《投資者網》汪下弟
2019年，中國奧園（03883.HK）的物業銷售額首度突破千億元，同比增長29%達到1180億元，躍居全國銷售前30強。今年，公司管理層再將銷售目標提升至1320億元。
近年來，中國奧園獲得三大國際評級機構一致看好，公司的融資平均利率穩定向下，今年2月份發行的境內公司債和境外優先票據利率水平雙雙創新低，且公司在手現金足以覆蓋短期借貸，經營穩健。
合約銷售額首破千億
3月24日晚間，中國奧園公佈2019年業績報告。2019年全年，公司的合同銷售額為1180.6億元，超額完成全年目標1140億元，去年同期為912.8億元，同比增長約29%，躋身全國銷售30強。2016-2019年合同銷售額的複合增長率高達66%，增幅高於行業平均水平。
截至2019年12月31日，公司已簽約未確認的合同銷售約1705億元，於未來2年逐步確認，保證了盈利持續性強。
3月25日下午，中國奧園召開2019年業績發佈會，公司管理層表示，今年合同銷售增長目標為12%，約為1320億元。
中國奧園首席財務官陳志斌表示，今年買地預算仍不會超過全年銷售額的1/3，大概是400億元多一點，具體會根據銷售實際情況做動態調整，但不會突破底線。
2019年，中國奧園的經營保持穩健。期內，中國奧園營業收入為505.3億元，上年同期為310.1億元，同比增長63%。物業發展收益、經營酒店/物業管理及銷售商品等獲得的其他收益以及物業投資收益各佔比95.2%、4.3%、0.5%。
其中，物業發展銷售收入約為480.9億元，較2018年的297.4億元增長61.7%；所交付物業的總樓面面積上升57.9%至521萬平方米；平均售價由2018年每平方米9007元升至9227元。
中國奧園的毛利率也較為拔尖。2019年公司毛利為150.2億元，較2018年的96.3億元同比增長56%，毛利率29.7%。據悉，行業的毛利率一般維持在25%，公司的毛利率水平處於較高水平。
野村證券發佈報告稱，中國奧園去年核心純利增加60%至41.22億元，符合該行預期，管理層定下今年銷售目標1320億元。維持奧園目標價為14.45港元及“買入”評級不變。
良好的盈利情況，保證了中國奧園的高分紅。董事會建議向公司股東派發截至2019年12月31日止年度每股普通股55分（相當於60.1港仙），擬定末期股息總額約為14.8億元（相當於港幣16.2億元）。
從大灣區輻射全國
粵港澳大灣區一直是中國奧園佈局的核心，也是其邁向全國發展的重要後方。
業績報告顯示，來自廣東、四川、浙江的銷售額排名居前，分別為332.6億元、107.2億元、104.4億元，佔銷售總額比重分別為28.2%、9.1%、8.8%。
中國奧園在深耕粵港澳大灣區的基礎上，佈局華南、中西部核心區、華東、環渤海區域，由區域性房企成長為全國性規模房企。2020年將以區域公司為據點持續深耕所在城市群，提升一二線城市佔比，提高市場份額及影響力。
期內中國奧園土地儲備總建築面積達4503萬平方米，這280個項目分佈於85個境內外城市，總貨值約4585億元。公司上市以來，按照購地地區劃分，華南區域、中西部核心區、華東區域、環渤海、境外的佔比分別為42%、26%、18%、11%、3%。
其中，華南區域中粵港澳大灣區（除港澳）的總建築面積為827.1萬平方米，總貨值1024億元；廣東（除大灣區、梅州、清遠等）的總建築面積為576.4萬平方米，總貨值為461億元。
2019年，中國奧園新增87個項目，新增可開發建築面積約1609萬平方米，新增可售貨值約1861億元，確保合理的土地成本和穩定的利潤率，有助於應對市場波動。
短期償債壓力小
截至2019年底，中國奧園的銀行及其他借款約為689.6億元，優先票據及公司債券約為268億元。其中，需在1年內償還的借貸為418.7億元。2019年公司在手現金約680.6億元，相較於2018年的396.2億元增長71.8%，且足夠覆蓋短期借貸。
2020年一季度已償還及續期約96億元的短期借貸，進一步減輕短期債務壓力，短期借貸佔比降至33%。
除此之外，公司短期及長期貸款擁有授信額度約1840億元，其中約646.7億元尚未動用，可滿足公司日常經營需求。
2019年，公司率先打開亞洲美元債券市場，並重啟內房三年期美元債公開市場發行，向新加坡主權基金定向發行私募美元債，通過公募及私募形式發行14.5億美元優先票據，成功發行15億元四年期6.8%境內公司債。
2016-2019年，公司的融資平均利率分別為8.1%、7.2%、7.4%、7.5%，保持穩定。2020年2月，公司成功發行25.4億元五年期5.5%境內公司債及1.88億美元365天4.8%境外優先票據，境內外融資成本雙雙創新低。
東方金誠房地產行業高級分析師謝瑞告訴《投資者網》，從發債成本看，2月份以來，房企海外債發行的票面利率同比顯著下降，綜合融資成本約為7.32%，同比下降72BP，多數房企海外債融資成本較去年有所下降。融資成本下降一方面受全球進入“降息潮”提升了中資美元債的吸引力，另一方面，國內房企所發行債券短期化趨勢顯著，期限結構的變化一定程度上也推動了綜合融資成本的下降。
值得注意的是，中國奧園境外項目皆獲當地銀行融資支持，年息介於3%-5.5%，全面打通當地銀行及金融機構融資渠道，比如悉尼項目獲澳洲聯邦銀行、西太平洋銀行、澳新銀行及澳洲國民銀行等四大本地銀行提供購地及開發貸款。
業內人士稱，房企融資成本的核心因素是信用風險的綜合評價。2016-2019年，中國奧園先後獲惠譽、標普及穆迪三大國際評級機構一致調升企業信貸評級及展望，展望為正面；另外，公司獲聯合國際給予“BB+”的國際長期發行人評級，獲聯合信用調升境內信貸評級至中國最高信用等級“AAA”。（思維財經出品）■
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