房這事兒，都有第一次，不懂就要學!
今天，我們來聊一聊，買房路上，一個重要的概念：得房率。
01 得房率是什麼?
得房率是指套內建築面積與建築面積之比。
先來了解一下這句話裡的兩個概念：
1.建築面積是什麼?
建築面積，也就是戶型圖上標註的面積，比如上面這張戶型圖，這裡的100m就是建築面積，這個100m內包含兩個部分， 一個是室內面積，一個是公攤面積。
室內面積，粗略的講，就是房間內部的使用面積。
公攤面積，就是樓道、電梯廳等公共空間。
▼TIPS ：
(公共空間包括：大堂、公共門廳走廊過道電梯前廳樓梯間、電梯井、電梯機房垃圾道管道進、水泵房消防通道配電室值班警衛室)
一般來說， 標準層是由同一樓層幾戶人家一分離的，比如一層有兩戶人家，這層的公共空間有20㎡，那每戶人家要分攤10㎡的費用。除此之外， 一入戶大堂空間是由整棟樓一分攤的。
2.套內建築面積是什麼?
套內面積就是咱們剛才講的室內面積，其實更嚴謹的來講：
套內面積，不僅包括我們實際的使用面積，還包括半封閉陽臺的一半面積、套內牆體面積以及外圍牆體一半的面積。 ( 是不是有點冤，外牆居然也佔套內面積! )
因此，建築面積就好比是，一 只完整的橘子，而套內面積，就好比是橋子瓤，公攤面積就好比是橘子皮，得房率就相當於橘子瓤在橘子中的佔比。
舉個例子，大餅買了一套100㎡的房子，中，套內面積是70㎡ ，公攤面積為30㎡ ，得房率為70%。
同樣的公攤面積下，內面積越大，得房率越高。所以， 一般邊套的得房率是高於中間套的。
02 得房率多少合適?
不同的物業類型，有不同的標準。一般而言 ，隨著建築高度的增加，得房率是逐步降低的 。
一般來說 ， 6層樓梯房得房率在85% ~90%，電梯洋房得房率在80%左右，普通小高 層得房率在75%左右，高層或者豪宅得房率在70%左右，超高層豪宅得房率在60%左右。
03 得房率越高越好嗎?
可能大家會講了，得房率當然越高越好了， 每一分錢都砸在自己可用的室內面積，這才叫划算!
實不是這樣的，得房率的提升，勢必會犧牲公共空間，不僅我們自己使用起來不舒服，傢俱的搬運也會出現問題。
惠州有一個小區，走廊過道面積只有1.1米，業主苦不堪言，說：“過道窄到不行 ，最窄地方只有95cm，大的傢俱都搬不進去。”
因此，得房率也要適可而止，不能過高。
04 得房率超過100%神戶型?
市面上，有一些得房率超過100%神戶型，是怎麼做到的呢?
其實，這裡開發商在這裡宣稱的得房率，不是用套內面積計算得出的，而是套內實際使用面積代替了套內面積，也就是說：這裡的得房率為：
套內實際使用面積/建築面積
所以，它是通過增加套內實際使用面積，來提高得房率，也就是以下兩種方式：
1.增加贈送面積
通過增加室內贈送面積，來提高套內實際使用面積。
這就涉及到一個贈送面積的概念：
開發商拍下一塊地的時候，政府已經規定了該地塊兒的建築面積，但是在建築規範中，又有一部分空間是可以不計入建築面積的，例如：在上海，不封閉陽臺只有一半面積計入建築面積。
很多開發商為了贏得購房者的青睞，會利用這樣的規定，比如，造一個6m的未封閉陽臺，但僅有3m2計入建築面積。
一方面，購房者得了實惠，以3m的價格買到了6m的陽臺，另一方面，開發商也以很小的成本，打造出了產品附加值，從而做高了產品溢價。
使得套內實際使用面積超過建築面積，也就是超過100%的得房率。
2.減少牆體面積
打薄牆體，可以直接增加室內使用面積。
舉個例子， 一般室內非承重功能的牆體是30公分厚，某家開發商做出了 15公分的牆，再加一層隔音棉和內保溫，牆體大約就在20公分左右。
除此之外，開發商還可通過常規的方式增加得房率：
1.儘可能減少公共分攤面積
比如下面這個標準層平面圖，它把樓梯休息平臺，電梯等候區，井管檢修放在一一個平臺 上，使得公攤面積得到最高效的利用，減少了公攤面積，爭取了得房率。
2.把公共空間變成"專享”空間
讓部分公共面積可以專享”，成為可供住戶支配的面積”，比如現在市面上，有一一些一梯兩戶的項目， 通過雙開門電梯的隔斷，可把公共空間變成業主的純私人空間。
所以，如果要考慮這類房屋，可重考慮下已經通過交付標準的各項驗收的現房項目。
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