觀點指數 2020年對房地產業來說依然是艱難的一年。調控政策頻出，監管不斷加強，資金持續收緊，革新轉型與收斂聚焦似乎成為了不少房企的突破之路。“房住不炒”政策不會改變，市場競爭更加激烈，如何保持生存發展將成為2020年房地產業的重要話題。
或許這是艱難的一年，但同時也是充滿挑戰與機會的一年。觀點地產機構旗下的觀點指數研究院聯合眾多主流媒體、研究機構、地產開發企業、投資機構、金融投行及專業機構，盤點2019年中國地產界最具有代表性的企業。
尋找在這一年，堪稱為偉大（Great）的房地產企業；尋找在這一年，勇於追求光榮（Glory）的房地產企業；尋找所有躋身中國最優秀行列的地產企業群體（Group），共同構建出專業與極具影響力的《2020中國房地產卓越100報告》，並在“2020觀點年度論壇”盛大發布。
《2020中國房地產卓越100報告》包含19個報告，以下為《2020中國上市房企投資回報報告》。
碧桂園獲“雙料”冠軍，融創萬科緊隨其後
2019年，房地產行業砥礪向前。在這一年中，除了發展業績外，房企還需要在日常運作中考慮多重指標，力求將投資回報最大化，創造更多的收益。
觀點指數監測100多家A股和內房股房企，通過初始指標篩選出69家上市房企入圍。通過對上述企業歷年財務數據進行整理，並構建財務預測模型，對2019全年財務數據進行測算。
最終10家上市房企，在六大財務指標：投入資本回報率ROIC、歸母淨利潤、歸母淨利潤增長、股息率、ROE（平均）、息稅前利潤EBIT，以及管理、商業模式和品牌指標上表現卓越，入選“2020中國上市房企投資回報TOP10”。
碧桂園位列榜單狀元席位——曾經在某個閉門會議上，楊國強面對投資者是否會多派息疑問時稱：“（多派息）還不如把錢放在碧桂園這裡，（讓）我們幫你投資，賺得更多”。
這只是一句玩笑話，事實上，2018-2019年中期，碧桂園股息率在5%以上，在所有頭部房企中幾乎是最高的。觀點指數測算，2019年度其股息率繼續維持在5%-5.4%。
需要關注的是，除了總分第一外，碧桂園在“2020中國上市房企投資回報TOP10”六大財務指標上也拔得頭籌，財務總分達到49.13分，獲“雙料”冠軍。
其中，在投入資本回報率ROIC指標上，2017年碧桂園為14.12%，2018年該指標為11.85%，測算2019年維持在12%左右。ROIC是衡量房企價值創造力的關鍵指標，憑藉突出的表現，碧桂園該指標得分率達到95%。
碧桂園之外，融創中國和萬科緊隨其後，分列榜眼和探花。
在“2020中國上市房企投資回報TOP10”榜單中，融創中國歸母淨利潤增長較為可觀，上半年歸母淨利潤為102.9億元，同比增長61.7%。觀點指數測算，2019年融創中國全年歸母淨利潤增長率為62.94%，在10家房企中增幅最大。
萬科是財務上的“三好學生”，所有指標均衡發展，而在管理、商業模式和品牌指標上也是公認的行業翹楚。以上，助力萬科成功登上“2020中國上市房企投資回報TOP10”第三位。
TOP10財務均分超8成，33家入圍房企ROIC不足5%
“2020中國上市房企投資回報TOP10”榜單中，10家房企平均財務總分達到45.66分，按照財務指標滿分55分來計算，得分率超過8成。
可以對比的是69家入圍上市企業，平均財務總分為38.90分，比投資回報TOP10低6.76分，得分率70.7%。
其中，24家A股入圍企業的平均財務總分為38.82分，45家內房股的平均財務總分為38.94分，相差0.12分。不過需要注意的是，在45家內房股中，有19家千億以上房企。換句話說，不是體量越大，投資回報表現越好。
前文所述的ROIC指標方面，“2020中國上市房企投資回報TOP10”ROIC平均值為9.47%，69家入圍上市企業的平均ROIC則為5.88%，比前者低3.59%。
從表中可以看到，ROIC在10%以上的房企有7家，其中“2020中國上市房企投資回報TOP10”房企佔去4席，分別為龍光地產、華潤置地、碧桂園和中國海外發展。觀點指數測算，2019年上述房企的ROIC分別為14%、13%、12%和12%。
3%-4.9%的入圍房企最多，達到22家。在所有區間中企業數僅次於前者的是5%-7.9%，有17家，包括1家5000億房企，1家4000億房企，2家2000億房企和3家千億房企。
當然也要留意到，不少千億以上房企該指標低於2%。
10強ROE均值超20%，12家入圍房企歸母淨利增長為負
“2020中國上市房企投資回報TOP10”榜單，除了考量ROIC、股息率和息稅前利潤EBIT外，對所有69家入圍房企的ROE（平均）、歸母淨利潤和歸母淨利潤增長率也有衡量標準。
以ROE來說，69家入圍企業ROE均值為15.89%，其中高於平均線的有32家，低於平均線的佔比53.6%，有1家銷售2000億級房企ROE低於4%，在69家入圍房企中墊底。
“2020中國上市房企投資回報TOP10”該指標的平均值為20.86%，較入圍房企高4.97%。其中有6家表現亮眼超過20%，包括萬科、碧桂園和招商蛇口。
此外，榜單中增設了對房企歸母淨利潤和增長的綜合考核，旨在發現那些擁有一定體量歸母淨利潤，同時增長速度可觀的上市房企。
剔除一家入圍房企扭虧為盈帶來的異常結果外，68家入圍房企歸母淨利潤總額為5140.73億元，平均歸母淨利潤為75.60億元，其中高於平均線的有20家。
“2020中國上市房企投資回報TOP10”中，有3家房企該指標表現亮眼，分別為中國海外發展、碧桂園和萬科。以上房企，本身具有較強的業務水平，對其他子公司投資能力也相對同行要高。
若觀察利潤增長指標，也有不少驚喜。如上文所述，融創中國具有一定大體量的歸母淨利潤，難能可貴的是，過去幾年其歸母淨利潤增長速度增長也十分迅猛。2019年，融創中國先後收穫了大單併購，而這些性價比高的項目，預計未來將有更多的利潤空間。
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