緣起恩施市房地產協會發布的一份紅頭文件在朋友圈及網絡瘋傳，各大媒體爭先報道一則關於四線城市房地產企業群體內的文件，此時三四線城市的房價趨勢浮現公眾眼球。評論員來踩踩熱點，找找存在感（鍵盤俠們先別急著噴）。
用恩施方言說：先在這裡扯下散白。內容如下：紅頭文件的意思是：房價不能降（不代表官方意見）。一個非營利組織成員全部盈利為目的的成員，發出紅頭文件要求房價不能降也情有可原，理解，理解！筆者去年（2018年）10月16日在文章《社會觀察：2018年恩施房地產交易展示會》就研判恩施房價的價格範圍，短短一年時間不到已到這個範圍，有興趣的可以查閱本賬號（頭條）第一篇文章。
一、為什麼會出現這份紅頭文件？
紅頭文件中羅列的十條降價現象已經給出了答案，那麼為什麼會出現紅頭文件中出現的問題？
不妨提煉關鍵詞：價格形成巨大反差、不按市場價格規律辦事、低價誘客、市場波動極大、釋放低價信息、變向降價、不正當營銷手段等等，可以看出此次事件的根源在於，部分房地產企業扛不住，之前抱團取暖，讓恩施的房地產形成有價無市的局面，到現在部分房地產企業（多為本土企業）已經面臨生死存亡的尷尬境地，降價是無奈之舉。
房地產行業近一年現狀歸納分析：在"房住不抄，房子是用來住的，不是用來抄的。"背景下，2018年的房價調控力度空前強勢與頻繁，可見有關部門對房價的調控決心所在。調控對於房地產企業短時間來說是大利空，結果顯而易見，一二線城市很多城市去年已跌去百分之四十左右，三四線城市則處於有價無市的狀態，房地產行業暫時失去活力。調控對於房地產企業的可持續發展有極大好處，短期構成利空，長期利好。大環境及政策背景下：恩施房地產行業也失去活力。觀望氣氛濃厚，使得近一年形成有價無市的局面，直到966號文件發佈被開發商自己打破局面。而市場依舊不景氣，這是有原因的。
二、為什麼會長時間處於有價無市的境地，直至966號文件出臺徹底被撕破？
我們先不慌回答這個問題，引申下一個問題再回答這個問題。開發商靠什麼讓市場處於有價無市的狀況長達近一年之久？是愛？是責任嗎？不，是錢，開發商有錢，從哪裡來的錢？前幾年企業大肆開發賺錢的房企，完全有資本和時間跟市場對賭。這裡不限於外來企業與本土房地產企業。原因是開發商早已賺得爆滿，不願下調房價。在構成市場有價無市過程中：房企在與購房者對賭，與政策和市場對賭，看誰能扛到最後。給予房地產企業的底氣和心態是，"之前已經賺夠了，現在我不降價，剛需投機客不賣，我不擔心，反正我抗得住，畢竟是你們想要房子，我不愁你們手中這點錢用。"說到這裡，不得不說房地產企業的"暴利"有多暴。且看試題案例透視與分析：
以恩施小渡船旗峰壩某桂園江某某亭一期項目為例分析：該項目採用平行發包模式。佔地面積為：40528.9平方米（誤差50㎡內，根據用地紅線計算），約60.8畝，用戶數：1166戶，筆者將分別計算此項目的建造費用、裝飾裝修費用、水電消防、智能化費用、園林綠化費用，銷售費用、稅費、預留機動費用、融資費用。按照總銷售額-總成本=總利潤的思路計算總利潤。
湖北恩施某桂園總平面圖如下：
注：紅色圈為A類單元戶型，綠色為B類單元戶型，A類單元戶型總數為：5個單元，B類單元戶型總數為：6個單元。
A單元類型及戶型相關參數如下：
A單元類型
A單元類型戶型相關參數
B單元類型及戶型相關參數如下：
B單元類型
B單元類型戶型相關參數
根據以上參數，通過計算彙總得出如下表數據：
注：小渡船某桂園江某某亭一期的銷售價格在7500到7800之間佔比較高，6500左右的價格大多是尾期甩賣的樓層或戶型，小渡船某桂圓江某某亭並不是某桂圓在賣得最貴的樓盤，在金龍大道金桂大道，當時均價突破8000極有可能。本項目計算使用的7350的價格為真個項目銷售均價的保保守價格。
據知情人透露，某桂園江某某亭一期項目的總銷售額，的確在十幾個億，由上面計算的出來的總銷售額11.36億的銷售額驗證合理。
筆者為什麼不用官方提供的容積率及總建築面積、總用地面積計算？真實的結論都需要通過圖紙計算，參數計算毫無真實性和準確性，指標計算的結果有誤差，參數的準確性也得不到保障。
該項目成本費用明細：
項目成本費用明細表
計算總利潤前，筆者先把計算式列出：總利潤=總銷售額-總成本-購地成本。等式中的總銷售額和總成本已經通過計算得出，購地成本，此地塊在2016年年底至2017年初獲得，2017年4月份左右開工建設，2017年恩施的地價在150萬左右，這裡筆者按照當時地價最高標準200萬元/畝計算，前面已經通過圖紙計算出用地紅線內的佔地面積：約60.8畝。即：購地成本=60.8*200=1.216億（此價格為江某某亭一期土地成本）。在此說明：某桂圓與相關部門簽訂合同時，小渡船某桂園一期和二期的土地同時簽訂，分為一號地塊二號地塊，兩地塊未相連。
總利潤=11.36-5.051-1.216=5.093億；
利潤率=5.093/11.36*100%=44.83%
本項目土地成本折算到單方建築面積上的成本為：
土地樓面價格=1.216億/171233.48平方米=710.14元（已含地下室）
公式：土地成本/總建築面積=土地樓面價格
本項目按銷售價格折算全費用成本：2950+710=3360元/㎡
成本佔銷售總額百分比：3360/7350*100%=49.8%
本項目最終實際利潤率範圍：44.83%到50.2%之間。
其他擴展：本項目部分樓棟的施工單位是本項目開發商自己的子公司，這個子公司依然是要在建造成本中賺取利潤，僅是部分樓棟為該項目開發商的子公司，對整個項目利潤率影響在5%左右，若將這個施工單位的利潤再分攤整個項目的利潤率中，實際利潤率在百分之五十上下兩個點浮動。
建造期間材料價格波動影響建造成本的成本費用說明：
鋼筋、水泥、混凝土在近三年的波動摺合成單方建築面積成本為：100元/㎡左右（含鋼筋、水泥、混凝土所有價格的波動）
某桂園，推廣的"S叉叉F"新工藝增加成本摺合在單方建築面積成本為：150元/㎡左右。案例項目無此工藝。
順便提下某桂園，江某某亭二期（採用"S叉叉F"工藝）按照目前5600至6200的價格銷售，江某某亭二期如果整個項目全部開發完成，總收益率為48%左右，正負3個點。肯定有很多人會問，降價了、採用新工藝"S叉叉F"還有這麼高的利潤率？明確的說：毫無差錯就是這個數字。房地產企業的成本是不可以公開的。開發商們永遠不會透露的秘密。我知道，但我不說。
某桂圓，這一個項目某桂圓的利潤率高達44.83%至50.2%。房地產行業的確是一個創富的行業，三四線城市則是地產富豪的孕育之地。正是因為這誘人的利潤，很多大企業也"不誤正業"，大搞房地產開發，不限於上市公司、私營企業、國有企業，比如：格力地產、中化集團、中國金茂、中糧地產、葛洲壩集團、中國鐵建等等在此不一一舉例。造成這一怪象的原因就是"暴利"。
改革開放四十年，房地產行業趕上了改革發展的快車，凌駕於各個行業的金字塔最頂端。金字塔頂端是上帝之眼。拿最簡單的生物鏈做比喻：草原—羊—狼—獵人，狼長時間不在，羊就會多，導致草原生態系統的荒蕪廢棄。房產就是生態鏈中的羊，草原就是購買力，羊肥了，生態鏈肯定不存在了。
其他說明：本項目是某桂園與某國企共同開發。某桂圓所佔51%股份，某國企佔49%的股份。
三、2018年，湖北省GDP沒過千億大關的地區—湖北恩施，房價從2015年到2018年上半年幾乎翻翻，為什麼會出現地方負債和房價形成巨大反差？
此問自此亦不過早回答，首先我們想一下地方政府的負債，以及其他數據：
2018年GDP值871億元，人均值2.58萬元，遠低於全國人均6.8萬元水平。增長6.2%，增速逐年走低。
居民消費價格比上年上漲2.1%，與全國持平。社會消費品零售總額616.83億元，人均值1.82萬元，全國人均值1.98萬元。
地方財政預算收入80.21億元，人均創收0.24萬元，全國人均1.31萬元。
住戶存款餘額896.78億元，人均存款2.65萬元。全國人均存款5.19萬元，差距較大。住戶貸款480.82億元，佔全州貸款餘額1030.81億元的48%。
居民人均可支配收入16596元，其中城鎮居民人均可支配收入28918元。均大幅低於全國水平。
以上數據說明：
1、恩施人民普遍負債高，理由：人均消費價格與全國平均持平，財政預算收入與全國均值出現巨大反差，存款與全國均值差距大，貸款大部分在房子上，恩施人民超前消費嚴重。
2、房地產去化嚴重的背景，更何況"房住不抄"的背景下，剛需紅利消逝殆盡，房價必然下跌。
說完數據，筆者再提一問：房地產能促進恩施GDP與經濟發展？房地產不是萬能的，一二線城市可以，畢竟一二線城市有人口支撐，大多數三四線城市的人口均呈現淨流出狀態，房地產和房價可持續發展的先決條件：
人口、剛需人口和城鎮化率。如何激活改善型住房的引擎？靠猛抬房價？算了吧！畢竟需要改善的人都不是傻子。各位大佬們才是改善性住房的主力軍啊，這主力軍是可持續性的喲！
高房價，高負債。恩施老百姓未得到實惠，地方財政也沒有好的收益，房子買得這麼好，地方財政沒錢？錢去哪裡了？我知道但是我不說。地方財政買地的一部分錢給拆遷戶了，徵地需要錢，城市基礎設施建設要錢。賺錢的是誰？不外乎無病呻吟、吃葡萄說葡萄酸的大佬們，感嘆這波操作666，沒毛病！
總而言之，恩施2015年到2018年的"因城施策"房地產政策：弊大於利，局部有失控，總體在掌控之中。
四、地產企業是否路歸窮盡？當下房地產企業何去何從？
先看房地產行業的生態鏈條：買地～開發～出售～good-bye（物業服務是持續不斷地在吸血），生態鏈單一。用生物學中的理論闡述：生態鏈單一，生命力就不強，可持續性亦不強。
目前，中國沒有一個房地產企業構建完成一個屬於自己的生態鏈，包括大企業、知名企業。有個別房地產企業有意構建屬於自己的生態鏈，而往往都是虎頭蛇尾，最後不了了之，有的地產構建的生態鏈的服務對象還是房地產，這是一個死循環，很危險。
如何"破局"構建基於房地產的生態鏈？恩施如何因地制宜地建立基於低房價房地產行業的可持續性發展強的經濟生態鏈？我知道，但我不說。
回顧2015年左右樓市瘋漲的原因（在此簡單闡述，不限於恩施）：地方與市場之間博弈的結果。各個地方不想房價上漲，畢竟上漲對一方百姓是弊遠遠大於利，尤其是剛需。最後市場佔優勢，直接衝了上去。房地產行業的利潤率很大，利潤率大就意味著有泡沫，不利於經濟的可持續性發展及整個經濟體系結構。地方想擠兌開發商一部分利潤，決定抬高地價，穩定房價。羊毛出在羊身上，最後還是購房者買單，造成的結果我就不囉嗦。此次調控有所不同，至少調控決心顯而易見。
筆者認為，開發商的利潤率在20%~30%之間才合理，恩施市目前所有開發商的利潤率均在40%以上，一二線城市開發商的利潤率大約在30%~40%之間，說不定也會高達40%以上，要具體數據具體分析才行。筆者為什麼說三四線城市開發商的利潤率在20%~30%之間比較合理，房地產是個高風險行業，利潤低肯定沒有開發商願意投資，利潤高滋生泡沫經濟，不利於地方與國家的經濟可持續性發展，不利於老百姓，開發商利潤高就意味著房價高，畢竟三四線城市的老百姓也沒多少錢，有錢人部分是棚戶區改造產生的拆遷戶及少量改善性住房需求者。開發商價漲太高就是作死。三四線城市的人口普遍流出狀態，不利於可持續性發展，不限於恩施。對於恩施，去化壓力大，此前筆者在2018年10月16日發表的《社會觀察：2018年恩施房地產交易展示會》的文章中，對恩施房價的預判範圍要重新定義：開發商利潤率20%至30%的範圍之間，通過上面案例分析，具體數值與很多數據相關，不宜直接公佈。筆者認為按照利潤率在20%至30%之間計算開發商的利潤，一個項目各投資方能賺一個多億也算OK了。若再想賺更多的錢，必須探索其他途徑，這才是一個企業的核心競爭力。
強盜邏輯只會把路堵死。暴利可以讓一個企業走得很快，亦可讓一個企業死得很快。就把一個行業錢賺完了，需要思考怎麼繼續賺錢。不可否認，我們看到頭部房地產企業都在另闢蹊徑。效果可好？"高週轉"背景下敢做出給施工方管理人員下套的事，嗚呼哀哉，筆者佩服佩服！得來的結果是什麼？所有管理人員不求這口飯吃！東方不亮西方亮，黑了南方還有北方，風險自己擔，後果自己負！
五、（恩施）房價方向在哪裡？下一個風口在哪裡？
1、剛需自住方向：之前專家指出，最近五年買房可能買到的是質量最差的房子，這一點不假。房屋建設中進度與質量是此起彼伏的狀態，我們不拿總工期說事，用單層樓房建設進度分析：一層的施工速度過快，質量達不到標準要求，進度與質量是一個此起彼伏的關係。呈現似於一個拋物線。中國房子壽命只有三十年左右不假。開發商追求高週轉，對質量的重視遠遠不夠。隨著"租購同權"的政策逐漸完善與實施，結合現狀，租房的方向日漸明晰。
現階段租房是明智選擇：就目前而言幾乎所有人都是貸款買房，就恩施而言，貸款買房成本在100萬上下，承受三十年房奴枷鎖。房子的壽命也就三十年左右，三十年過去還是得操心房子的事。租房：即使一個月2000元（恩施目前租房最高標準），一年24000元，三十年72萬。我想住哪裡住哪裡，今年住恩施明年去武漢，後年杭州，來一場說走就走的人生！
剛需租房的風險在哪裡？
答：1、丈母孃；2、房價下跌；3、通貨膨脹；4、CPI增長率過快。2、剛需投資方向:我們說什麼來著"房住不抄，一套就夠"。
3、銷售方向：紅頭文件中提到"綜合成本與實際銷售價格形成巨大反差，給自己的樓盤形成巨大反差，給自己樓盤留下不可持續發展的空間，走入開發銷售的歧途。"
什麼是營銷？營銷不是價格賣得越高，就越成功。價格在一定範圍內，既能保證自己預期銷售目標，又給自己後期銷售空間鋪墊後路。很多房企只見房子好賣，不見加價後的弊端。剛需都是年輕人，經濟支出還是需要算一筆賬的。相差不大的價格更傾向於其他地段好的樓盤。這是房企銷售決策者的失誤與不專業所導致的後果，最終自食其果。造成這種現象的原因也可以理解，很多小開發商抱著賺這一波直接走人，沒有開發下個樓盤的準備與預期。不管大企業小企業，普遍存在房子好賣加價的情況。從商業的角度看，情有可原，造成的後果卻是繼續漲不合適，跌不忍心。漲：老百姓買不起；跌：百姓買漲不買跌的心理普遍存在。在銷售策略上毫無計劃與原則，停留在好賣就漲，不好賣就跌的落後銷售觀點。
原本應該10年賺的錢，兩三年就賺到手，後面的錢沒那麼好賺！張弛有度，放得始終！
4、恩施房價趨勢：穩中有降，房價軟著陸。具體價位：開發商利潤率20%至30%之間。
5、筆者對房價的觀點：高房價不利於民族創新能力，每天擔心衣食住行，吃完這頓沒下頓的人不會去思考創新；百姓生活處於精神勞役的環境，不存在創新。大眾創新，萬眾創業有環境需求，吃穿不愁，創新便有！高房價會誕生新一代貧困戶，90後買房一時爽，過後兩行淚。
下一個風口在哪裡？
送上我在文中的七字真言：我知道，但我不說！
結語：
1、 我發現一個現象：能看完這篇文章的都不是一般人，能出現在評論區的都是能人。歡迎評論區留言！
2、 尊重每個人，不以身份區分：這是風度，風度是裝不出來的，總會暴露真實的一面。
3、財富不是一輩子的朋友，學會尊重才是一輩子的財富。這才是人生的最高境界！
4、最近工程師有點閒，被夢想喚醒，找了點事做！
聲明：文中所用案例僅個人研判所用，本人承諾其數據真實性無誤。文章不涉及對任何一方不利之目的。如需轉載請註明出處。本文最終解釋權歸湖北嶸耀建設工程有限公司所有，一經發現轉載本文部分或全文未註明出處及原創署名，否則有權追究其相關法律責任。
本文署名：弘恩筆頭
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