虛假按揭是指房地產開發商串通無真實購房意願的購房申請人以虛假購房交易套取銀行個人住房按揭貸款，或者虛構房屋價格套取高於房屋實際價值所應取得的個人按揭貸款，並代替借款人統一歸還貸款的行為。隨著房地產市場及金融業的快速發展，在住房按揭貸款規模不斷擴張的同時，虛假按揭也在迅猛發展。在銀行實務中，虛假按揭具有很強的隱蔽性，不易被銀行等信貸部門發現，但是卻大量擠佔銀行信貸資金，形成不良資產，嚴重威脅銀行信貸資金安全。一旦開發商斷供，虛假按揭暴露，就會引發大量糾紛案件，不僅使銀行面臨巨大的法律風險，且極易引發群體性事件從而影響社會穩定。
審判實踐中，虛假按揭糾紛通常是銀行在借款人斷供後起訴其承擔還款責任，同時要求行使抵押權。此類案件涉及購房人、銀行以及開發商三方主體。主要存在四種法律關係：開發商與借款人（名義購房人）之間的房屋買賣法律關係、借款人（名義購房人）和銀行之間的借貸法律關係和抵押擔保關係以及開發商和銀行之間的保證擔保關係。
（一）商品房買賣合同關係
在虛假按揭中，通常是開發商偽造貸款所需要的買賣合同文件或者開發商與借款人惡意串通簽訂虛假買賣合同，到銀行申請按揭貸款，合同簽訂的目的是假借簽訂商品房買賣合同之名向銀行抵押貸款套取銀行信貸資金。按照《合同法》第五十二條的規定，符合“以合法形式掩蓋非法目的”的情形，系無效合同。
（二）借款合同關係與保證合同關係
虛假按揭中借款合同關係主體是購房人和銀行。銀行對於虛假按揭情況知情與否決定了該借款合同的效力。在銀行不知情的情況下，無論是開發商虛構購房人亦或是購房人與開發商惡意串通，均造成銀行違背真實意願簽訂借款合同，故該合同在性質上屬於可撤銷、可變更，如果銀行在法定期限內不行使撤銷權的話，借款合同轉變為有效合同。而如果銀行作為虛假按揭的參與者，對具體情況知曉的話，則應當按照合同法第五十二條第二款中的“惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益”的規定，認定合同無效。
開發商與銀行之間的保證合同作為從合同其性質應當由主合同即借款合同決定，借款合同有效，則保證合同有效；主合同無效，保證合同也隨之無效。
（三）銀行擔保物權的效力認定
實踐中，購房人辦理按揭貸款時會以房產作為抵押，抵押權作為一種從屬於主債權的權利，如果主合同（借款合同）被認定為無效，抵押權當屬無效。在借款合同有效的情形下，抵押權的成立需要滿足書面抵押合同及辦理抵押登記兩個條件。就抵押物來說，因房屋買賣合同無效，房屋的所有權並未轉移，抵押物的所有權屬於開發商，虛假按揭中實際借款人為開發商，開發商以自己所有的房屋為自己的借款提供擔保，在抵押人和抵押權人之間形成的抵押合同應當有效。一般來說，銀行都會對抵押權進行登記，此時抵押權合法有效並無爭議。但是實踐中存在特殊情況,名義借款人以預售商品房進行抵押並辦理抵押預登記，此種情況下能否行使抵押權？刊登在《最高院公報》2014年第9期的上海二中院的二審判例，認為“抵押預告登記與抵押權設立登記具有不同的法律性質和法律效力。根據《中華人民共和國物權法》等相關法律法規的規定，預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。預告登記後，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。即抵押權預告登記所登記的並非現實的抵押權，而是將來發生抵押權變動的請求權，該請求權具有排他效力。因此銀行作為係爭房屋的抵押權預告登記的權利人，在未辦理房屋權抵押權設立登記之前，其享有的是當抵押登記條件成就時辦理抵押登記的請求權，並可排他性的對抗他人針對係爭房屋的處分，但並非對係爭房屋享有現實抵押權”。故預告登記並未使銀行獲得現實的抵押權，銀行不能對該預售商品房行使抵押權。
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