格慣性上漲就停不下來，危機就形成了。而且，金融機構為了分享房價上漲的利潤，積極創造了“創新”金融工具，熱心撮合購房者和賣房者取得交易。而當新型融資工具無法遮掩，工具無法再使用，“騙局”就忽悠不下去了，接下去就不然被刺破，而破裂的氣泡，將炸損經濟正常運行的軌道，引發金融甚至經濟危機。
文城觀點
十年前美國房價的泡沫破滅，是房價的快速上漲和人們的收入增加不相適應是有關的。
2000年後美國房價開始迅速攀升，攀升的過程當中很多人看到了投資回報和短期的一個獲利的可能性。所以買房的蜂擁而至。以至於到後來即使不能夠還清本金的，只要能還利息的都可以買房了。那當市場稍稍有一些風吹草動，尤其是人們對收入的預期有一些影響的時候放假的泡沫也就開始破滅了。最早發現房地產市場有問題的就是很多人沒有工作機會了，他的收入不能夠有預期增加的可能了。而更明顯的是，市場上房子將不再好賣了。那樣很多人就開始不給房子繼續按揭還款了，連利息他也不願意償還了。不是沒有錢就是轉手不了。
房地產市場在2007年突然就停滯下來了，交易量大大的萎縮，而斷供的情況卻不斷的增加。因為很多購買房子的人，他是零首付的，而且在歸還房子本金這一點上面，他可以有氣球貸。什麼叫氣球貸？也就是隻要你認賬，你這個月還不出利息都不要緊，銀行把那個利息放到本金裡去，等借款人有了錢了再來還。結果就算是這樣，借款人也沒有錢，因為他沒有工作了。
2007年到08年的美國房價泡沫破裂，這個危機影響是相當大的。當時很多人既丟了工作，又丟了房子，整個家庭被洗劫一空。除了債務，不剩下任何一點東西。那那些破產的人只能去到馬路上。所以這些人一直到今天還有很多睡在路邊帳篷裡，是睡在自家的汽車裡。個人信用破產，在哪個國家在哪個社會里都不是一件輕鬆的事情。
所以題主說的是為什麼會破滅，有兩點，第一，房價實在太高了，第二，很多人的收入出現問題了，也就是工作沒了，收入也沒了。
大舟財經觀
(1)2004年之前美聯儲實施低利率政策，刺激了房地產發展，美國人購房熱情高漲。促進房地產繁榮的同時，次級抵押貸款成了信用條件和收入達不到要求購房人的選擇。
(2)在房地產繁榮時期，金融機構手中持有大量房地產抵押貸款。房價上漲利率下降推動抵押貸款市場的繁榮。一旦低收入者失業無能力償還按揭房貸，金融機構只好收房子成房東。銀行和金融機構當房東後想把抵押房產變現很艱難，房地產泡沫一旦破滅就無人接盤，買漲不買跌啊！這一點美國人與中國人的心態是志同道合，英雄所見略同。
(3)利息上升和房價下跌是房地產破滅的導火索。2004年美聯儲開始收緊政策，連續17次分別加息25個基點，直至達到2006年6月的5.25%
(4)美國政府沒有建立有效監控房地產市場和銀行等金融機構的風險預警系統，金融體系中存在監管缺失。當然和美國體制有關：銀行等金融機構是私有制，政府無權監管。土地永久性產權也是私有制，土地的主人想什麼時侯賣地和賣什麼價政府無權干涉。
皖江新四軍
因為房價太高了。
任何泡沫的最終破滅都可以用價格太高了這個理由來解釋。那麼為什麼當年美國的房價就太高了？
第一，當年的美國房地產交易市場的支付條件很多都是次級貸款，這導致了房地產在交易過程中的風險暴露非常嚴重。這裡可以簡單說說什麼是次級貸款，就拿我們國家目前房地產的成交模式來看，大多數人現在買房也都是貸款買房的，每個地區或者不同的房地產公司會制定相關的首付比例。所以，我們國家目前的房地產支付模式是首付貸款制度。雖然也是貸款，但這個貸款也是有審核的，如果我們買房的這種首付貸款拿到美國去，那就是優質貸款。
而次級貸款，就是在你不夠首付貸款的審核條件下，房地產中介公司為你申請的貸款。所以這裡就可以很明顯的看出來，辦理次級貸款的購房者，本來是不具備買房條件的，但是因為有了次級貸款，導致他們具有房地產的購買力了。
大家都知道，任何商品在流通過程中，都受到供求關係的影響，房地產也是一樣。當買房的人多了，房地產價格也是出現明顯的大幅上漲，當年的美國也是一樣。最後漲到一個臨界點，價格太高之後，買的人少了，於是這個泡沫就破滅了。
另外，還有一個重要的原因就是美聯儲的貨幣發行機制決定的。
當年次級貸款誕生之後，美國經濟也是在房地產行業的爆發式增長之後出現了非常良好的上揚。但隨著經濟的不斷運行，尤其是各種商品不斷漲價的背景下，美聯儲，也就是美國的央行，察覺到了市場上所面臨的通貨膨脹的壓力，於是就決定啟動加息來為市場降降溫，好讓房地產等商品的價格不要衝得那麼猛。
於是，美聯儲加息之後，市場上的流動資金出現減少，有一些原本炒房炒股的資金就回籠了，那麼這就導致買房或者炒房的資金減少了，於是，疊加之前房地產也已經漲上天的背景，美國房地產就在10年前，表演了一次高空跳水。。
下圖為07年到17年美國曼哈頓地區的房地產價格指數：
周沛觀市界
10年前，美聯儲希望通過加息抑制房地產泡沫和經濟過熱，卻直接導致了房地產泡沫的破裂和金融危機的爆發。
2000年，美國互聯網泡沫破裂導致美股大崩盤後美國經濟陷入衰退，“911事件”後，美國經濟衰退進一步加劇。2000年起，為了刺激經濟，美聯儲在很短的時期內將聯邦基金利率從6.5%下調至1%，住房抵押貸款利率也隨之下調。30年的固定抵押貸款利率，從2000年的8.1%下降至5.8%。在低利率政策和零首付按揭貸款的刺激下美國房價出現快速上漲。
在房價暴漲的預期和在利益的驅使下，一些金融機構將大量收益高風險高的次級住房抵押貸款發放給信用評級很低的貸款人，進一步催長了房地產泡沫。
由於擔心經濟過熱，2005年至2006年6月，美聯儲連續17次加息，將聯儲基金利率從1%提升到5.25%。利率的不斷上升，一方面增加了新購房者的成本，購房需求下降；另一方面使已購房者的負擔不斷加重。由於利率的提高，住房抵押貸款借債人的月供大幅增加，80%的次級抵押貸款借款人的月供在不到半年時間裡上升了30~50%，違約大面積出現。還不起房貸，房子便會由銀行收回，進行拍賣，增加了市場供給。次級貸款違約率的上升還使得貸款機構不得不緊縮信貸。在這些因素的影響下，美國房價開始下跌。房價的下跌又加劇了違約率上升，房價下跌使得借款人的住房淨值變為負值，借款人便會放棄房產，銀行回收再拍賣，又加劇了房價的下跌。如此循環，房地產泡沫最終破滅。
大方妹幾
十年前美國房價泡沫的破滅，造成了世界經濟危機。又稱之為美國房地產次貸危機。“房地產次級貸款”通俗一點解釋就是：買房子能還得起住房貸款的是有能力購房者，而經過金融機構評估還款能力不足的，沒有能力按期歸還住房貸款的，通過一些金融機構取得貸款購房者，要支付更高的風險資金，這種貸款稱之為次級貸。當應用次級貸款購房者無法按期歸還貸款大量出現的時候，開展次級貸款的金融機構，就會出現資金鍊斷裂，金融機構倒閉，出現一系列企業及金融機構的危機，此次美國的經濟危機主要為為次貸而引起，因此稱之為“次貸危機”。
前兩年我國房地產市場過熱，“零首付購房、購房首付貸款、住房抵押貸款再購房、大量購置房產以房養房等等，都類似於美國的房地產次級貸”。因此我國政府採取了一系列的房地產市場降溫措施，以防止類似於美國的次貸危機的發生。
人將老
任何一個國家房地產業都是和信貸聯繫在一起的，開發商需要銀行貸款來開發買地，付給工程商施工費，購進建材，買房者需要利用銀行資金貸款支付房款，購買住房去。10年前，美國的管理機構對銀行監管不嚴，導致零首付購買房屋，出現了大量的基於住房的金融衍生品，同時銀行給大量的窮人放款購房，這些人創造財富的能力較差，遇到失業，就無法按期歸還銀行房貸了，造成了大量壞賬的產生，危害了整個國家的金融安全，造成了雷曼兄弟的破產。
水中的企鵝
美國房價泡沫破滅的最根本原因還是在於——“加息”，聯邦基準利率的持續上行，讓貸款買房者苦不堪言，也讓資金密集型的地產企業高昂的拿地、建造成本問題更加突出，最終房價的持續上漲以企業和居民資金鍊斷裂收尾，而房價的“大潰敗”也促成了悲觀情緒向股市的蔓延和傳導，最終演變為不可挽回的悲劇。
（1）房價上漲的有多瘋狂，下跌的就會有多慘淡
2008年之前美國各地的房價水平瘋狂上漲，遠遠超出了普通居民的購買力水平，甚至不少州縣，幾年內房價翻了數倍之多，在日益瘋狂的炒房氛圍中，房價一路高歌猛進。
但是房子的內在價值就擺在大家面前，鋼筋水泥組成的房子，並不具備“黃金、白銀”一樣的潛在價值。寸土寸金的房價在風口過後迎來下跌也非常合理 。任何事物都擺脫不了其內在價值的束縛，即便是貨幣的等價物——黃金，也遭遇過大幅度的貶值，更別提是房子了。
（下圖為2008年前後美國加州的房價走勢圖）
根據上述房價走勢圖所示，從1970年開始美國加州的房價就經歷了大幅度的上漲，短短几年時間房價就實現了翻倍，在2008年達到了峰值，之後受到次貸危機的影響而最終下落，房價曾一度腰斬！
房子終究是用來居住的，脫離了“居住屬性”的房子如同空中樓閣一樣缺乏支撐，再加上加息的影響，居民的貸款成本急劇攀升，地產商的資金鍊條日益緊張，最終促成了這樣的結果。
這也是我國央行為什麼遲遲不開展加息的原因，儘管資本外流的形勢不容樂觀，因為一旦加息，對於地產業將形成難以預料的嚴重後果。
（2）美國房產泡沫的破裂根本上還是上層決策者有意為之
沒錯，選擇刺破房地產的泡沫是政府主動的選擇，這樣的舉措和日本非常相似。因為常春藤名校出身的他們非常清楚高昂的房價意味著什麼，又能給社會帶來什麼。
高房價不僅會降低居民的消費意願，也會對於企業的發展造成不可估量的打擊，對於科技創新、人才穩定也會造成不小的傷害。
正是因為決策者深刻認識到了房地產的危害，所以才會主動去刺破房產的泡沫，日本、美國都是同樣如此。雖然日本隨後迎來了“失落的二十年”，但是人家技術水平的發展、企業經營的不斷壯大、人才隊伍的不斷完備都大幅度“對沖”了房價下挫後的社會影響。十八年出了十八個諾貝爾獎可不是蓋的。美國呢，正因為經歷了2008年巨大的調整，經濟的發展才得以重新邁入快車道，落後的企業、產能得到出清，資本市場也迎來了長達十年的大牛市。在這一過程中科技股、技術創新更是扮演了至關重要的作用。
美國房價泡沫破裂是一種基於長遠發展眼光上的高層決策，也是為了對於落後企業進行的出清、調整，讓市場為新時代的科技企業提供更多的發展機會和契機。
房價不可能一直上漲，經濟發展最終還是需要依賴科技進步和技術創新去維持的。
浮雲財經觀
不敢破，又不得不破，咋辦只能引導投資慢慢破，可是哪有房產這種不動腦，不用學歷的賺快錢方式呢？大水過來本來想讓大家進股市，投資實業，刺激消費，結果都被房產透支幾十年的消費，不敢花。結果就是錢全進糧油食品，豬肉只是豬瘟併發而尤為明顯！接下來水果，糧油……漲期可待！
