最近有些頭部房企發佈年報，讓我直觀的感覺是房地產的越來越不好過了。由於房價上漲放緩，以及土地成本與人工成本的增加，房地產的行業的毛利在逐漸的降低。但房地產組我作為高槓杆的行業，很難成為一個薄利多銷的行業，因為一旦遇到困難就可能灰飛煙滅，用專業的話來說，房地產作為高行業，高利潤率體現的是風險溢價。
房地產的發展究竟由什麼決定的？這其實是一個開卷的題目，我之前也撰寫過文章，從經濟發展、人口增長、土地、貨幣信貸政策幾個維度來論述房地產市場的發展階段，其實從2018年開始，國內的房地產就是處於超級週期的拐點。但畢竟房地產不像股票市場，不會再短時間產生激烈的反應。在於房地產在國內經濟中仍然起到舉足輕重的作用，同時老百姓對房地產市場的認知仍需要一個緩慢的過程。
有人說美國的基本盤是股市，中國是房地產。可是這次疫情讓我看到，處於週期拐點上是相當危險的，即便是堅挺了十幾年的美股也是不堪一擊，如同洩氣的氣球，多少財富在幾天間灰飛煙滅。所以鑑於此，國內有些專家提醒要防止國內房價在疫情之後出現暴跌，這個是很有道理的。但目前來看，國內的房地產市場是很難崩盤的，這個市場的時間滯後性會為我們爭取更多的時間來應對可能發生的危機。
但是，雖然中國房地產不會輕易崩盤，但是超級拐點會加速到來，也就說房價單邊上漲的時代已經結束，房價在所有城市都普漲的時代也已經一去不返。但房子作為最具抗通脹的投資品，是居民資產配置不可缺少的部分，未來是不是就不能購買了。當然不是，但未來購買房子一定是首先選城市，繼而在選位置。
房價漲跌的決定因素有很多，但是最核心幾個因素是：城市經濟與產業結構、人口數量、土地供應、貨幣信貸政策。貨幣與信貸政策，這個對絕大部分城市的影響幾乎是等同的，所以我們這次就不重點講解了。
城市經濟與產業結構影響的是什麼？城市經濟與產業機構決定城市未來的發展趨勢和潛力，最核心是產業的發展能夠提供怎樣的崗位，繼而能夠吸引什麼樣層次的人才流入。人口流入+居民可支配收入的增長，是房價最更根本的支撐，解決了房子的需求端問題。
（2018年全國人口流入十大城市）
我們在從人口總數量來看城市人口情況。
（2018年全國常住人口的數量前10名的城市，重慶按照主城區計算）
從數據來看，兩個表重合的城市有深圳、廣州。看到這個兩個城市，似乎也不太令人感到意外。粵港澳大灣區無疑現在是中國最具活力經濟極，而深圳和廣州作為大灣區兩個超級城市對人口的吸引、尤其是高端人才的吸引力越來越大，房價也會很堅挺。
（北上廣深房價走勢圖）
除了看決定需求端的人口情況，我們還要關注供給端，那就是土地資源。比較深圳和廣州這個城市，深圳的轄區面積1997.47平方公里，廣州轄區面積7434平方公里，廣州面積相當於3.7個深圳。但廣州的人口比深圳人口並沒有多多少，而深圳目前來看對人才的吸引力更強。從上圖兩個城市的房價走勢也能看出來，深圳的房價更堅挺。
從綜合條件來看，深圳的經濟和產業發展都具有較好的潛力，對人才具有很強的吸引力，受轄區面積小的影響，未來的房價仍將保持堅挺。
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