引言

在群雄爭霸的上海市場能有一席之地，上坤的產品溢價與操盤能力並不遜於一些規模型房企。那麼如何將這種能力進行復制、擴散，則對其組織能力提出了更高的要求。

沿著舊地圖找不到新大陸，所以企業要不斷自我更新。

作為一家成立才10年的新公司，沒有什麼比內在管理能力更加重要。爭分奪秒、自我糾偏和體系更新，形成了上坤別具一格的發展模式。

2019年上半年上坤實現96%的銷售回款率，其中包含合作項目，而拿地開盤週期控制在7個月以內，處於行業領先水平。其穩中求進的發展戰略，在拉長的行業週期裡劃出一道平緩上揚的曲線。這條線並不陡峭，卻是許多中小企業可資借鑑的發展路徑。

組織能力迭代，與規模提升同步

企業組織對於"去哪裡"和"如何去"的判斷，從企業戰略中來。同時，戰略執行需要科學的資源配置和紮實的組織根基，好戰略通過好的執行，才能轉化為"好業績"。

組織的能力迭代，往往在於匹配企業的發展要求。2013年、2015年、2017年，上坤在不斷調整組織架構、權責、流程和管理標準。

2018年初，隨著行業變化和發展，上坤的組織架構調整為3級管控，即"集團-區域事業部-城市公司-項目"，與其全國化發展視野有一定的契合性。畢竟，同為200億規模的企業大多深耕單一區域，或是從單一區域向周邊輻射佈局，而上坤此時已經佈局了7大區域（成立上海、江蘇、浙江、安徽、廣東、河南、湖北7大區域事業部）。

區域增多也意味著不均衡開始顯現，"一刀切"的管理方式顯然已經不適應，既有的人才結構與質量也難以整齊劃一。

按上坤當前的戰略規劃，千億規模之前不再拓展新的區域公司，這反而促成了其組織進化的契機。

上坤的組織戰略隨之被提到了戰略前臺，成為其5個子戰略（投資、產品、運營、組織、商用）之一，服務於以"產品適度領先，效率優先"為底層邏輯的規模增長。建立起匹配其階段性發展戰略的3/2.5級管控架構，即"集團-區域事業部-項目"，針對區域分級分類，以提高決策效率和協同效應。

整體來看，此次組織架構調整包括5大原則：

一是兼顧穩定性與前瞻性，基於人力效能與業務發展提前設置崗位；

二是增加組織彈性，不重複設置各級職能，而是階段性"補位"和兼職填充，減少冗員；

三是明確權責劃分，集團與區域責權切分邏輯一致，無崗亦有責、授權不放權，授權不授責；

四是增強資源整合效應，盤活集團現有資源，以組織促交圈，建設全價值鏈組織能力；

五是加強營銷、工程、融資、運營、客服等重點職能條線建設。

以上組織優化原則成為其"縱向高效率，橫向高協同"的原動力。

縱向高效率——總部做專、區域做強、項目做快

上坤依據"總部做專、區域做強、項目做快"原則對各個層級組織重新進行了清晰的定位劃分。目前集團、區域事業部、項目層面的決策事項分別佔30%、40%和30%。這一組織架構可支撐更大的企業規模，而一線的決策事項佔比可隨區域成熟度提高而不斷提高。

上坤對當前佔比最大的區域事業部實行了分類分級管控，決策重心下移，旨在讓一線聽得見炮火的人決策，效率第一、兼顧風險。

優化後，各級組織定位清晰：

一方面，集團總部重點打造融資、投資拓展、產品標準化複製和創新研發、品質與品牌持續提升、關鍵人才梯隊建設、關鍵風險控制等核心能力，鍛造和傳承組織文化。

另一方面，逐步加強區域事業部經營自主權和城市公司靈活性，以區域為單位做實一級利潤中心，在堅持區域深耕的同時，以現有城市項目為支點，輻射周邊區域，滿足投資佈局及業務發展對組織及人才的需求，基於區域事業部/城市公司的發展階段和戰略定位，在核心風險可控的前提下，釋放經營權，充分激發一線公司活力。

優化後的組織架構有利於支撐上坤的戰略目標，也利於靈活抓住轉瞬即逝的機會。

1.分類分級管控——"小區域"和"大區域"

一般而言，標杆房企城市公司/區域公司評級方式包括如下幾種：

對於上坤而言，隨著區域深耕、"骨架"展開，三四線城市的輪動紅利帶給其城市佈局上的重要補充，同時基於城市成熟度形成不同城市或區域的分類分級。

上坤目前有7個區域事業部。上坤會合理控制單一區域的體量和規模，及時調整、合併規模小的區域。同時，為保證組織活力，會及時拆分規模比較大的區域。

對於規模相對較小的"小區域"，採用2.5級架構，項目弱矩陣管理。此時總部主控會更好，否則橫向的協調、成本的控制存在障礙，對企業文化的理解也存在問題。

編制歸屬上，由區域統管，階段性派駐項目PM對接；

彙報關係上，工作進度向項目總彙報為主，工作質量向區域條線彙報為主；

績效考核上，70%歸屬項目總，30%歸屬職能總，最終結果在區域層面確認；

獎金分配上，獎金來源和分配皆在區域。

對於規模相對較大的"大區域"，則採用3級架構，項目強矩陣管理。

編制歸屬上，編制歸屬於項目，由項目直接管理；

彙報關係上，所有工作向項目總彙報，接受區域事業部指導、監督；

績效考核上，100%歸屬項目總，最終結果在項目層面確認；

獎金分配上，獎金來源和分配皆落到項目。

2.優化核心業務條線的職責定位

縱向高效率的第二個體現是核心業務條線職責定位的優化。以投資發展和研發設計為例。

（1）投資發展

首先，上坤看中並加強投資人員的趨勢研究能力、市場判斷能力、風險控制意識；

其次，對投資團隊的要求是"內外兼修"：往外能衝得出去，拓資源、開渠道，往內能沉得下心做研究、以經營視角判斷項目可行性。

再次，貫徹實踐上坤"擁抱變化"的企業核心價值觀，拓寬思路，從單純的招拍掛拿地向收併購、IP勾地、輕資產代建與品牌輸出的多樣化投資轉變，加強與集團內部長租、商用、營造等資源的協同。

此外，要"投、融、運"協同一體，靈活採用槓桿，"自帶流量"開展投資工作。

（2）研發設計

首先，設計管理工作重點實現從"產品力"到"溢價力"的轉變，其中特別需要關注"剛性成本、敏感成本"和設計方案的有機結合。

其次，要關注不同市場不同客戶的需求變化。

比如，上坤的設計非常重視客戶研究，進入深耕區域後，設計師成為深入調研客戶的主力，不僅需要對已有項目進行產品考察，還要對城市作"體驗式調研"，感受當地人的真實生活狀態。

3.降低授權風險，完善人才培養和考核激勵體系

上坤的集團管控不是按照模塊來放權，而是按照管控價值和顆粒度來放權，以計劃管理為例，集團更多管理項目開發的里程碑節點和一級節點，剩下的二級節點、專項計劃則由區域公司直接決策。

這種全流程、全鏈條的集團管控，相對項目開發管控抓兩頭，系統性風險的可控性反而會強一些。

與此同時，為了規避授權帶來的風險，上坤完善了人才培養體系、績效考核及激勵體系。

以人才培養體系為例，堅持"能上能下，能進能出、能左能右"的16字用人方針，對企業有四方面要求：

首先，要加強全員經營意識。要提高每個項目和管控層級的經營質量。

第一，要做到集團所有中心的業績指標和經營目標掛鉤，不能掛鉤的要麼被合併、要麼被撤銷；第二，要進一步明確區域事業部的"經營實現主體"職責，加強區域的自我造血能力，而不是所有資源都要等著集團給，要積極和敢於嘗試在區域內、行業內拓展資源；第三，要強化大項目總職能，實現從原來"類工程總監"到"大運營項目總"的轉變；第四，要加強團隊對項目"現金流"管控的意識，把"項目的現金流"當成"人的血液"一樣來重視和敬畏，允許個別項目自身"破產"，而集團再"輸血"的前提條件是項目團隊要進行調整與更換。

其次，要加強人才盤點動作。

再次，要加強人才培養制度。要加大對優績效、優能力"雙優"人才的培養、晉升和加薪力度，做到一年兩調薪、年年都晉升；發展組織的骨幹力量，形成管理梯隊，同時做好繼任者計劃。

最後，要完善人才引進制度。及時引入行業專家型管理人才，以牽引和推動公司短板條線的成長；同時讓"短板條線"變成"優勢力量"，進而激發其他專業條線的專業能力提升。

橫向高協同——高效率是新銳房企的典型特徵

1.抓共性，齊深淺，甯越位，不失位

首先，總部集中解決80%的共性問題，20%的個性問題由區域解決。

其次，各條線統一授權，授權深度取決於最短的那塊板。

再次，"撈過界"，允許一件事兩人管，不允許一件事沒人管。

例如，對於新成立且尚處於磨合、成長階段的區域，集團各職能條線進行幫扶，深入一線參與項目的開發決策、過程管控，同時指導區域培育自身的條線管理能力，甯越位（補短板），不失位（控風險）。

最後，各專業重點交圈，流程設計橫向寬、縱向短。

上坤目前所有流程都以"5步法"原則進行設置，即整個集團審批流最多控制在5個層面，審批時效控制在4小時內；審批流程上線的前提是線下充分交圈，線上流程僅作為管理留痕及成果確認。

上坤旗幟鮮明地提出了"投融運一體化"的戰略措施，強調投資、融資、運營的三方聯動，在投前就做好項目策劃、融資方案。

上坤明確要求，投前融資部門需明確"切實可行"的融資方案及計劃，一旦項目獲取後就不可突破並納入剛性考核。

同樣，儲備項目總或集團運營也要提前介入投資工作，明確項目頂層設計，確定操盤思路。

在投中階段，經營團隊與融資人員銜接取證時間、開盤時間、銷售進度、合作方洽談等事項，配合踩準項目融資放款、還款節奏，實現資金效益最大化。

在上坤，管理及激勵向項目傾斜，堅持價值來源於項目、管理服務於項目的原則。

在這一措施之下，上坤2019年上半年實現了96%的銷售回款率，其中包含合作項目，而拿地開盤週期控制在7個月以內，處於行業領先水平。

結語

依據未來5年的戰略定位，上坤提出"提效能、共發展、高敬業"3個組織戰略目標。具體來看，就是要將公司人均權益後銷售額、人均年度綜合收入以及員工敬業度三方面保持或提高至行業的較高水平。3大組織戰略目標為上坤未來發展提供了有力保障，而上坤的組織力提升之道，對於許多尋求做強做大的中小企業來說，具有很好的借鑑意義。

延伸閱讀

閱讀更多 賽普諮詢 的文章

關鍵字: 國創上頭條 文化 江蘇