2020年，本來打算趁著春節大賺一筆的小微商戶，因為疫情原因，大部分都將面臨血本無歸。
“封城”、“停止營業”、”隔離“......一項項政府”硬核“抗疫措施的出臺，背後都意味著經濟停滯、無人消費。大型餐飲企業”西貝“董事長賈國龍直言，以現有現金流，撐不過3個月，更不用說依靠現金流苟延殘喘的小微商戶了。
一般來說，中小型線下商戶門店主要面臨房租高、原材料高、用人成本高的”三高“問題。而對於大多數的小微商戶來說，唯一的支出大頭就是房租。
所以聞名全國的女裝批發市場廣州十三行，在3月5日，大量商戶喊著”2月退租、3月免租“的口號，在商場裡遊行、抗議示威。一方面是商場經營方的”減免租金“政策有待商權，另一方面也體現了商戶在高額房租和不能營業狀況下的兩難境地。
廣州十三行商城
那麼，從法律的角度來說，房租能不能少？
法律範圍內可以少多少？有沒有相關的政策支持房租的減免？
本文將為你一一分析道來。
房租是什麼？
通俗點來說，房租就是你為了使用房子，而向房東支付的使用費。
你會跟房東簽訂合同，約定房租的金額、繳納時間，以及如果不交或者遲交房租的法律後果，房東有權解除合同或者要你支付遲交房租的違約金。
租賃合同這種民事合同，自由度很高，這個月的房租交不交、交多少、怎麼交都是可以商量著來的，只要你們雙方都同意就行，這就是法律上說的合同變更。
根據房屋所有權人不同，分為國有生產性經營用房和私有生產經營性用房。
經營性用房指的就是非住宅性質的房產，主要用於商業、辦公等經營性的活動，比如說商業門面、購物中心都屬於這一類，住宅不包括在內。
國有生產性經營用房的減免租金政策
如果你租的房子屬於國有生產性經營用房，那麼就得聽政府的，現在政府已經出臺的明確的減免租金的政策。
根據湘政發【2020】3號文件《湖南省人民政府關於印發《應對新冠肺炎疫情影響促進企業健康發展的若干政策措施》的通知》規定：
19.對2020年2月-6月期間，新租賃“135”工程標準廠房面積500平方米以上、租期一年以上，且完成投產的企業，一次性給與適當租金獎補。對承租國有資產類生產經營用房的中小企業免收1個月租金、減半收取2個月租金。
21.支持創新創業帶動就業示範基地、創業孵化基地、農民工返鄉創業園建設，從省本級就業資金中安排1億元經費給予縣級財政補貼，主要用於補貼入孵企業房租、水電費等。對已發放的個人創業擔保貸款，因受疫情影響可展期一年，繼續財政貼息支持，並相應調整信用記錄。
長沙縣政府的優惠政策更給力，根據《長沙縣人民政府關於有效應對疫情支持中小微企業健康發展的若干措施》規定：
十三、對承租國有資產類生產經營用房的企業，3個月房租免收。對租用其他經營用房的，鼓勵業主為租戶減免租金，具體由雙方協商解決。（牽頭單位：縣財政局；責任單位：星城發展集團）。對在疫情期間為承租的中小企業減免租金的創業園、科技企業孵化器、創業孵化基地等各類載體，優先予以政策扶持。（牽頭單位：縣工信局）
如果你租賃的地方是在創業園區、創業孵化基地等地方，政府也有財政補貼，補貼業主企業房租、水電費等。
目前各地政府都有類似的規定，有需要的可以私信我進一步瞭解。
非國有生產性經營用房如何協商減免?
說完國有的，下面來說說非國有的，這裡包括個人房東和企業房東。比如說萬達，它就自己自持了很多物業，它也屬於房東。
大部分的企業、經營戶租賃的都是私人業主的房屋，目前對於私人業主的房屋，政府並沒有強制性規定要求私人業主減免房租。
為啥？因為政府只能對自己所有的財產進行處置，它不能侵犯私人業主的財產權。
但是政府也有鼓勵政策，如果參照上述標準切實減免租金的業主可以申請減免房產稅、城鎮土地稅。
怎麼和房東溝通？如果溝通不成怎麼辦？
先看看法院是如何處理這一類糾紛的，湖南省高院發佈了《關於涉新型冠狀病毒感染肺炎疫情案件法律適用若干問題的解答》：
問題6:如何處理租賃合同糾紛，承租人能否主張減免疫情期間的房屋租金？
（1）生活用房租賃中，承租人主張減免租金的，應引導當事人協商解決。協商不成，可以結合合同約定的租期及履行方式、受疫情影響程度等因素綜合考量，按照公平原則妥善處理。
如因出租人主動限制或房屋所在地採取管控措施導致承租人實際無法使用房屋，承租人提出減免租金請求的，一般予以支持。如疫情不影響承租人居住使用房屋，承租人提出減免租金請求的，一般不予支持。
（2）商業用房租賃中，如受疫情影響，房屋無法正常使用，承租人以此要求出租人減免房租的，一般可予支持。
如疫情並未影響承租人實際佔有使用房屋，僅基於疫情期間客流減少等原因造成承租人營業收益受到影響的，一般不免除承租人的租金給付義務；如對承租人營業收入產生重大損失的，可依據公平原則酌情調整租金。
（3）商鋪、酒店、船舶等承包經營合同當事人主張減免疫情期間承包費用的，參照商業用房租賃合同處理。
通俗點說就是：
1、租賃房屋屬於住宅性質的，如果房東讓你用不了房屋的，或者政府管控讓你用不了房屋的，租金可以減免；
這裡的政府管控，必須是租賃房屋所在地的政府管控，如果是因為你回老家，被老家政府管控無法離開，這就不屬於可以減免的範圍。
2、租賃房屋屬於經營性用房的，由於疫情讓你無法正常使用房屋的，可以減免。
比如果政府強令要求停業，或者是社區有確診的病人，要求餐館、酒店停業，這種情況下可以減免。
如果房屋能用，只是因為疫情原因，客流量減少，是不能減免的。但是如果營業收入存在重大損失，法院可以根據公平原則調整租金。
這種情況下的租金調整，很大程度取決於法官的自由裁量權和相關損失的證據。
從法院的審判意見可以看出，法院在審理這一類糾紛，是以公平原則為基礎來處理的。
並不完全像以往一樣完全按照合同約定來判，會考慮減少房東的租金收益，讓房東與租戶共同承擔損失。
採用何種法律手段溝通協商？
建議先協商溝通，最好是通過書面的方式申請減免。溝通過程中保留證據，以應對可能發生的訴訟。
比如說寫一份《減免租金申請書》，用EMS快遞郵寄給房東。
注意事項：
1、減免租金金額以一個月租金為標準，這是根據我們的實務經驗確定的，也可以根據你們的實際情況來確定；抬頭主要是以租賃合同上的名稱，特別是如果是企業房東，更要注意寫全名稱。
2、一定要保留好EMS快遞的郵單，以及確認房東簽收快遞的短信或網頁截圖，EMS快遞是法院認可的郵寄方式；
3、這種方式比較適用於與企業房東溝通，因為大型的商場、創業園能享受到政府的稅務減免和財政撥款。
4、如果是個人房東的話，要注意溝通的方式方法。
網上有些租客會用道德綁架的方式，想達到讓房東減房租的目的，殊不知如此反而會適得其反。
一方面是個人房東也同樣面臨困難，房貸就是壓在每個人頭上的一座大山，另一方面是，沒有人喜歡被威脅。
倒不如真誠坦率的向房東闡明自己目前存在的困境，爭取房東的同情，無論房東願意減免多少房租，都應當表示感激。
畢竟如果你賺了錢，也不會主動要給房東漲租金吧。
最後還是溝通不成，又確實損失嚴重的話，可以考慮通過訴訟的方式，請求法院調整或者減免租金。
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