一

窗外氣溫漸漸回暖，樓市卻彷彿一夜入冬。

3月23日，港股內房股集體大跌，其中，中國恆大、綠城中國跌幅一度高達16.39%；融創中國、龍光地產、時代中國、美的置業等跌超9%。

其他內房股也加入了“比慘大會”，碧桂園跌超7%，萬科、龍湖、雅居樂等跌超6%，融創中國、華潤置地跌超5%。

香港地產股也未能倖免，四大家族名下地產股全線下挫。其中，長實集團一度跌超9%，新鴻基地產大跌5%，恆基地產、新世界發展跌逾4%。此外，老牌房企太古地產跌超5%。

港幣長期與美元掛鉤，港股比內陸市場更容易受到境外環境的影響，而美股持續暴跌引發全球股市大地震，港股也受到波及。

進入3月份以來，美股開啟暴跌模式，十天內四次觸發熔斷機制，去年全年的漲幅已經跌沒了，我們和89歲的“股神”巴菲特一起，成了美股史詩級暴跌的見證者。

3月23日，美股三大股指期貨低開後跌幅擴大，跌幅均超5%，觸及熔斷限制。這是繼上週美股三大股指均創下2008年金融危機以來最大周跌幅之後，再度出現持續下跌的局面。

業內人士分析認為，全球流動性危機加劇引發股價受挫，加之龍頭房企業績不及預期等原因，導致地產股下跌。

二

這又引出了內房股大跌的直接原因，即龍頭公司業績不及預期。

消息面上，3月22日晚間，中國恆大發布業績預告，預計2019年核心淨利潤約為408億元，較2018年下降約48%；淨利潤預計約為335億元，較2018年下降約50%。

對於業績大幅下滑的原因，恆大表示，主要是由於售價較低的清尾銷售樓盤在2019年交樓結轉，導致交樓單價下降。

與恆大類似，萬科的業績也不及預期。雖然萬科2019年營收、淨利均有增長，但增速均低於2018年，且淨利潤增速低於營收增速，分紅比例也出現下降。

2018年，剛剛成為萬科總裁的鬱亮曾喊出“活下去”的口號，這為萬科招致無數非議。近日，鬱亮重提“活下去”口號，並坦言這已經成了地產行業特別真實的存在。

內地房企日子難過，香港房企也好不到哪兒去。近日，長實集團發佈業績報告，這是李嘉誠退休後的首份年報，格外吸引外界眼球。

李澤鉅接棒後的長實集團，業績情況難言樂觀。財報數據顯示，公司陷入“增收不增利”的尷尬境地，2019年股東淨利下滑近三成。

俗話說，瘦死的駱駝比馬大。恆大業績“腰斬”，萬科再次喊出“活下去”的口號，李嘉誠離開後的長實集團也不及預期，巨頭們尚且慘淡經營，中小房企的真實處境可想而知。

三

實際上，大型房企早就想方設法開始自救了。

春節前夕，恆大打響了業內降價促銷的第一槍，還高調推出網絡銷售模式，甚至發動全員搞促銷，恆大賣房信息曾刷爆朋友圈，成為熱搜話題。

年後，恆大加大網絡銷售力度，繼續大張旗鼓搞促銷。跟隨恆大的腳步，多家房地產公司也加入網絡銷售大軍，融創、萬科、碧桂園等紛紛登場。

自疫情發生以來，房地產線下銷售活動停滯，賣房活動被搬到網上，各家的銷售戰況不時刷爆網絡，乍看之下似乎還不錯。

3月1日，恆大通過網絡方式舉行了網上銷售業績發佈會，據恆大副總裁劉雪飛介紹，恆大2月份網上累計認購99141套，優惠後房屋總價值1026.7億。

3月16日晚，萬科位於深圳的萬科星城項目選擇網上開盤，正式開盤7分30秒後，288套房源全部售罄，銷售金額達到2.99億元。

3月20日晚，龍湖位於蘇州吳中區的湖西星辰項目線上開盤。龍湖給出的數據顯示，湖西星辰僅用了60秒就銷售了12億，最後只剩下30套122平米的三房。

巧合的是，趕在同一晚，碧桂園也開啟了線上銷售模式，位於吳江太湖區的伴山瀾灣項目共有355套房源，開盤9秒去化掉9成，這速度令人驚歎。

但是，看似紅紅火火的網絡銷售，背後也有一大堆問題。恆大、龍湖採用了降價促銷手段，碧桂園則打出了買房直接送車位的優惠牌。

四

實際上，房企銷售的主力仍在線下，如今受疫情影響，線下銷售停滯，開發商才不得不轉戰線上賣房。

疫情期間，人們的消費活動受到限制，有人提出疫情之後會出現“報復式消費”的局面，但這種推斷似乎並不適用於樓市消費。

畢竟，樓房不是大白菜，而是最大的居民槓桿，也是普通家庭最大的消費項目，這麼一大筆錢花出去，任誰都得仔細掂量掂量。

如今，國內疫情得到有效控制，國外疫情卻迎來爆發，全球經濟預期不確定，連黃金等避險資產也不斷降價，人們的消費慾望降低，落袋為安成了首選。

眾所周知，房地產行業是出了名的重資產行業，資產負債率幾乎是所有行業中最高的。曾有網友調侃稱，能支持房企活下去的唯一動力，就是銀行信貸。

如今，“房住不炒”的理念已經深入人心，樓市資金逐漸迴歸理性，疫情在全球蔓延又限制了樓市銷售，資金鍊越繃越緊，房地產行業正在經歷加速洗牌期。

據人民法院公告網顯示，截至2019年11月15日，房地產破產企業數量已經高達453家，平均每天就有1.5家房地產企業倒閉，創下了歷史記錄。

經濟學家馬光遠曾提出，樓市存在“二八定律”，他認為所有開發商中，最終只有20%能夠活下去，這意味著目前存在的一萬家房地產開發商中，未來還要倒下8000家左右。

8000家，這個數據觸目驚心，但在全球經濟預期不確定的背景下，這個結果也不是不可能。就像鬱亮說的，“活下去”已經成了地產行業特別真實的存在。

因為，活下去，才有希望！

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