1. LPR未降，意外！
3月20日，最新一期LPR數據發佈。大家關心的5年期LPR未降，依然維持在4.75%的水平上。而且，針對實體企業融資的1年期LPR，也沒有再降，依然是4.05%。可見，央行定力十足！
問題是，外圍降息潮，一浪高過一浪啊！3月16日，美聯儲又突然大幅降息至0-0.25%的目標區間，並承諾7000億美元的資產購買，以進一步拉低利率！下一步，美國也將隨同日本（-0.1%）、歐元區（-0.4%），一併進入了"負利率"時代。全球三大經濟體，無底線降息，負利率來臨！
2月20日，1年期和5年期LPR雙雙下降；3月1日，存量按揭貸款開始轉向LPR定價，各大銀行都在提醒客戶，趕快來轉換吧，轉換後就能分享到LPR下降的"降月供"的好處了。記得當時，媒體鋪天蓋地地說，中國降息通道開啟了，大家要踴躍地去將自己的貸款轉為LPR。
想想也有道理，應對疫情衝擊，中小微困難，房企困難，購房者情緒低，應該繼續降低LPR。再者說了，2020年是個特殊的年份，要完成多個"收官"（十三五收官、脫貧攻堅收官、全面建成小康社會），疫情這個黑天鵝下，貨幣政策寬鬆是必然的。但為何，這次沒有降呢？
其實，央行早就說了
保持貨幣政策的定力，不刺激、不防水的"雙不"原則，早在2018年就定下了。自2月3日淨投放、逆回購以來，加上再貸款、定向降準，我們合計向市場淨投放了3萬億元的流動性。我們可以強行把馬拉到河邊，但我們無法強制馬喝水。貨幣寬鬆，對應對疫情，作用有多大呢？
據《21世紀經濟報道》披露，即便進入3月份，全國35個最核心的城市裡，復崗率均值僅為36%。筆者所在的單位，現在還是一半去單位上班、一半在家上班。因此，貨幣只是一個潤滑劑，各方互動起來，這個潤滑劑才能起作用。不然，防水也是白搭，負面效應就是樓市繁榮！
2. 地產繁榮的苗頭
央行前調查統計司司長，盛松成說，疫情將對房地產開發投資造成巨大影響。我們看看數據，今年前兩個月，房地產開發投資下降了16.3%？真的是斷崖式下滑。但是，其佔固定資產投資的比重，卻從2019年的23.97%，反彈至30.4%。什麼意思呢？疫情之下，房地產難過，但還有更難過的。
也就是說，實體制造業，比房地產更難過。想想也是，實體企業復工，還在進行中，而地產已經開始熱了。不讓赤裸裸地鬆綁限購、限貸，但地方有的是拉昇樓市的手法。這段時間，北京、上海、廣州，都誕生新地王了，深圳2000萬+的豪宅公寓項目，70套一轉眼就搶光了。熟悉的配方，原來的味道，氣氛是慢慢培育出來的，這難道不是房地產新一輪攀升的模式嗎？
根據克而瑞的統計，目前，全國樓市整體呈現穩步復甦態勢，重點城市商品住宅成交量逐步回升，第十週（3.9-3.15），全國43個重點監測城市商品住宅成交面積達到259萬平方米，環比上週增長7%，相較第七週增長159%，基本恢復至去年四季度周均成交量的6成水平。
分能級看，一、二、三四線城市，最近一週商品住宅成交量分別達到去年四季度周均成交量的53%、64%、70%。可見，回暖邏輯和過去一樣，從一線城市這樣的發動機開始，向外輻射。筆者所在的深圳，近期推出的基本是公寓，這類難賣的產品，也都錄得了不錯的交易業績。
3.不降息，外資來吧！
管理層看得很清楚。該放的貨幣，都放了，該降的利率也降了。剩下的，就是疏通貨幣傳導渠道了，再放水的話，就是給樓市澆油了。
而且，"降與不降"，還有一盤大旗。全球降息潮，但我"不降息"，恰恰是與美聯儲慌不擇路，無底線降息的鮮明對比。你降我不降，利率差就出來了，你的疫情在蔓延，我已開始疫後重建工作了。看看，近期中美10年期國債利差，2020年投資誰？一目瞭然。美國所謂製造業迴流，洗洗睡吧！
近日，在美國的長租辦公wework上折損巨大的孫正義，居然斥資10億美元，領投中國長租公寓——自如、貝殼找房。說明什麼？全球經濟不景氣，美日歐三大經濟體比誰降息降得更徹底，中國還能實現6%左右的增長，不投中國，投誰呢？這有點像1998年亞洲金融危機，外圍貨幣貶值，中國帶頭強調，人民幣不貶值，隨後開啟了加入WTO，外資踴躍投資中國的進程。
現在看，中國的新基建來了，5G、大數據、人工智能、工業互聯網等等，7大領域個個都是恢弘的計劃，誘人的前景。別擔心產能過剩，當下的中國，十幾億國人，對互聯網的依賴度前所未有；疫情下，企業也好，個人也罷，大家都對數字化基礎設施，形成了空前一致的共識。對西方的資本來說，直接投資也好，股權投資也好，這是很好的機會，穩增長，又多了一個幫手。
4.地產不能"太吸金"，5年期LPR橫盤吧！
不經意間，棚改也開始放量了，天風證券估計，棚改2020年數量可能重新恢復，預計2020年棚改計劃數有可能重回570萬套，這一規模和2015-2018年高峰期接近，相比2019年的310萬套，增長84%。棚改建成和交付量，2020年將是歷史上規模最大的，能激活多少投資和消費啊！
老舊小區改造，也在放量，河南有3383個老舊小區，2019年完成改造474個、正在改造1040個，其餘1869個正開展改造前期工作，2020年底前可全部開工。海南、安徽、廣東，老舊小區改造，都在提速。裝一部電梯，補貼20萬，國家下血本，280萬部電梯，總投資2萬億。一部電梯，足以激活一棟樓，相關的裝修需求，交易需求，都活躍起來了。
加上各地今年開工的近5-7萬億的基建項目，託底經濟，管理層手上的抓手足夠多。這麼多領域需要錢，地產不能"太吸金"。所以，所謂的LPR進入下行通道，也是走一步看一步。其實，調控本來就是短期的，見風向行事。如果復工還很慢，銀行貸款積極性不高，1年期LPR還會下降。
但是，只要資金面友好了，加上各地想方設法託樓市（比如廣州，不讓鬆綁公寓，就放鬆人才政策，製造地王），樓市就差不離。從一線樓市回升，到都市圈回升，再到二線樓市回升，這個螺旋上升的趨勢，初步已經形成了。所以，5年期的LPR，未來可能要橫盤幾個月了。經濟託底有抓手，資金面寬裕，樓市繼續高位徘徊，各地鬆綁的小動作，自然會被叫停了。
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