每一次和朋友聊到買房投資，都避免不開一個話題
“買完什麼時候賣出呢？”
無論是出於想通過房產增值賺錢，
還是僅僅是想為手裡的資金找一個避險渠道也好，
起碼“買房”這件事，是很多朋友的共識。
但是買入後如何操作，很多人其實是零規劃的。
買入後頭半年還沒什麼感覺，還了半年貸款後，心裡慢慢就覺得不太對勁了。
“這房子啥時候賣啊，現在賣是不是有點虧，好像還限售呢”
“總這麼放著也不是個事啊，要不要租出去，可裝修還得花一筆錢”
“哎呀，這每個月還的利息比本金還多啊，手裡還有點錢，也沒事幹，要不要提前還款？”
不止如此，你的老爸老媽，你的老公，你的同事，都會在不經意間發出折磨你心智的聲音
“姑娘你每個月要還多少錢利息給銀行？辛苦賺的錢都被銀行掙去了”
“現在房子蓋這麼多，未來根本沒人接手，升值再多都是賬面財富，賣不出去都是假的”
“兒子，新聞都說了國家打壓房地產，這房價恐怕要大降啊，要爸說，把你新買的房子賣了吧，別砸手裡”
“媳婦兒你這房子是不是買賠了啊，我同學前兩天買和咱們買的價格差不多，這房價也沒怎麼漲啊”
當這些令人心煩意亂的聲音，和內心坐立不安的自我懷疑，不斷的衝擊著你的時候，你難免會做出錯誤的決定。
因為本身你對於房產投資這件事的認知，基本都是錯誤的。
你可能只是簡單的認為，房價會漲，貨幣會貶值，所以隨大流去買房。
但是房子買哪裡？怎麼買最合適？房價怎麼漲？漲多少對應什麼水平？
甚至什麼是房價？
所有所有的問題，你瞭解的幾乎都是錯誤的、混亂的、動搖的、反覆無常的。
不過還好，你是很幸運的站在了“買”的隊伍裡，而不是“不買”的隊伍裡。
如果你熟讀我們過去的文章，起碼可以在投資買房這件事上，不會那麼焦躁，不會輕易被噪音折磨的痛苦不堪。
- 因為通貨膨脹，買房就是儲蓄
- 貸款要用商貸，30年等額本息，不用公積金
- 貸款就是資產，不要提前還款
- 一期最合適，本質上是無稽之談
我們的每一個觀點和決策，都是從最底層一層一層推演來的。
全部都是投資者成本最低、最穩定、風險最小的決策行為。
這中間沒有個人偏好，沒有主觀的願望和揣測。
“我喜歡”和“我希望”是隨時會被市場推翻的。
“什麼時候賣房？”這件事也是有參考答案的。
買入後的規劃，其實是綜合了對買房這件事整體的認知。
買進和賣出，是一套整體動作，這兩件事其實是緊密結合的。
1、斷崖
我們先來思考一個問題：
“對於房產來說，存不存在一個時間點，過了這個時間點後，房價的增長就變慢了，或者價格穩定住了，或者開始走下坡路了？”
請各位先停止閱讀，花上幾分鐘時間靜靜思考一下你的答案。
我知道，大多數人腦子裡一定是這麼想的：
房子在三年左右是最好賣，價格最高，再老就不行了。
這個時間點有的人認為是五年，有的人認為是七年。
在他們的內心，房產的價格變化曲線是這樣的：
那麼問題來了，請問在2023年是發生什麼大事了嗎？
新建了一條快速幹道，從小區中間橫穿過去？
還是一場大火把小區燒的面目全非？
都不是，僅僅你是認為小區變舊了，不那麼新鮮了，就不值錢了。
如果這個變化曲線是正確的，我們換個角度，
假如你是購房者，你會選擇在什麼時候買入這個小區的二手房？
如果是我，頭三年我肯定不買。
我怎麼會傻到，讓你賺足了房產增值的錢，然後再去接手，去買一個開始貶值的房子？
你可以很聰明，但是你不能聰明到，認為別人都比你傻。
理論是不成立的。
真正的房價走勢，應該是一條平滑的曲線。每一年都在穩定的上漲。
你可以出去走走，看一下那些20年的老房子，可能只有5、6k一平。
在10年前，這些房子的價格大概是在800元/㎡。
在20年前，要知道，這些房子的價格，可能只有100元/㎡哦。
房產投資，一定要拋棄個人的喜好來看待市場。
我們曾經在買房，你到底為得到什麼？中說過，買房是因為通貨膨脹，是對沖貨幣的貶值。
因為房產的耐久度非常高，而且易於變現，所以我們選擇持有房產拋棄現金。
我們投資房產掙的大頭，是貨幣貶值而帶來的增值，而不是房屋本身價值波動帶來的價差。
如果你可以理解上面的邏輯，那麼就應該可以明白：
在理論上，房價本身是不存在一個突然變化的時間點的。
2、變現無用
我們再來思考第二個問題：
“房子賣出後拿錢幹什麼？”
當你120w買入，2年後180w將你的房產賣出後，你準備用這180w幹什麼？
買理財？
利息太低了，每天賺兩包黃鶴樓沒什麼意思。
投股票？
擔心血本無歸，忍不住跳樓了妻兒老小誰來照顧。
揮霍掉？
一開始能選擇投資房產而不把120w花掉的人，骨子裡還是勤儉的，不會捨得的。
這180w兜兜轉轉在銀行的各個賬戶了折騰了一年，還是180w。
轉過頭一看，我X，當年賣掉的房子已經漲到200w了！
所以到頭來，左思右想，在通貨膨脹的壓力下，還是要回到買房子這條路上。
我說，你也不是自住要置換，折騰個啥呢。
在投資這條路上，變現是沒意義的。
3、價值評估
但是其實第一部分是有bug的。
有人會質疑，你說的不對。
並不是所有的房產的價格，都是按照一個固定的速度上漲的。
有的漲的快，有的漲的慢。
沒錯。
可是你有沒有想過漲幅快慢這件事，根本原因是什麼呢？
漲幅的快慢根本是取決於，
你買入時候的價格是否合理。
買入價是一個高估的狀態？還是低估的狀態？
這也就是我們要研究的選房技巧。
我們要研究的，是你買入時候的價格是被高估了，還是低估了。
如果你是在低估狀態下買入的，那麼未來，你在收穫貨幣通脹的增值時，還可以吃掉價值迴歸的利潤。
比如，新開了一條地鐵線、小區邊一大片老房子拆遷、多年不同的主幹路修通。
如果你買入的是這樣的房產，就會感覺房價比其他地方漲的快。
如果是在高估狀態下買入的，那麼你就需要在貨幣通脹的部分裡面，減掉高估的部分。
這部分不會以房屋降價體現，一般都是以多年只漲了一點點體現出來。
比如，買了熱點區域的莊家盤。
如果你買入的是這樣的房產，就會感覺房價比其他地方漲的慢。
追根究底，是你對房屋價值的評估水平。
同樣的道理，這也可以推導出我們的賣出技巧：
在房屋價格被高估的時候賣出，賺取最大的利潤。
但是第一部分裡我們分析了，正常的情況下，是不存在這種時間點的。
如果房屋的價值突然變化，只能依賴於外部環境的突然改變。
比如，教育政策變化，房子本來沒學區，突然變成七中總校學區房了。
可是，這種情況發生的幾率大嗎？
很小很小。
而且，一項利好，給房屋帶來的增值幅度也是有限的。
多項變化的疊加，才能讓你持有房屋的價格劇烈波動。
4、房東
房產為什麼叫做不動產？
網上有一種很調侃的說法，因為房子太貴了，無論買賣都很難隨便去動它。
我認為還是很有道理的。
但凡你買入賣出，所有的置換行為，都會花掉一部分稅費，中介費（營銷費），時間，精力。
所以花心思去研究，何時賣出，是一件很望眼欲穿、自討無趣的事情。
最好的思考方式就是，買完就忘了它 。
就當作自己在銀行裡存了一筆錢，然後把存摺交給老婆，壓在床板的最下面。
買入——賣出，是一套整體動作。
在房屋價值被低估的狀態下買入，買入時側重於那些恆定的、變化緩慢的價值，然後儘量長時間的去持有它。
在持有過程中，若房屋價值被高估，看高估程度拋掉。
我知道有很多人心裡一定很抗拒，感覺自己好大一筆錢扔進房子裡，無影無蹤了。
還要還30年貸款，房奴。
其實不是的。
你設想一下下面兩種場景：
第一種是，當你孩子大學畢業無所事事時，你把他叫到跟前，說，這2萬塊錢你先花著，不夠管爹要。
第二種是，拿出十本房產證，說，別在家閒著，四肢都躺退化了，把這個月租金收來去。
爹是房東。
2020.3.20
對於文中的觀點，歡迎質疑，希望探討。
一個人的認知總是有限的，多個人思維的碰撞會延展每個人認知的廣度和深度。
希望能夠結識更多熱愛討論房產的朋友，分享成長，房患未然。
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