投資股票那些事
單純從利息角度看，等額本金方式貸二十年更划算。
１.同樣還款方式兩種不同年限利息比較。以“100萬，利率取值5.5%”為例：
(1)等額本息：20年月供6878.87元，總付利息65.09萬元；30年月供5677.89元，總付利息104.4萬元。20年比30年節省39.31萬元利息。
(2)等額本金：20年月供8750元，總付利息55.22萬元；30年月供7361.11元， 總付利息 82.72萬元。20年比30年節省27.5萬元利息。
2.不同還款方式兩種年限利息比較，由上面的計算結果可知：
(1)同樣20年，等額本金比等額本息省9.87萬元利息；同樣30年，等額本金比等額本息省21.68萬元利息。
(2)等額本息20年比等額本金30年省17.63萬元利息；等額本金20年比等額本息30年省49.18萬元利息。
通過上面比較，利息從少到多排序：20年等額本金<20等額本息<30等額本金<30等額本息。如“最划算”是指“省利息”，那以等額本金方式貸20年最划算。
如投資理財≥房貸利率，等額本息方式貸三十年更划算。
例如：房貸利率為5%，如借款人投資和理財能力比較強，在投資理財收益能保障可達到5%或以上，那建議選擇前期本金佔比少的等額本息還貸方式，貸30年，減少還款額，利用“月收入－月供－月基本支出”後的餘錢進行投資理財，“用銀行的錢生錢”。
以上哪種年限划算，是從借貸人角度去選擇，但借款人是否滿足所選擇年限的條件，還需銀行審核。
銀行計算實際貸款年限時，在下列兩種方式中取最低值
１.按年齡計算：貸款年限＝（男性65/女姓60）－主貸人年齡（各銀行對男女年齡的取值有差異，以銀行為準），貸款年限最長不能超過30年，
例如：李先生作為主貸人，今年30歲，代入上面公式，貸款年限＝65-30＝35，已大於最長30年的限制，取值30。最長可貸30年。
２.按房齡計算：貸款年限＝50－房齡（各銀行取值有差異，以銀行為準），貸款年限最長不能超過30年（部分銀行針對二手房，要求不能超過20年或15年）。
例如：李先生所購買的房屋樓齡為18年的二手房，代入上面公式，貸款年限＝50-18=32，最長可貸30年。
在貸款年限不超過剩餘土地使用年限的前提下，根據“兩者取最短年限”原則：李先生無論是按年齡或房齡計算，均可貸到30年。
符合貸30年的條件，為了省利息，是否可縮短為20年？並不一定。
同樣以上面的李先生為例，家庭月收入1.2萬元，借100萬，利率5.5%，採用等額本息方式還款，20年月供6878.87元，30年月供5677.89元，李先生的月收入僅能滿足30年的要求，因而李先生不能將貸款年限縮短，除非他增加首付，減少貸款額。
綜上
在“既滿足三十年和二十年的貸款年限、家庭收入足夠月供2倍”的前提下，以等額本金還款方式貸20年最划算，但如果投資理財收益高於或等於銀行房貸利息時，則選擇等額本息還款方式，貸30年最划算。
我是[房微言]，專注分享實用的房地產乾貨和買房賣房防套路技巧，歡迎關注我。（圖片源自網絡，如有侵即刪）房微言
由於近幾年一直處在貸款行業中，所以見過太多的徵信，上面有按揭貸款有按揭一年半載的，有三年五年得，有十幾年的甚至有近20年的，說幾個比較典型的吧，有一個客戶，差不多50歲，月供就幾十，貸款30年，90年代在上海買的房子，對那時候來說貸款買房還很少，是沒有概念的，不管那時候幾十塊錢是什麼購買力，但是現在來說就是一天的生活費，前段時間一個快40歲的客戶，09年在崑山買的房子，月供1000多點，當時可能差不多半個月的工資，現在來說可能一個月工資的十分之一？近兩年買房的客戶呢？少的都是五六千，多的七八千上萬的也有，可是隨著工資的增多？現在的五六千十多年之後呢？
房貸20年和30年哪個更合算呢？區別在哪裡呢？首先最明顯的就是大家都知道的是時間長短和利息，這也是20年得優勢，畢竟少付10年利息錢，而且還錢時間短！這算是20年的優勢呢，30年的優勢呢？那就是每年還款金額少，壓力小，這樣少還的一部分本金利息相對於現在市面上的資金成本低很多，可以用來投資，特別是做生意需要資金的，很合算！至於怎麼選擇就是看自己了！
新葉GL
我建議選30年。
我在做房貸客戶經理的時候，經常會遇到客戶問我這個問題，我也無一例外的推薦他們選擇30年，包括我自己的房子貸款也選的是30年。這種長期限還款有很多優勢，下面我就來簡單列一列，它的主要優勢有哪些。
一、期限靈活
選擇30年的貸款，如果還款壓力比較少，手裡有錢了，想要提前還款，可以選擇月供不變縮短期限，也可以選擇月供減少，期限不變。也就是說，選擇了這種期限的貸款，你還有可變的空間，規則非常靈活。
選擇20年的貸款，如果哪天覺得還款壓力比較大，想要把期限拉長，降低月供，那很難實現。
選30年存款期限日後可以改為20年，選20年，以後可改不成30年了。
二、還款壓力小
期限越長，還款壓力就越小。還款壓力小可以帶來很多優勢。
- 不至於大幅降低自己的生活質量。
- 如果首付是借的或者想提前還款，可以趁此機會攢些錢還首付。
- 如果收入比較低，可能銀行會主動要求你把期限拉長。
我建議前期可以讓自己的還款壓力小一些，如果覺得還款壓力過小，存不住錢在進行調整，縮短期限。
三、利率倒掛
三年前全國各地的房貸利率都是基準利率或基準利率下浮5%左右。這個利率並不高。
一般的房貸利率可能還不算很低，和存款利率相比優勢不大。但公積金貸款的利率僅為3.25%，相比存款利率就低的很多。如果拿著這個利率的資金放置在銀行，存五年定期存款至少獲得1%的收益。
換言之，你貸出來多少錢就有多少本錢來賺取這1%的收益。貸的時間越長，獲得的收益期限就越長。
如果你的利率遠低於定期存款利率，毫無疑問，選擇期限更長的貸款更為划算。
總結：
有人說房貸期限越長，利息越多，這是肯定的。因為你佔用一天資金，就要付一天利息，可我們不能只盯著利息來看。有了這部分資金，我們可以拿它創業，拿他投資來獲得更多的收益。真是沒有投資渠道的話，可以進行提前還款，縮短期限也都還來得及。
銀行研究僧
房貸辛苦月供30年，等得頭髮都白了！原來你想不到的是……
我們總有個一個錯誤的認識：
這房子我就供30年，這很辛苦的！
事實上往往是三四年你就把它賣掉了。
其實，不管是“房貸20年”也好
“房貸30年也好”
最重要還是越長越好，房貸長可以月供低
你手頭就留好兩三年的月供補差
如果是你們有固定的工作的
留一年的月供補差就可以了。
你月供每個月要補差4000塊
那你就一年就5萬
有固定工作的，留5萬在手上
沒有固定工作收入的，留10萬在手上
這樣子就夠了
難道兩年地步還走不出去艱難困境嗎？
就是要你呀，估計這個房子兩三年就甩掉
不要老是想著“房貸30年”、“房貸20年”
30年頭髮都白了，有錢都沒用了
徐伯談房
首先先來用一個實例對比，來分析一下房貸20年與30年在各種情況下如何選擇更為划算。
假如100萬商貸，利率上浮10%即5.39%，等額本息方式還款，分別看下期限20年與30年差別：
貸款期限為20年：
即每月還款額為6816.89元，20年總利息支出為63.6萬元；
貸款期限為30年：
即每月還款額為5609.07元，30年總利息支出為101.9萬元；
按上述方式計算整理如下：
相同利率及貸款金額下，貸款期限越長，總利息支出越多，但月均還款額越低；
通過上述規律，可以看出各種情況選擇如下：
1、實際貸款平均利率：
上述情況僅是按全部商貸來計算，實際貸款過程中肯定會用到公積金貸款，甚至公積金貸款佔全部貸款額一般以上！（部分公司根據工齡還會提供一定金額低息或免息貸款）
因此，實際貸款平均利率會低於甚至遠低於商貸利率。此時如平均貸款利率只有4%左右，那麼肯定是選擇貸款期限越長越好。
這樣無論是將自有資金用於理財，還是另作他用都是有利的！現在借錢如此之難，去哪裡能拿到100萬貸款還那麼低的利率！既然好不容易貸出來了肯定是期限越長越好！
但假如是全部商貸或利率上浮30%左右，那麼實際貸款利率將達到6.37%！此時期限拉長將導致總利息支出太高，建議選擇較短的期限！
2、是否會提前還貸：
假如貸款後會考慮提前還貸，那麼建議選擇貸款期限較長的方式。
因為既然考慮到會提前還貸，肯定是手中現金留的越多越好，提前還貸前每月支出越少越好。
手中留有足夠現金，主動權在自己手中，等提前還貸後，即使每次只是部分提前還貸，最終仍會大幅降低總利息支出。因此如果會提前還貸，那麼貸款時不妨選擇期限較長的方式。
注意，大部分銀行一年內提前還貸會有一定手續費，而一年後再提前還貸則無此費用。部分銀行每年還有1-2次免費提前還貸機會，建議好好利用！具體每家銀行各不相同，還需具體諮詢！
3、收入是否穩定：
對於收入穩定的群體，貸款期限問題不大。但假如是一些銷售類的職位，每月收入可能相差10倍都不止！
如是此類崗位，建議選擇貸款期限較長的方式。通過拉長貸款期限，減少每月的還款額，可以降低違約風險，避免某些月份因收入不足導致無法正常還貸。
而假如某些月份收入居高不下，也可以通過部分提前還貸的方式降低總利息支出！
4、利率走勢：
假如判斷今後利率會下行，或者短期內利率下行，也可選擇期限較長的貸款方式。
今後或短期內利率如處於下降週期，那麼接下來幾年甚至若干年內房貸支出也會下降，此時肯定是選擇期限較長的方式更合算。
如若干年後又發生利率將上行，同樣可以將這些年省下來的錢用於提前還貸，減少總利息支出！
5、貸款時不同年齡或心態：
假如貸款時年紀較輕，則今後收入大概率處於上升趨勢中，但短期內可能收入不足。此時拉長還款期限，可以減少目前的還款壓力，反之亦然！
心態方面有些人覺得欠債會造成心理壓力較大，則可選擇期限較短的方式，避免長期壓抑！
不過個人覺得無論20年還是30年，等過了5年之後估計心理上都習慣了！
以上為個人觀點，供參考！
不怕小貓
客觀算下來，20年和30年，利息肯定是30年的更多。但是房貸，基本上是一個普通人幾乎這輩子能借到的最大一筆貸款。其實不用糾結，如果房屋總價不高，貸款金額不多,對日常生活影響不大，那就20年，如果感覺貸20年的還款壓力較大，那就30年。畢竟生活越來越好，壓力也就集中在前10年，往前再看10年，看看2009年買房貸款的人現在生活的怎麼樣，也許你就明白了。
鄭州規劃資訊
這個問題其實是很客戶在糾結的，糾結的原因是在於銀行的利息，很多人覺得利息很多。
我們來細細算一下：以貸款總額50萬來算，按照目前大多數銀行的利率（5.88）20年總利息為35萬，每月還款3547。30年總利息56.53萬，每月還款2959。乍一看還是挺多利息的，其實不然。
第一：在過去十年裡我國的通貨膨脹率為百分之七左右，簡單來說就是隨著生活水平的提高、收入的上升，錢會越來越不值錢。十年前100塊錢可以買滿多東西，現在就吃個飯，十年後就更不值錢了。
第二：隨著時間的推移，收入提高，但是每月還款是不會有大變動，每月還是那麼多。但是貸30年，目前來說你可以少還點，可以用來提高生活。
第三：30年總利息看起來是那麼多，其實不然。銀行的利息對比現在一些網貸、支付寶等等的利息要少很多。
珠海置業顧問阮孟文
很好興回答你的問題，如果分期20年，經濟基礎可以的情況下還是可以的，時間越短支付的利息越少。現在銀行還款方式有等額本息還款方式還有等額本息本金還款方式。我做一個比較你可以參考一下。
第一、期限20年，貸款金額30萬，等額本息還款方式，商業貸款，基準利率5.88%。
每期的本金：658.58元，利息：1470左右，每個月償還本息：2128.58元。利息是浮動的。隨著本金變動利息在變動。20年總還利息：210858.33元，累積本息：510858.33元。
第二、期限20年，貸款金額30萬，等額本金
還款方式，商業貸款，基準利率5.88%。
每個月償還利息：1470元，利息1250元，每個月供還款：2720元 本金一直到最後一期都是1250元，利息每期隨著本金減少而變動。20年累積支付利息：177135.00元，累計還款本息：477135.00元，兩者之間有幾萬元的區別。
附帶一個貸款100萬的圖對比一下。總之一句話，20年前期還款壓力大，支付利息少，30年前期還款壓力小，時間越長利息越多。
左百辣子
長貸短還.理論上講,貸的時間長,利息確實會多一些.但對於普通百姓來說,長貸,比如貸30年,月還款壓力小,生活當中的花銷太多了,將來如果你有能力,可以提前還款,利息會計算到還款的當日的.這就似開車要買保險一樣,你希望一年都用不上,但得有.長貸利息故然多,可是誰能保證工作一直都穩定?收入不穩定,還款數少點,你心裡還會有底氣.
白加黑話房產
從槓槓利用率而言，肯定是30年划算雖然利息多了。但是你想象一下10年前的物價和現在的物價。更何況是20年後，30年後…
所以貸款貸款 無非是把以後的錢拿來現在用…
這是同樣貸款100w商貸，基準利率。
