這兩天，萬千房奴們關注的大事莫過於LPR利率轉換了。
是否轉換利率關係到我們未來十年二十年的還款金額，而且這次利率轉換一旦選定，未來不可調整，也就是說將來後悔了都沒地兒哭去。
我也是妥妥的房奴一枚，所以對這事自然比較關注。
先說政策：
在3月1日到8月31日之前，銀行會通知各個在2020年1月1日之前簽訂購房商業貸款的小夥伴，確定是否進行LPR利率轉換。
我們只有一種選擇，要麼轉，以後房貸執行LPR利率；要麼不轉，以後利率繼續執行當前的利率。
每個人選擇的機會只有一次，一旦選了不能反悔。emmm... 選對象還能反悔不是？
話說回來：在決定要不要轉之前，讓我們先來看看LPR利率到底是個啥？轉和不轉背後的邏輯是什麼？
01
LPR利率是什麼？
LPR利率說白了就是浮動利率。他是對照我們國家之前的固定利率來說的。之前我國實行的固定利率，利率高低是由國家制定的，現行 4.9%的固定利率是從2015年10月開始實行至今的。
2019年8月20日，我國的利率定價體系正式開始改革，基準利率由原來的國家制定改為由18家大型銀行聯手製定，每月20日變更一次。
也就是說，基準利率水平根據市場情況，隨時會變動。從去年政策公佈以來，基準利率從4.9%到現在一路降到了4.75%。
在浮動利率的情況下，我們的房貸利率是由每年1月1日或合同簽訂週年日當前的基準利率加一個固定加點來確定的。
02
LPR利率轉換劃不划算，其實跟未來利率的上升和下降息息相關。 利率上升，選固定划算；利率下降，選浮動划算。
具體的測算過程如下：
情況一：對於貸款利率上浮的小夥伴來說。
我們可以分別算一下未來利率上升和下降兩種情況下的還款金額。
為了便於計算，我們假定小張同學在2018年貸款100萬，貸款利率上升10%簽訂合同，20年等額本息，我們分別測算一下在利率上漲和利率下降情況下他對應利率的變化：
第一步：確定合同當前執行的利率：
4.9*（1+10%）=5.39%
第二步：計算之前利率與當前基準利率之間的差額：
5.39%-4.8%=0.59%
差額就是加點，這個數據將會伴隨我們以後的還貸生活，請務必記住0.59%
第三步：計算將來的房貸利率：
當利率上升，比如上升至5.9%：將來執行的利率為：5.9%+0.59%=6.49% 高於當前執行利率5.39%
當利率下降，比如下降至3.9%：將來執行的房貸利率為：3.9%+0.59%=4.49%，低於當前執行利率5.39%
結論，當未來利率下降，選擇LPR浮動利率是划算的。當未來利率上升，選擇固定利率划算。
詳細看下錶測評表：
情況二：對於享受貸款利率折扣的小夥伴來說：
比如有一位小李同學說了，我的利率是折扣利率，比如4. 9%打8折貸的，我們再來測算一下這種情況：
第一步：確定合同當前執行的利率：
4.9*（1-20%）=3.92%
第二步：計算之前利率與當前基準利率之間的差額：
3.92%-4.8%=-0.88%
差額就是加點，這個數據將會伴隨我們以後的還貸生活，請務必記住-0.88%
第三步：計算將來的房貸利率：
當利率上升，比如上升至5.9%時，將來執行的利率為：
5.9%-0.88%=5.02% 高於當前合同執行利率3.92%
當利率下降，比如下降至3.9%：將來執行的房貸利率為：3.9%-0.88%=3.02%，低於當前執行合同執行利率3.92%。
結論：當未來利率下降，選擇LPR浮動利率是划算的。當未來利率上升，選擇固定利率划算。
詳細數據看測評表：
從小張和小王的案例中可以看出：
無論當前自己家的房貸合同是上浮利率還是折扣利率，如果未來利率下降，選擇浮動LPR利率划算，如果未來利率上升，則選擇固定利率划算。
03
未來市場的利率到底上升還是下降？
我們已經明確知道，利率上升時，選固定，利率下降，選浮動。
現在的問題就是判斷未來市場的利率走勢到底是上升還是下降：
目前，網上有兩種聲音，未來利率看漲和看跌。
看漲的邏輯在於：
畢竟國家對於“房子是用來住的”這個定位很明確，不會降低房貸利率刺激房地產市場發展；
未來不能避免發生大幅通貨膨脹的概率，一旦發生大幅通脹，也會刺激利率的上升。
看跌利率的邏輯在於：
國家整體經濟形勢進入調整期，未來很長一段時間需要利率下行，釋放流動性以刺激經濟的發展。
2019年8月20日宣佈開始利率定價體系改革以來，已經連續四次降息，從4.9%一路降到了4.75%。
人行前行長周小川曾在一次公開發言中說：中國可以儘量避免快速的進入負利率時代。
儘量避免快速進入負利率時代，這句話你品，你細品，負利率時代是必然的啊，只是我們希望延緩進度。
同時當前發達國家的利率水平基本維持在1%甚至是負利率，在世界經濟高度一體化的現在，我國利率水平也難獨立保持高位，利率下行是必然趨勢。
04
您怎麼選？
兩種觀點及邏輯都明確了，下來怎麼選，就看您的判斷了。
不管您當前房貸的利率是上浮利率還是折扣利率，如果您認為未來利率會上漲，那麼選固定利率是划算的，如果您認為未來利率是下降的，那麼選浮動LPR利率是划算的。
順便說一聲，我賭未來利率下行，所以我選擇轉換LPR利率。
期待轉發，您的一個小小的轉發，可能對他人帶來幫助哦。
閱讀更多 一號梅花堂 的文章
