深圳與廣州同樣是一線城市，為什麼房價差別這麼大？

2020-03-24 01:59:20 佚名

好想域

對於一個在廣州和深圳都有生活超過五年的我，對兩地的房價深有體會。深圳和廣州都是我國的一線城市，現代服務業都是非常之發達，但是從產業結構和職能分工還是有很大區別的。

個人認為導致兩個地區房價差異最主要的有以下幾點：

1、廣州和深圳的購房人的結構不同，廣州歷史以來都是我國的重要港口城市，也是南方經濟中心，通商業非常發達。所以當地居民本來基數就非常之大，接近2000萬人口的廣州，有一半以上是本地居民，本地居民有戰績的自建房和土地，對於商品房需求相對沒有那麼大。但是深圳是中國改革開放的一面旗幟，其中95%以上的人口都是外來人，

2、廣州和深圳面積，廣州行政區面積為7434.4平方公里，而深圳的面積是1997.47平方公里。廣州的面積是深圳面積的3.5倍以上，但是人口確非常的接近。由於歷史原因深圳工業使用面積非常的大，導致現在的住宅使用面積偏少，使用現在深圳的一些低端企業都已經搬離出去，城中村改造等增加了居住面積，也在不斷的向外要地（深汕合作區）等！

3、產業結構與分工，雖然兩座城市現代服務業都是非常之發達，但是在廣州主要是科教、政治、大型國企為主，國有企事業單位佔很大一部分，由於歷史原因，很多國企都有集資房或者是福利房等。而在深圳主要以民營企業和互聯網、金融等行業為主，包括華為、騰訊、平安、大疆等等的高科技企業，雖然競爭壓力大，但是薪酬福利比廣州還是會高出很大一截，所以購買了比較旺盛，也是導致房價高於廣州大一部分原因！

頭條的小夥伴們，你們有什麼看法呢，歡迎評論與溝通！

深漂的聰

本人在深圳16年，前面的12年一直在深圳工作，後在廣州上班到現在也有4年了，對於深圳和廣州的房價還是有一定的發言權的。

首先，佔地面積上，廣州有7434平方千米，而深圳在土地面積上只有1997平方千米，廣州差不多是深圳的3倍有多，房子供應量自然比廣州的少，房子少價格自然就高。

第二，人口數量上，根據網上2018年的數據，廣州有大約1800多萬人口，而深圳也有大約1200多萬人口。這樣廣州人口只比深圳多了不到一倍的數量，土地卻是深圳的3倍多，人口密度遠低於深圳。

第三，低成本高價值的高新企業集中扎堆在深圳，就僅僅一個深圳南山區的粵海街道以14平方千米的土地上就有87家上市企業。華為、騰訊等的市值千億的企業，這些企業以低成本的軟件開發為主，往往以幾臺電腦加一個小小的辦公室就能孵化出巨大價值的遊戲和APP，必然催化了房價的巨大上漲空間。

第四，反觀廣州，廣東省的老牌省會大城市，歷史上遺留了不少老牌的重工業，化工業等企業。這些企業佔地面積大，噪聲和汙染嚴重，開發的成本高，附加值自然比深圳的企業要低。

這四點可以看得出來，深圳這幾十年間每每都站在了時代的風口下，成本低來錢快，確實是深圳所獨有的特點，房價自然也一直高居不下。

深圳一臭鞋匠

廣州中心六區房價和深圳差不多，別信什麼廣州房價低，低的是從化增城花都南沙，天河越秀海珠荔灣可不低，電梯帶花園的不比深圳低。

黃埔區那麼偏的地方，也要四五萬一平，跟深圳沙井光明差不多。

廣州市區到從化增城花都南沙，相當於深圳關內到惠州博羅；

廣州天河越秀海珠相當於深圳關內，荔灣白雲黃埔番禺相當於深圳關外及鄰深片區長安黃江塘廈鳳崗大亞灣，從化增城花都南沙相當於東莞惠州市區及更外面的鄉鎮。

廣州“關外”的白雲區白雲新城板塊，中海雲麓，保利雲喜，二手房8萬一平，深圳關外緊挨前海的寶安中心區大部分樓盤二手房也就7萬一平左右。

廣州中心城區天河珠江新城頂豪二手13-15萬一平，深圳後海深圳灣也差不多這個價。

廣州比深圳好一點是郊區地鐵建的早建的多，很多誤信廣州房價低的，去了廣州一般買在增城新塘，黃埔科學城，白雲金沙洲，這幾個地方花園式電梯小區較多。價錢3到5萬，的確適合上車，但是，如果能夠接受這麼遠的通行距離，深圳也大把選擇，坪山新房很多單價也在3萬左右，靠近羅湖的布吉，大把房源三房200萬到300萬

總之，廣州房價比深圳低很多的說法是不成立的，二者同地段同品質的房價基本一致。在深圳買不起心儀的房子，去廣州同樣買不起。

南勃灣

深圳與廣州同樣是一線城市，但廣州平均房價大約只有深圳的60%左右，我分析主要有歷史、土地、工資收入、市民年齡結構等幾個因素。

一、歷史因素

廣州歷史悠久，原住民相對深圳要多。廣州一直以來都是廣東省的政治、文化、經濟、教育和交通中心。其建市時間比深圳長很多。所以，廣州的房子，是分很多年代建起來的，是一個逐步建設的過程，原住民或早期到廣州的市民已經擁有了一定比例的房子，所以很多人不用再購買房子。

深圳是一個新興發展起來的城市，其歷史主要40年左右，原來深圳被人戲稱為”小漁村“，現在的原住民佔比非常少，大部分都是近些年才流入深圳的外來人口，這些外來人員本來在深圳沒有自己的房子，所以房子的購買力就非常集中。

所以，廣州相對深圳來說，其市場需求量沒有深圳那麼大。所以，其房價上漲的推動力就沒那麼大。

二、土地原因

廣州全市面積7400多平方公里，深圳只有約2000平方公里，廣州的面積和城市發展空間比深圳大得多，可以用於商品房建設的土地相對也比深圳多很多。但廣州人口總量和深圳的人口總量幾乎相當。所以說，深圳的人口密度幾乎是廣州的四倍。人口密度越大，其房價上漲的動力也就越大。

三、工資水平

深圳的工資在全國城市中名列前三甲，其工資水平相比廣州要高出差不多20%。工資水平越高，其購買力就越強，這也是推動房價上漲的重要因素。

四、市民年齡結構

深圳是一個年輕的城市，其市民的平均年齡也比廣州小。年輕人要結婚生小孩，帶動了商品房的購買需求，這個也是房價上漲的重要推手之一。

綜上所述，因為深圳受原住民佔比比廣州小、人口密度比廣州大、工資水平比廣州高，市民年齡結構比廣州小等多種因素影響，雖然同為一線城市，但其房價水平比廣州高出不少。

但現在廣州的一些核心區域，比如珠江新城，其部分樓盤房價也早已超過了10萬元/平方，房價也並不便宜。但因為廣州現在的房子供應區域集中在增城、從化等遠郊區域，這些區域的房價水平相對較低，平均房價還在2萬元左右甚至更低，這就拖低了廣州市的平均房價水平。

粵路通

一、土地供應量造成廣深房價上的差別，廣州可供給的土地更多。

二、深圳的特區政策給深圳更多自由發揮的餘地，國家視為改革的前沿陣地。

三、香港因素。由於香港高企的樓市，直接影響到深圳房價的漲幅。

四、深圳許多企業都轉型成功，帶動了一批新型的科技企業。這樣深圳可持續發展得到了擴展，經濟比廣州更具活力。

五、人均收入上深圳領先廣州，富人越多，投資固定資產的購買慾望就會越強烈。

六、外來人囗的原因。由於深圳經濟的高速發展，外來人口不斷地從全國各地湧入深圳，這樣對房價是有支撐力度的。

七、由於深圳的崛起使廣州逐漸弱化了在華南地區龍頭的這樣一個作用，雖科教文衛以及交通運輸網絡上比深圳高出一塊。但由於深圳在吸引人才上更高出一籌，那麼這種差距也在慢慢的縮小。有了更多的科研投入資金，深圳高科技產品也不斷推陳出新的。

八、由於廣州的經濟靠傳統制造領域以及商品貿易的集散地，那麼許多地區的產業形成了對廣州經濟的衝擊，例如上海、杭州、蘇州、寧波、溫州、武漢等城市。廣州房價低說明了勞動密集型企業更多，對應的是工資水平低。

總之房價與國家規劃的政策、土地供應、產業、居民收入、教育醫療、社會活力、人口遷入、經濟可持續發展的前景都是密不可分的。

嚁月

深圳與廣州同屬國內一線城市且在距離上兩者相距並不遠，但在整體房價的對比上卻出現了不小的差距。而造成兩地房價產生落差原因，不僅包括土地供應量及土地供應前景的不同，還包括人口發展的特點和人口現狀的影響，同時兩地以往投資意願的強弱也是重要的影響原因，這些影響因素的疊加起來，就造成了深圳廣州兩地房價出現較大別這種現象。

一、深圳過去多年的土地供應量遠遠低於廣州，同時供地前景也要比廣州小得多，這是兩地房價出現差異的主要原因之一。

土地供應量的多少，是影響一個城市房價走勢的主要因素之一，而一個城市在未來的土地供應前景，則會嚴重地影響市場中對房價的預期是好還是不好。深圳在土地的供應和前景問題上就遠比廣州突出，也讓土地成為兩地房價差異的主要原因之一。

1、深圳在過去多年的土地供應量遠遠比不上廣州。

據中指研究院整理的數據，深圳供應的可用於建房的用地自2011年的332萬平方米以後，一直到2019年這8年的時間裡，大部分年份的建房土地供應量只有兩位數，在最少的2014年甚至全年只有19萬平方米的建房用地供應。

其中在2013-2018這6年時間內，深圳建房用地供應總共才313萬平方米，而這段時間包含了全國樓市飛速發展的時期。

而看深圳最近三年的情況，2017年是24萬平方米，2018年是70萬平方米，到了2019年才大幅增加到242萬平米。相對來說，廣州的供地就要比深圳多得多了。

2015年廣州建房用地供應量是259.34萬平方米，2016年回落到155.25萬平米，到2017年上升到264.15萬平方米，其後2018是430.34萬平方米，接著2019年是407萬平方米。廣州供應量多的時候，一年的供應量就能覆蓋深圳6年的量，量級完全不在一條線上。

土地供應的多少決定了市場上新房供應量的多少，深圳土地供應不多，自然會影響到市場上供應的房源，進而影響供需關係，對房價造成推動作用。

2、深圳和廣州兩地土地供應前景的差異對房價預期造成了不同的影響。

上面關於深圳和廣州兩地的供地差異有一個非常重要的背景，即兩地的全市總面積大小相差很大，導致各自的供地前景也存在很大的差異。

深圳市轄面積只有1996.85平方公里，而廣州市的總面積是7434平方公里，是深圳的3.7倍。同時廣州的生態保護的紅線是1059平方公里，理論上的彈性建設面積達6375平方公里；而深圳的生態紅線是974平方公里，理論上彈性的建設面積只有1023平方公里左右。

這樣的量級對比是存在非常大的差異的，以深圳現在的城市發展速度，用地將會越來越緊張，所以未來供地的前景同樣不容樂觀，那市場對房價的預期自然會比廣州更強了。

二、人口發展的歷程和現狀使兩地的需求狀態存差異，深圳的潛在需求規模更大，導致房價更容易受到影響。

除了上面所說的土地因素以外，人口對需求的影響也是深圳和廣州這兩地房價產生差異的一個重要原因。

1、人口發展的過程影響了兩地需求的潛在規模。

深圳和廣州兩地的人口發展過程對潛在需求的影響力度並不是一樣的。深圳是一個新興城市，人口都是在1979年後發展起來的。據深圳統計年鑑的記載的數據，在1979年深圳的常住人口只有31.41萬，基本都是本地戶籍的人。

到了1989年，經過了10年的發展後，深圳常住人口上升到141.6萬，其中戶籍人口只有64.8萬，而非戶籍人口超過了本地戶籍的人，達76.78萬，此時外來人已經大大超過本地人。

此後隨著經濟的騰飛，越來越多的來自全國各地的人持續地流入深圳。到2018年末，年鑑記載的常住人口達到1302萬，其中戶籍人口只佔454.7萬，非戶籍人口占了847.97萬，非戶籍人口幾乎是戶籍人口的兩倍。

而以深圳原來較小的人口基數推斷，即使是深圳戶籍人口裡面也存在眾多的歷年從外地入戶深圳的現象，深圳是一個典型的外來人口占了絕大多數比例的特大地市。

而廣州則是華南地區一個老牌的大城市，據廣州統計年鑑的數據，在1980年的時候廣州的人口就已經達到501萬，那時候流動人口並不算太多，這些人口幾乎全部是當地居民，當時的人口發展基數要比深圳大得多。而到2018年末，廣州的總人口是1490.44萬，戶籍人口是927.6萬，比非戶籍人口要高得多。

從上面的數據可以看出，深圳與廣州的總人口差不多，但開始的發展基數並不一樣，說明了深圳從外面注入的人口數量要比廣州更多和增長更快，從而使深圳潛在的住房需求規模比廣州更加突出。

2、人口密度是需求差異的另一個重要原因。

除了人口發展情況對需求規模的影響存在差異外，人口密度的不同也是影響購房需求的重要原因。

深圳土地面積是1996.85平方公里，截止到2018年末深圳的常住人口數據是1302萬人，那麼每平方公里的人口密度是6520人，而同期國內人口密度排外第二的上海僅是每平方公里3821人，可見深圳的人口密度在國內遙遙領先所有的城市，而且最近五年深圳年平均流入人口在40萬以上，人口規模還在持續膨脹中。

而廣州的土地面積是7434平方公里，截止到2018年末廣州的常住人口是1490.44萬人，那麼每平方公里的人口密度只有2004人左右，還不到深圳的三分之一，潛在購房需求的集中度就遠不如深圳了。

三、深圳經濟實力強勁、概念盛行、投資風氣集中也是房價比廣州更高的重要原因之一。

在土地和人口存在突出問題的背景下，再疊加經濟實力和以往投資風氣較強的影響，深圳的房價就比廣州更容易水漲船高。

深圳作為國內最成功的經濟特區，其發展速度和所取得的經濟成就可以說是舉世矚目。據2018年的統計數據，深圳當年的地區生產總值是2.4萬億，在國內城市中僅次於北京和上海，比廣州還要高，其強勁的經濟實力孕育著為數眾多的資本和購買力。

經濟實力強，但樓市盤子小、人口卻眾多，自然給了很多人無限的想象空間，在限購之前深圳一直以來都是各地投資客青睞的地盤，再加深圳受規劃利好的影響，經常會出現各種概念，比如先行示範城市、粵港澳大灣區等等，有心的利益群體也常會藉助這些概念進行炒作，側面地推高了深圳的房價。

四、小結。

綜上所述，深圳的土地供應比方廣州少，供地的前景空間也遠不如廣州，同時人口的發展過程和現狀都讓深圳潛在的房屋需求規模比廣州更大更集中，另一方面深圳在上面的供需背景下，還擁有強大的經濟實力，其孕育的眾多資本和購買力再疊加外來的各種需求，在盤子小、需求相對集中且容易產生概念的深圳，整體房價被推高的幅度比廣州更大也是正常的。

CA紅葉

大家好，我是勇談。深圳和廣州作為全國的一線城市一直是外來人口流入的重點，不過細心的朋友會發現一個問題，在兩座城市的房價上，深圳要比廣州高得多（尤其是均價）。同樣是一線城市，經濟和產業發展水平相差不大的情況下，為何會出現如此巨大的房價差距？其實還是跟深圳的轄區面積下，住房需求多有關係。藉此機會簡單談談我的觀察。

深圳與廣州GDP數據差距不大，但是轄區面積卻天壤之別

從人口密度和土地面積來看其實大家就可以找到答案。跟大家分享一組數據，根據公開數據顯示，深圳下轄面積1997.47平方公里，2018年常住人口1302.66萬，人口密度為6521人/平方公里；廣州下轄面積7434.4平方公里，2018年常住人口為1490.44萬人，人口密度為2004人/平方公里；從轄區面積來看，深圳的人口密度是廣州的3倍有餘。這跟深圳本身就是一個從特區發展起來有很大關係，畢竟土地資源有限是深圳顯而易見的問題。這也是為何深圳的房價要比廣州高這麼多的原因。

深圳目前房價均價為4.7萬左右，廣州在3.3萬左右，兩座城市房價的差距主要體現在核心區域外

第一、在城市核心區域兩座城市的房價差距是不大的，房價差距主要體現在其他區域。比如：廣州天河新房均價91785元/m²、深圳南山新房均價100954 元/m²；不過在其他區域的房價來看，深圳無疑要高於廣州很多，深圳目前市轄區範圍內基本沒有低於3.5萬的樓盤，最低的房價是在深圳的大鵬新區02月新房均價也達到了35100元/m²；而廣州因為本身所轄範圍廣的原因，還有包括南沙、增城、從化等區域的房價在1.5-3萬之間。而廣州的房價均價之所以這麼低，多數原因還是因為這些低區域的房價拉低所致。

第二、兩座城市雖然說轄區面積差距很大，但是人口流入上卻沒有明顯區別，深圳無疑在產業方面更具吸引力。根據2018年的數據顯示，深圳和廣州2018年常住人口流入分別位列全國前兩位，流入人口為49.83萬和40.6萬；大家可以明顯感覺到深圳的人口流入竟然比廣州還要高。這點足以說明一個問題“深圳的產業對於外來人口更有吸引力”。

高房價帶來的危害在一線城市身上也有體現，二三線城市千萬不要走老路

全國為何長期以來只有4座一線城市？這個問題不知道大家有沒有想過，其實主要還是因為這些城市身上是產業特點是獨特的，無法取代的。比如：上海是金融中心、北京是政治文化中心、廣州是商業中心、深圳是創新中心。不過這些年一線城市都因為高房價問題，或多或少遇到了產業轉移的麻煩。

房價高漲的背後逼迫包括深圳、北京在內的眾多城市產業被迫選擇轉移。多年前的深圳電子信息產業轉移（比如：富士康）很大一部分原因就是土地價格高漲，包括如今北京也在開始進行產業轉移。一方面是為了解決大城市病的問題，另一方面也是因為高房價、高地價使得不少傳統行業無法生存，跨地區轉移基本成為一種被迫選擇。

綜上，城市發展的關鍵還是要留住人，房價控制好是關鍵。房價高低不僅僅影響了人們的定居熱情也影響了當地產業的發展機會。希望其他二三線城市能夠意識到這一點，因為相比於一線城市來說這些城市唯一可以拿得出手的就是房價了。各位覺得呢？原創不易未經允許不得隨意轉載，喜歡房產問題的朋友可以訂購勇談的專欄，更多優質內容繼續貢獻中。

勇談房產壹貳叄

深圳市南山區，有的地段有的樓盤起步價，賣二十多萬一平米了！但是，南山區的均價約八萬左右一平。整個深圳市的房價約六萬左右。深圳的龍崗房價約三四萬左右。深圳市自己幾個區的房價都不好攀比，廣州和深圳就更不易比試了！

廣州地盤大於深圳，人口少於深圳。

廣州本地人多，老年人多，有房子人多。

深圳外地人多，年輕人多，沒房子人多。

香港毗鄰深圳。香港房價比深圳貴約三倍不說，房屋設計水平，小區環境，配套設施等等比深圳又遜一兩籌。香港來深圳買房者多。

主要就是這幾個方面原因。