每一次和朋友聊到买房投资，都避免不开一个话题
“买完什么时候卖出呢？”
无论是出于想通过房产增值赚钱，
还是仅仅是想为手里的资金找一个避险渠道也好，
起码“买房”这件事，是很多朋友的共识。
但是买入后如何操作，很多人其实是零规划的。
买入后头半年还没什么感觉，还了半年贷款后，心里慢慢就觉得不太对劲了。
“这房子啥时候卖啊，现在卖是不是有点亏，好像还限售呢”
“总这么放着也不是个事啊，要不要租出去，可装修还得花一笔钱”
“哎呀，这每个月还的利息比本金还多啊，手里还有点钱，也没事干，要不要提前还款？”
不止如此，你的老爸老妈，你的老公，你的同事，都会在不经意间发出折磨你心智的声音
“姑娘你每个月要还多少钱利息给银行？辛苦赚的钱都被银行挣去了”
“现在房子盖这么多，未来根本没人接手，升值再多都是账面财富，卖不出去都是假的”
“儿子，新闻都说了国家打压房地产，这房价恐怕要大降啊，要爸说，把你新买的房子卖了吧，别砸手里”
“媳妇儿你这房子是不是买赔了啊，我同学前两天买和咱们买的价格差不多，这房价也没怎么涨啊”
当这些令人心烦意乱的声音，和内心坐立不安的自我怀疑，不断的冲击着你的时候，你难免会做出错误的决定。
因为本身你对于房产投资这件事的认知，基本都是错误的。
你可能只是简单的认为，房价会涨，货币会贬值，所以随大流去买房。
但是房子买哪里？怎么买最合适？房价怎么涨？涨多少对应什么水平？
甚至什么是房价？
所有所有的问题，你了解的几乎都是错误的、混乱的、动摇的、反复无常的。
不过还好，你是很幸运的站在了“买”的队伍里，而不是“不买”的队伍里。
如果你熟读我们过去的文章，起码可以在投资买房这件事上，不会那么焦躁，不会轻易被噪音折磨的痛苦不堪。
- 因为通货膨胀，买房就是储蓄
- 贷款要用商贷，30年等额本息，不用公积金
- 贷款就是资产，不要提前还款
- 一期最合适，本质上是无稽之谈
我们的每一个观点和决策，都是从最底层一层一层推演来的。
全部都是投资者成本最低、最稳定、风险最小的决策行为。
这中间没有个人偏好，没有主观的愿望和揣测。
“我喜欢”和“我希望”是随时会被市场推翻的。
“什么时候卖房？”这件事也是有参考答案的。
买入后的规划，其实是综合了对买房这件事整体的认知。
买进和卖出，是一套整体动作，这两件事其实是紧密结合的。
1、断崖
我们先来思考一个问题：
“对于房产来说，存不存在一个时间点，过了这个时间点后，房价的增长就变慢了，或者价格稳定住了，或者开始走下坡路了？”
请各位先停止阅读，花上几分钟时间静静思考一下你的答案。
我知道，大多数人脑子里一定是这么想的：
房子在三年左右是最好卖，价格最高，再老就不行了。
这个时间点有的人认为是五年，有的人认为是七年。
在他们的内心，房产的价格变化曲线是这样的：
那么问题来了，请问在2023年是发生什么大事了吗？
新建了一条快速干道，从小区中间横穿过去？
还是一场大火把小区烧的面目全非？
都不是，仅仅你是认为小区变旧了，不那么新鲜了，就不值钱了。
如果这个变化曲线是正确的，我们换个角度，
假如你是购房者，你会选择在什么时候买入这个小区的二手房？
如果是我，头三年我肯定不买。
我怎么会傻到，让你赚足了房产增值的钱，然后再去接手，去买一个开始贬值的房子？
你可以很聪明，但是你不能聪明到，认为别人都比你傻。
理论是不成立的。
真正的房价走势，应该是一条平滑的曲线。每一年都在稳定的上涨。
你可以出去走走，看一下那些20年的老房子，可能只有5、6k一平。
在10年前，这些房子的价格大概是在800元/㎡。
在20年前，要知道，这些房子的价格，可能只有100元/㎡哦。
房产投资，一定要抛弃个人的喜好来看待市场。
我们曾经在买房，你到底为得到什么？中说过，买房是因为通货膨胀，是对冲货币的贬值。
因为房产的耐久度非常高，而且易于变现，所以我们选择持有房产抛弃现金。
我们投资房产挣的大头，是货币贬值而带来的增值，而不是房屋本身价值波动带来的价差。
如果你可以理解上面的逻辑，那么就应该可以明白：
在理论上，房价本身是不存在一个突然变化的时间点的。
2、变现无用
我们再来思考第二个问题：
“房子卖出后拿钱干什么？”
当你120w买入，2年后180w将你的房产卖出后，你准备用这180w干什么？
买理财？
利息太低了，每天赚两包黄鹤楼没什么意思。
投股票？
担心血本无归，忍不住跳楼了妻儿老小谁来照顾。
挥霍掉？
一开始能选择投资房产而不把120w花掉的人，骨子里还是勤俭的，不会舍得的。
这180w兜兜转转在银行的各个账户了折腾了一年，还是180w。
转过头一看，我X，当年卖掉的房子已经涨到200w了！
所以到头来，左思右想，在通货膨胀的压力下，还是要回到买房子这条路上。
我说，你也不是自住要置换，折腾个啥呢。
在投资这条路上，变现是没意义的。
3、价值评估
但是其实第一部分是有bug的。
有人会质疑，你说的不对。
并不是所有的房产的价格，都是按照一个固定的速度上涨的。
有的涨的快，有的涨的慢。
没错。
可是你有没有想过涨幅快慢这件事，根本原因是什么呢？
涨幅的快慢根本是取决于，
你买入时候的价格是否合理。
买入价是一个高估的状态？还是低估的状态？
这也就是我们要研究的选房技巧。
我们要研究的，是你买入时候的价格是被高估了，还是低估了。
如果你是在低估状态下买入的，那么未来，你在收获货币通胀的增值时，还可以吃掉价值回归的利润。
比如，新开了一条地铁线、小区边一大片老房子拆迁、多年不同的主干路修通。
如果你买入的是这样的房产，就会感觉房价比其他地方涨的快。
如果是在高估状态下买入的，那么你就需要在货币通胀的部分里面，减掉高估的部分。
这部分不会以房屋降价体现，一般都是以多年只涨了一点点体现出来。
比如，买了热点区域的庄家盘。
如果你买入的是这样的房产，就会感觉房价比其他地方涨的慢。
追根究底，是你对房屋价值的评估水平。
同样的道理，这也可以推导出我们的卖出技巧：
在房屋价格被高估的时候卖出，赚取最大的利润。
但是第一部分里我们分析了，正常的情况下，是不存在这种时间点的。
如果房屋的价值突然变化，只能依赖于外部环境的突然改变。
比如，教育政策变化，房子本来没学区，突然变成七中总校学区房了。
可是，这种情况发生的几率大吗？
很小很小。
而且，一项利好，给房屋带来的增值幅度也是有限的。
多项变化的叠加，才能让你持有房屋的价格剧烈波动。
4、房东
房产为什么叫做不动产？
网上有一种很调侃的说法，因为房子太贵了，无论买卖都很难随便去动它。
我认为还是很有道理的。
但凡你买入卖出，所有的置换行为，都会花掉一部分税费，中介费（营销费），时间，精力。
所以花心思去研究，何时卖出，是一件很望眼欲穿、自讨无趣的事情。
最好的思考方式就是，买完就忘了它 。
就当作自己在银行里存了一笔钱，然后把存折交给老婆，压在床板的最下面。
买入——卖出，是一套整体动作。
在房屋价值被低估的状态下买入，买入时侧重于那些恒定的、变化缓慢的价值，然后尽量长时间的去持有它。
在持有过程中，若房屋价值被高估，看高估程度抛掉。
我知道有很多人心里一定很抗拒，感觉自己好大一笔钱扔进房子里，无影无踪了。
还要还30年贷款，房奴。
其实不是的。
你设想一下下面两种场景：
第一种是，当你孩子大学毕业无所事事时，你把他叫到跟前，说，这2万块钱你先花着，不够管爹要。
第二种是，拿出十本房产证，说，别在家闲着，四肢都躺退化了，把这个月租金收来去。
爹是房东。
2020.3.20
对于文中的观点，欢迎质疑，希望探讨。
一个人的认知总是有限的，多个人思维的碰撞会延展每个人认知的广度和深度。
希望能够结识更多热爱讨论房产的朋友，分享成长，房患未然。
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