房这事儿，都有第一次，不懂就要学!
今天，我们来聊一聊，买房路上，一个重要的概念：得房率。
01 得房率是什么?
得房率是指套内建筑面积与建筑面积之比。
先来了解一下这句话里的两个概念：
1.建筑面积是什么?
建筑面积，也就是户型图上标注的面积，比如上面这张户型图，这里的100m就是建筑面积，这个100m内包含两个部分， 一个是室内面积，一个是公摊面积。
室内面积，粗略的讲，就是房间内部的使用面积。
公摊面积，就是楼道、电梯厅等公共空间。
▼TIPS ：
(公共空间包括：大堂、公共门厅走廊过道电梯前厅楼梯间、电梯井、电梯机房垃圾道管道进、水泵房消防通道配电室值班警卫室)
一般来说， 标准层是由同一楼层几户人家一分離的，比如一层有两户人家，这层的公共空间有20㎡，那每户人家要分摊10㎡的费用。除此之外， 一入户大堂空间是由整栋楼一分摊的。
2.套内建筑面积是什么?
套内面积就是咱们刚才讲的室内面积，其实更严谨的来讲：
套内面积，不仅包括我们实际的使用面积，还包括半封闭阳台的一半面积、套内墙体面积以及外围墙体一半的面积。 ( 是不是有点冤，外墙居然也占套内面积! )
因此，建筑面积就好比是，一 只完整的橘子，而套内面积，就好比是橋子瓤，公摊面积就好比是橘子皮，得房率就相当于橘子瓤在橘子中的占比。
举个例子，大饼买了一套100㎡的房子，中，套内面积是70㎡ ，公摊面积为30㎡ ，得房率为70%。
同样的公摊面积下，内面积越大，得房率越高。所以， 一般边套的得房率是高于中间套的。
02 得房率多少合适?
不同的物业类型，有不同的标准。一般而言 ，随着建筑高度的增加，得房率是逐步降低的 。
一般来说 ， 6层楼梯房得房率在85% ~90%，电梯洋房得房率在80%左右，普通小高 层得房率在75%左右，高层或者豪宅得房率在70%左右，超高层豪宅得房率在60%左右。
03 得房率越高越好吗?
可能大家会讲了，得房率当然越高越好了， 每一分钱都砸在自己可用的室内面积，这才叫划算!
实不是这样的，得房率的提升，势必会牺牲公共空间，不仅我们自己使用起来不舒服，家具的搬运也会出现问题。
惠州有一个小区，走廊过道面积只有1.1米，业主苦不堪言，说：“过道窄到不行 ，最窄地方只有95cm，大的家具都搬不进去。”
因此，得房率也要适可而止，不能过高。
04 得房率超过100%神户型?
市面上，有一些得房率超过100%神户型，是怎么做到的呢?
其实，这里开发商在这里宣称的得房率，不是用套内面积计算得出的，而是套内实际使用面积代替了套内面积，也就是说：这里的得房率为：
套内实际使用面积/建筑面积
所以，它是通过增加套内实际使用面积，来提高得房率，也就是以下两种方式：
1.增加赠送面积
通过增加室内赠送面积，来提高套内实际使用面积。
这就涉及到一个赠送面积的概念：
开发商拍下一块地的时候，政府已经规定了该地块儿的建筑面积，但是在建筑规范中，又有一部分空间是可以不计入建筑面积的，例如：在上海，不封闭阳台只有一半面积计入建筑面积。
很多开发商为了赢得购房者的青睐，会利用这样的规定，比如，造一个6m的未封闭阳台，但仅有3m2计入建筑面积。
一方面，购房者得了实惠，以3m的价格买到了6m的阳台，另一方面，开发商也以很小的成本，打造出了产品附加值，从而做高了产品溢价。
使得套内实际使用面积超过建筑面积，也就是超过100%的得房率。
2.减少墙体面积
打薄墙体，可以直接增加室内使用面积。
举个例子， 一般室内非承重功能的墙体是30公分厚，某家开发商做出了 15公分的墙，再加一层隔音棉和内保温，墙体大约就在20公分左右。
除此之外，开发商还可通过常规的方式增加得房率：
1.尽可能减少公共分摊面积
比如下面这个标准层平面图，它把楼梯休息平台，电梯等候区，井管检修放在一一个平台 上，使得公摊面积得到最高效的利用，减少了公摊面积，争取了得房率。
2.把公共空间变成"专享”空间
让部分公共面积可以专享”，成为可供住户支配的面积”，比如现在市面上，有一一些一梯两户的项目， 通过双开门电梯的隔断，可把公共空间变成业主的纯私人空间。
所以，如果要考虑这类房屋，可重考虑下已经通过交付标准的各项验收的现房项目。
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