順發恆業（000631）2019年年度董事會經營評述內容如下：
一、概述
2019年，公司面對複雜的宏觀和行業環境，始終秉承穩健經營，堅持前瞻佈局，保持品質、品牌優先，努力提升運營效率。同時，聚焦產業戰略升級，審慎衡量和探索業務規劃及盈利模式，積極推進產業升級，謀求新的發展格局。
1、超額完成年度效益指標：
1）堅定“加速庫存去化、加快資金回籠”原則，按照時間和數字目標的管理要求，全年超額完成各項經營目標。其中：吉祥半島項目抓住上半年市場行情，快速完成排屋去化；康莊項目利用二手房平臺，完成大部分餘房去化；桐廬富春峰景寫字樓、商鋪以及南通御三期項目去化均為100%；淮南澤潤園二期去化率達95%。
2）公司自持旺角城新天地商業街區聯合阿里升級為杭州蕭山區首條“口碑街”，擁抱“新零售”，搭建商圈會員體系，建立完善會員制度，形成數字化商業體管理體系，招商率達99%。
3）進一步挖潛物業管理和服務創新，夯實標準化物業管理體系，優化精細化服務和增值服務，完善“優+”社區增值服務體系，多渠道開展居家生活、健康養老、金融理財等增值服務；籌創商辦管理中心，拓展商辦、產業園等非住宅領域。
2、積極推進產業戰略升級：
積極探討“未來社區開發運營服務商”的戰略定位，以“城市美好生活的創建者與引領者”為願景，研究“不動產開發經營、未來社區全流程諮詢與運營管理服務、開發代建、新經濟產業投資”等“3+X”業務板塊，依託優勢意義項目，深研未來城市發展趨勢、功能組合、規劃設計、產業方向以及未來生活工作方式的“9+X”未來社區場景體系和數字化體系，梳理未來社區實施綱要、內外部產業資源體系；深耕“未來社區研究能力、生態聯盟整合能力、融資能力、產業能力、開發運營能力”五大核心能力，完善業務規劃、盈利模式及升級產業鏈佈局，致力打造“生活綜合體、智慧CBD、雙創天地”三大主要產品，通過“雙創體系賦能、國際資源加持、科技智能驅動、傳統文化引領、多元場景融合”等核心亮點，樹立未來城市新樣板、產業升級的新引擎。籌劃承接浙江省未來社區試點項目建設，考察杭州、台州、寧波、舟山等首批24家試點項目。與近50家龍頭數字平臺、新經濟基金、新經濟企業、健康醫療、諮詢服務等機構建立常態聯繫，構建開發運營生態聯盟。適時積極參與大股東聚能城開發建設與運營服務，致力實現能源科技、清潔能源、智能出行、區塊鏈等相關產業資源與未來社區開發建設深度融合，賦能產業協同發展。
2019年度，公司實現營業收入164,882.96萬元，營業利潤80,386.67萬元，歸屬於母公司所有者的淨利潤60,842.59萬元，分別較上年同期減少39.29%、40.82%和40.80%。
2019年度，在建項目規劃總建築面積為6.98萬平方米，銷售金額72,988.44萬元，銷售面積4.07萬平方米，分別較上年同期下降65.55%和62.49%。
（一）行業發展回顧
2019年，中國經濟面對整體下行週期及國內外複雜局面，全國上下堅持穩中求進工作總基調，堅持以供給側結構性改革為主線，加強宏觀政策逆週期調節，全力做好“六穩”工作，國民經濟運行總體平穩。2019年房地產行業總體保持平穩，土地市場逐步恢復理性。根據國家統計局數據顯示：2019年1—12月份，全國房地產開發投資132,194億元，比上年增長9.9%，增速比上年加快0.4個百分點；2019年，房地產開發企業房屋施工面積893,821萬平方米，比上年增長8.7%，增速比上年加快3.5個百分點；2019年，房地產開發企業土地購置面積25,822萬平方米，比上年下降11.4%，上年為增長14.2%；土地成交價款14,709億元，下降8.7%，上年為增長18.0%。
（二）公司主要項目所處區域市場分析
1、房地產市場分析
（1）杭州市場
從宏觀調控政策來看，2019年度中央堅持“房住不炒”的主基調；各地方實施“一城一策”，“人才戰”不斷升級；杭州主要出臺“雙限”新政，調控從嚴趨緊。
從土地出讓情況看，2019年度杭州土拍市場呈現“量漲價跌”，出讓金額蟬聯全國第一。杭州出臺土地“雙限”新政，政策環境嚴厲，杭州全年土拍市場經歷了“沉寂-火熱-降溫”，二季度創出高峰；餘杭、富陽、臨安等郊區宅地成交佔據主導地位；綜合體項目地塊成交亮眼。2019年杭州土地收入總額2288億元，同比上漲13%，居全國前列。全市全年宅地供應量1797萬方，同比上漲39%；成交量1608萬方，同比上漲28%；樓面價14228元/平米，同比下降11%。其中主城江乾區推量領跑，西湖區地價領先；郊區餘杭出量居首，蕭山地價第一。
從商品住宅銷售情況看，2019年度杭州量價穩步增長，供應規模創歷史新高；開發商推盤積極，開盤效果分化加劇；120-140平方米/200-300萬首改需求佔市場主流；二手房整體成交不溫不火，價格持續高位。2019年杭州商品住宅成交面積1193萬方，同比上漲4.1%；成交套數103930套，同比上漲7.1%；住宅銷售均價位居全國第五位，全年累計環比上漲8.13%；供應面積1335萬方，同比上漲25.4%；供應套數117431套，同比上漲27.2%；總體市場的銷售供應比為0.89。從區縣銷售情況來看，區縣銷售規模漲跌互現，其中餘杭、臨安、蕭山區成交領跑，價格大多呈現上漲趨勢。上城、臨安、錢塘新區漲幅位居前三名。到年底，庫存出清週期為5個月，全年呈現“V”型走勢，各區庫存健康。雖2019年杭州住宅銷售量價齊漲，但繁榮中深藏隱憂，主要表現在：供需錯配風險持續存在，項目分化加劇；“萬人搖”和“流搖”並存，項目競爭加劇；地價房價雙限新政限定了板塊的房價天花板，致使房企利潤空間承壓等。
（2）桐廬市場
2019年桐廬搶抓長三角一體化戰略機遇和杭黃高鐵開通契機，按照“兩城兩地兩區”總定位，高質量規劃建設富春未來城。桐廬地價穩中有漲；同時房價板塊輪動效應推動了桐廬房價的上漲。因杭州市區房價在整體大背景下上升，帶動了周邊縣市的房價上漲，且近兩年限購頻發，使資本逐步向周邊城市轉移。杭州限購政策是市區（含富陽區），離杭州最近的是臨安和桐廬，桐廬成為購房需求的首選疏散地之一，房價上漲難免。2019年桐廬商品房銷售面積為42,16萬平方米，同比上漲5.13%，其中住宅銷售面積為26.17萬平方米，銷售套數2180套。商品房銷售額總計53.2415萬元，同比上漲5.71%。
（3）淮南市場
2019年，淮南市住宅累計成交16891套，同比下跌7.19%；成交面積累計182.35萬㎡，同比下跌3.81%；成交均價6123.22元/㎡，同比上漲11.47%；成交金額111.66億元，同比上漲7.22%。土地市場方面，今年以來，淮南共成交21宗地，成交面積1599.70畝，成交均價130.08萬元/畝，成交總價約20.81億元。同比去年同期，淮南土地成交宗數增加6宗，同比上漲40.00%；成交面積減少54.38畝，同比下跌3.29%；成交均價減少53.81萬元/畝，同比下跌29.26%；成交總價減少96077.44萬元，同比下跌31.59%。
（4）南通市場
2019年，南通全市商品住宅市場成交總價結構：200-280萬元總價段成交佔比51%，其次是280-330萬元佔比28%，330萬元以上總價段佔比10%。
2019年,南通別墅市場供應856套，同比下降27.6%，供求比0.66，成交833套，同比去年成交1355套下降38.5%，全市別墅成交總價漲幅明顯，400-500萬元/套為主流產品總價段，多為迷你墅，即120-180之間高附贈面積物業類型，此價格段與南通御園的聯排產品價格相當，南通御園目前別墅全部售罄。
2、“未來社區”市場分析
（1）浙江省人民政府印發《浙江省未來社區建設試點工作方案》，方案明確2019年底培育建設省級試點20個左右，2021年底培育100個左右，2022年全面複製推廣。
（2）浙江省人民政府辦公廳印發《關於高質量加快推進未來社區試點建設工作的意見》，提出要突出群眾導向、堅持分類統籌實施、注重科學規劃引領、集約高效利用空間、加大資金保障力度、創新服務集成供給、優化社區治理模式、大力促進數字轉型等政策意見支持未來社區試點建設工作。
（3）杭州市政府辦公廳發佈《高質量推進杭州市未來社區試點項目建設的實施意見》，自2020年1月12日起施行。至2019年年底前，全面啟動首批7個省級試點創建項目建設。至2021年年底前，杭州將分期報批、梯次培育，爭取培育創建省級試點項目15個左右。在此基礎上，形成全市可複製可推廣的經驗做法。至2022年起，杭州將全面複製推廣，以未來社區建設理念示範引領“棚改舊改”和新建小區建設，確保杭州市未來社區的創建數量、成效走在全省前列。
（4）支持未來社區試點項目針對創建要求，在符合國家、省、市相關法律法規的前提下，科學合理確定容積率、建築限高等規劃技術指標，科學優化控制性詳細規劃調整程序。
（5）杭州市把未來社區作為數字經濟“一號工程”創新落地單元，將優先推廣物聯網、大數據、第五代移動通信技術（5G）等新一代信息技術應用。
綜上所述，未來社區建設試點工作正全面啟動，穩步推進，具有廣闊的市場前景。
新增土地儲備項目
融資途徑
發展戰略和未來一年經營計劃
1、公司發展戰略
（1）公司長遠發展戰略目標為：以“未來社區開發運營服務商”為定位，以“城市美好生活的創建者與引領者”為願景，秉持“開發建設、託管運營、自持管理”綜合經營發展模式，圍繞“不動產開發經營、未來社區全流程諮詢與運營管理服務、開發代建、新經濟產業投資”等形成“3+X”業務板塊，持續完善產業鏈佈局，升級產業和服務經營規模和能力，實現非凡且獨具美好的未來社區體驗以及城市形象提升、城市功能完善、城市產業升級，構築多元、可持續的綜合發展能力。
（2）公司近期發展目標：以面向未來的創新不動產為目標，根據浙江大灣區發展規劃、長三角一體化發展規劃以及杭州擁江發展戰略，持續強化人力資源規劃和加速優質人才配置，深耕“未來社區研究能力、生態聯盟整合能力、融資能力、產業能力、開發運營能力”五大核心能力，構建未來社區場景體系和產業聯盟體系，探索成熟穩定的業務模式和盈利模式，快速培育多元利潤增長極，整合企業內外優勢資源，加快戰略升級佈局和實施。
2、2020年經營計劃：
（1）緊抓市場機會，加大對現有房源的銷售力度，實現存貨最優去化，2020年計劃銷售1.15萬平方米。
（2）保持旺角城新天地商業項目持續平穩運營，打造特色街區形象，利用會員體系強化線上運營管理，樹立杭州商業街區標杆。
（3）創新開發理念，以“智慧與友好”為未來社區核心理念，以新經濟產業聚合為導向，繼續完善“9+X”新型城市功能和場景體系和數字化體系，深化產業聯盟，做好新型不動產開發建設管理、投資運營準備：①研究低效土地利用等政策，通過提升完善城市功能和產業升級，提升土地價值，力爭低成本獲取土地資源，積極開展開發建設和投資運營，積累產業運營能力；②持續完善創新型園區等的開發建設運營業務模式和盈利模式，包括但不限於“自建自營、股權代建、資本代建、商業代建”等模式；③籌劃承接浙江省首批24家和第二批60家未來社區試點項目建設；④跟蹤大股東聚能城項目進展，適時參與新型產業園區開發建設與運營管理。⑤深入研究能源科技、清潔能源、智能出行、區塊鏈等相關產業資源與未來社區開發建設深度融合，打造集約高效、智能綠色、安全可靠的現代化城市、社區體系，以加快推進產業戰略升級落地，為公司高質量、持續發展創造新契機。
（4）重點關注杭州、蕭山、浙江大灣區、長三角一體化的機會，關注土地市場動態，積極參與目標區域的土地獲取，適時適度增加土地儲備1-2宗。
（5）繼續跟蹤國家政策，踐行“走出去”的發展戰略，研學境外不動產模式。
（6）持續完善“優+”社區服務體系，深化智能軟件應用，構建物業互聯溝通平臺，促進增值服務開展；推行“優+”生活服務商理念，推出“全員客服”的深度服務品類；集約化經營、多元化發展，將“服務高端人群，突破寫字樓、城市綜合體管理”作為發展主航道，豐富商辦項目管理業態，擴大目標區域市場佔有率，為成為未來社區優秀運營服務商蓄能。
（7）加強人才隊伍建設，加大領軍型戰略人才引進，專注對現有人員能力升級的規劃與塑造，打造一支具備研發、規劃與運營服務能力的團隊，保障產業升級所需人才儲備。
（8）加強資金管控，有效控制成本，合理、高效地利用資金，提升資金運用效率；並根據項目開發進展及資金需求，適時啟動項目融資及債項發行。
向商品房承購人因銀行抵押貸款提供擔保
按照房地產企業經營慣例，部分子公司為相關業主按揭貸款提供保證擔保。截至2019年12月31日，部分子公司為購買公司相關房產的業主提供保證擔保涉及的借款金額為29,019.41萬元。
報告期內，公司無已承擔擔保責任且涉及金額占上市公司最近一期經審計淨資產10%以上的情形。本公司歷年沒有發生由於擔保連帶責任而發生損失的情形，因此該項擔保對本公司的財務狀況無重大影響。
董監高與上市公司共同投資（適用於投資主體為上市公司董監高）
二、核心競爭力分析
1、公司具備20餘年地產開發經驗，在大灣區建設、長三角一體化戰略及浙江省“未來社區”規劃快速實踐背景下，依託優勢意義項目，不斷深化未來社區開發運營服務的研究，探索穩定業務規劃和盈利模式，通過面向未來的國際化生態規劃、多專協同化設計、精益高效化建設、智慧可持續運營，全生命週期推動城市發展，有效地實現公司產業全面升級。
2、公司擁有一支經驗豐富、銳意進取、年富力強的管理團隊。經過多年磨合，公司管理團隊已經形成了高度一致的核心價值觀，熟悉市場發展變化規律和地產相關項目開發節奏，能以戰略前瞻性眼光洞悉和判斷區位、區域發展前景，把握城市、區域產業發展需求，整體把控項目產業規劃並形成相應產業招商及運營集聚能力，已形成公司未來社區項目規劃實施綱要，並構建開發運營生態聯盟，對未來社區研究解讀能力處於前沿水。
3、依託股東得天獨厚的產業優勢與產業資源，從創新創業的企業資源、科創資源、資本支持體系、科技中介服務四個方面，能快速組建高水準的雙創體系，有利於打造未來社區人口導入，城市產業升級的新引擎；清潔能源、智慧出行、區塊鏈等技術有效介入和深度融合，將拓展多元場景深度；公司整合集聚的綜合資源和能力能迅速在不斷增容的市場中佔得先機。
4、公司目前現金流較充沛，負債率低於行業水平。同時，憑藉穩健的經營與良好的信用水平，已與國內多家金融機構建立了長期、穩定的合作關係，並積極利用公司債券、定向增發等多渠道、多種類融資工具，為公司未來業務的可持續發展提供了堅實保障。
三、公司未來發展的展望
1、行業競爭格局和發展趨勢
2019年，在政府堅持“房住不炒”的總基調下，在“因城施策”的政策框架下，金融調控政策從嚴趨緊，房地產市場調控已呈常態，行業運行基礎制度日趨完善。另，2019年房地產行業集中度仍不斷提高，房地產企業優勝劣汰加劇，面臨較大的競爭壓力。目前大量房地產企業不再以開發項目為單一主業，已將發展觸角伸向多元化領域，以尋求新的業務增長點。
2019年12月10日至12日召開的中央經濟工作會議指出，要加大城市困難群眾住房保障工作，加強城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮老舊小區改造，大力發展租賃住房。要堅持房住不炒的定位，全面落實因城施策，穩地價、穩房價、穩預期的長效管理調控機制，促進房地產市場平穩健康發展。在此基調下，預計2020年政策調控將注重多方面平衡，繼續堅持“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，“穩”字當頭將依然是房地產行業發展的主要方向。
2、公司發展戰略
3、2020年經營計劃：
（7）加強人才隊伍建設，加大戰略人才引進，專注對現有人員能力升級的規劃與塑造，打造一支具備研發、規劃與運營服務能力的團隊，保障產業升級所需人才儲備。
4、2020年資金來源及安排
公司主要資金來源為銷售回款，也可充分利用上市公司平臺，通過資本市場採用多種方式進行融資，為公司提供有力的資金支持。
5、可能面臨的風險及對策
（1）政策風險
我國的房地產行業是典型的政府主導型行業。在目前市場環境下，我國房地產政策環境整體驅緊，房地產行業受國家宏觀政策和行業政策影響較大，這將會給房地產企業的經營發展帶來重大影響。
對策：公司將不斷加強對政策的研究，在市場判斷、項目開發、銷售等各環節做好充分應對措施，提升項目運營效率，以降低政策風險。
（2）經營風險
公司的“未來社區”開發、運營業務具有投資金額大、業務週期長、業務環節複雜的特點。在開發過程中涉及的區域定位規劃、基礎設施與公共設施建設、土地整理、招商引資以及區域綜合服務等眾多環節，需要公司具備較強的綜合開發運營服務能力。其中，產業招商受整體宏觀經濟形勢、招商引資政策以及招商環境的影響較大；基礎設施建設項目、土地整理的資金投入對資金要求較高；品牌輕資產運營模式對公司在不同區域的拓展、經營和管控能力提出了全新要求。
對策：（1）重塑具備未來視角的規劃設計、開發建設、投融、招商、運營、服務等企業核心競爭能力，形成成熟、完善的“未來社區”開發運營體系，提升綜合開發、產業招商及運營服務聚集能力。（2）加強相關政策的跟蹤與分析研究，依據政策導向不斷靈活調整戰略與策略，推進品牌輕資產運營模式，根據不同區域的市場與政策情況積極尋求合適對外複製的機會，提升投資效率，減少行業政策風險對公司經營的影響。（3）憑藉公司穩健的經營和良好的信用水平，積極開拓公司債、定增等多元化、多渠道融資形式，為公司未來社區開發、運營業務提供資金保障。
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