在城市更新項目拓展階段我們往往要對項目進行經濟可行性分析，而經濟可行性分析的基礎是要了解項目的容積率、建築面積等各項經濟技術指標。城市更新項目不同於招拍掛出讓的用地項目，用地指標及各項經濟技術指標都已非常明確，城市更新項目在專項規劃確定之前各項指標都不明確，而我們在項目拓展、合作洽談階段又要求對這些至關重要的經濟性指標要有較準確的預測，本文以一個拆除重建類城中村項目為列，詳解城市更新項目的經濟指標測算方法。
做經濟技術指標測算之前需要確定項目的兩個分區，一個是項目保障房配建比例分區，二是項目的容積率密度分區，這兩個分區分別由《深圳市城市更新項目保障性住房配建規定》（簡稱《配建規定》）和《深圳市城市規劃標準與準則條文說明》（2014版，簡稱《深標》）所確定，具體分析還涉及到《關於加強和改進城市更新實施工作的暫行措施》（深府辦[2016]38號文）》（簡稱38號文）、《深圳市城市更新單元規劃容積率審查技術指引（試行）》（簡稱《容積率審查指引》）等與城市更新緊密相關的政策文件。
一、保障房配比問題
保障房配建規定明確了拆除重建類城市更新項目中保障性住房的配建比例，配建基準比例根據地區類型不同，分為一類地區12%、二類地區10%、三類地區8%三個檔次。具體地區分類如為下圖：
根據38號文的規定，保障房配建基準比例需要在《配建規定》的基礎上提高，提高後基準比例分別為一類地區20%，二類地區18%，三類地區15%，具體比例再根據《配建規定》進行核增、核減後確定，其中需要明確的一點是根據38號文，保障性住房配建比例提高部分的50%對應的建築面積在城市更新單元規劃容積率測算時計入基礎建築面積，也即提高部分的一半計入容積率，一半不計入容積率，這與之前容積率計算中把保障房面積全部算作獎勵面積有點區別，即提高部分只有一半算獎勵面積。
二、容積率問題
容積率問題首先要區別幾個不同的容積率名詞：
基準容積率：《深標》不同用地性地塊容積率指引表格中所規定的基準容積率。
規劃容積率：地塊按《深標》通過基準容積率取值、計算、修正之後的容積率。《容積率審查指引》規定，如果涉及到商業服務業用地在城市主、副中心且位於密度分區三、四、五區時按密度二區基準容積率取值；位於上述地區之外且位於《深標》密度四、五區時，按密度三區基準容積率取值；居住用地位於《深標》密度四、五區時，按密度三區基準容積率取值；普通工業用地和現代物流用地地塊容積率按4.0取值。
基礎容積率：基礎建築面積（開發建設用地各地塊用地面積與對應的地塊容積率的乘積之和）與開發建設用地的比率。
實際容積率：計容建築面積及不計容建築面積之和與建設用地面積的比率。
容積率計算主要依據文件是《深標》和《容積率審查指引》，在《深標》中把全市建設用地分為居住、商業服務業、工業和物流、倉儲四大類用地，對其及混合使用的地塊容積率確定予以指引， 對公共服務設施和交通市政設施等用地塊容積率不作特別規定。 把全市建設用地進行密度分區管理，在分區的基礎上分別對不同類型用地地塊進行容積率指引。
城市總規、法定圖則和《深標》是深圳建設用地規劃的依據，具有法律效應，輕易不能改變，變更程序也非常複雜，項目的經濟指標測算以此為依據才具有較高的可信度。拿到項目資料，如果沒有法定圖則圖紙，到國土規劃局（海洋局）的網站下載法定圖則，查詢用地性質，對照法定圖則通過以下公式測算每個地塊的規劃容積率，
對照下表密度分區、分區指引、修正係數圖表，確定項目的密度區、基準容積率及用地規模、周邊道路、地鐵站點的修正係數。
表1 城市建設用地密度分區
表2 居住用地容積率指引
表3 商業服務業用地容積率指引
表4 居住用地規模修正
表5 商業服務業用地規模修正
居住、商業用地周邊道路修正
地鐵站點修正
三、案例分析
城中村拆除重建類項目，拆除用地面積132878㎡，現有建築面積117316平方米，法定圖則確定範圍內共六個地塊和市政道路，六地塊分別為06-07二類居住用地11356㎡、06-08二類居住用地7490㎡、06-09二類居住用地10750㎡、06-10醫療用地28527㎡、06-11教育用地31512㎡、06-12商業用地23101㎡，各種配套建築面積6320平方米，拆除範圍內權屬清晰的用地面積即五類合法用地面積合計75%，其中有32180平方米為非農建設用地、徵地返還用地等城中村用地，剩餘25%為未徵轉用地。項目位於容積率密度三區，保障房配建二類地區，06-07、06-08和06-09三邊臨路，06-12周邊臨路，四地塊都位於地鐵一般站500米範圍內。
對項目分析可知，實際能出讓的用地為06-07、06-08、06-09、06-12四個地塊，需要分析出項目的總建設用地面積、規劃容積率、保障房面積、總規劃建築面積、各用地功能分別測算的規劃建築面積、實際容積率等內容，具體分析如下：
1、分析各地塊的容積率，06-07、06-08和06-09三地塊基準容積率應相同為2.8，用excel表格計算規劃容積率（地塊容積率）、各地塊開發量、深標測算容積率（基礎容積率）等各項指標數據如下表6：
表6 各地塊容積率與開發量計算
2、可開發建設用地面積為上述四地塊，面積合計為52679平方米，貢獻用地地約80181平方米，貢獻率為60.3%，按《容積率審查指引》產業升級類項目超過30%的土地移交，可以有轉移建築面積，面積為超出15%基準土地貢獻的用地面積與基礎容積率的乘積。
3、保障房配建基準比例為18%，因在地鐵500米範圍內核增3%，因土地移交率超過40%核減3%，含有城中村用地的相應核減，核減比例為核減基數與城中村用地面積佔項目改造後開發建設用地總面積的比例的乘積，一類地區核減基數為8%，二、三類地區核減基數為5%，則具體核減數值為5%*32180/52679=3.05%，保障房實際配建比例為18%+3%-3%-3.05%=14.95%（約15%）。
用表格表示如下表7：
表7 整體用地指標與容積率
規劃建築面積（實際建築面積）=基礎建築面積+轉移建築面積+獎勵建築面積，其中基礎建築面積為按《深標》測算結果見表6，轉移建築面積為轉移土地面積與基礎容積率的乘積，獎勵建築面積為不計容保障房面積與公共配套面積之和。保障房面積配建比例為15%，基數為規劃住宅建築面積，即三塊住宅用地基礎建築面積及轉移建築面積中的住宅面積之和。轉移建築面積中商業面積佔比為103788/217757*100%=47.7%，住宅佔比為
1-47.7%=52.3%。計算表6，三塊住宅用地基礎建築面積之和為113969平方米，可轉移建設量的用地為合法手續用地扣除15%基準土地貢獻部分再減去開發建設用地面積的部分，合法手續用地為75%的合法用地與25%未徵轉用地中經處理後交給更新單位改造的用地之和，計算出住宅建築面積為232057平方米，保障房面積為34693平方米,。商業建築面積為06-12地塊的基礎建築面積與轉移建築面積中的商業面積之和，為211328平方米，其中街鋪佔5%，公寓佔30%，辦公佔65%。公共配套面積根據法定圖則中規劃的公共配套內容，按照《深標》與38號文中的公共實施標準估算。地下車庫建築面積按照《深標》中交通設施配建標準估算。最終用表格表示該項目的經濟技術指標如表8：
表8 項目經濟技術指標
至此，項目的經濟技術指標分析已有了結果，以此為依據對項目進行動態與靜態的經濟分析或投資回報分析才有了較為可靠的依據。之後會再出文對此類更新項目進一步的經濟分析方法進行剖析。
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