江蘇阿彭

大家好，我是地產經濟觀察

中小縣城房產是中國房地產行業最大的風險。

房地產價格是一個城市經濟基本面的表現，主要的決定因素主要看兩點，人口和產業。

短期來看，中小縣城受農村人口進城、城區人口改善、棚改等幾方面的刺激因素，價格和銷售上不會有太大的問題。

但是房地產的增值和保值主要是通過兩種方式：租金、長期的土地升值。

租金是真正的由市場來定價的，你可以通過租售比的簡單方法來評估一下。租售比：每平方米建築面積的月租金與每平方米建築面積的房價之間的比值，國際通行的參照是1:200-1:300。這只是一個階段的評價標準，如果城市未來人口持續流出、經濟活躍度下降，沒有核心產業支撐，這個數據會持續下滑。

長期的土地升值，要看兩個指標1、土地供應量。2、人口。

有的中小縣城在棚改時期大量出讓土地，賺取土地收益，導致一定時期內，房產供應量遠遠大於市場需求，則房價必然缺少市場的支撐。

房地產的長遠發展還是要看人口，城市吸引力大，有獨特的產業、自然資源、人口持續流入的區域，地產必然順勢上行。反之亦然，國家的貨幣政策不會一直充當房地產行業的泡沫鼓吹器的。

國家的城鎮化策略已經發生調整，順應人口流動趨勢。未來人口比降湧向特大城市、超大城市、核心城市、中心城市。

房產也是無時無刻不在升級迭代的，不論是功能、管理、設計，舉例說十年前的房子放到現在，你覺得它的價值是否是一直提升的。這也是現在為什麼二手房市場的活躍程度遠遠比不上新房市場的原因。

小縣城或者縣級市的商品房，如果沒有自住或者改善的需求的話，建議不要投資。

地產經濟觀察

題：小縣城或者是縣級市的商品房，有沒有增值或者是保值的空間？

答：您好，我是“樓市觀察”，一名近30年銀行和基金行業工作經驗，並長期致力於房地產行業宏觀研究的金融圈人士，很高興回答您的問題。

我的觀點是：小縣城或者是縣級市的商品房保值功能，在未來的樓市房價區域分化中堪憂，增值方面更是不好奢望。不建議從增值、保值的角度購置這類房產。

下面，給您做一下簡要分析，供您參考：

首先，在近20年中，隨著全國樓市的火熱，小縣城房價已經不低。

因為不知道題主定位哪裡，我就以山東省按照取中原則取淄博市沂源縣為例給您說明一下吧。

淄博市人口470萬，2019年末GDP位居山東16地市第7位，符合取中原則。該市下轄五區三縣，其中沂源縣符合您說的小縣城定位。

我們看一下沂源縣2019年3月25日平均房價：

我們再看沂源縣2018年的從業人員年平均工資（2019年尚無統計數字公佈）：

我們按照住房面積100平米計算房價收入比=808100/(52920*2)=7.635

而慣例上，房價收入比在4-6之間屬於正常範圍，但沂源縣城房價已經遠遠超過上限。

所以說，雖然是一般的縣城，但房價已經不低。在未來國家各省、地市房價區域分化的走勢中，並沒有性價比的優勢。

其次，國家經濟政策已經不支持房地產價格的過快上漲。

“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”、“房住不炒”等政策，已經充分反映了國家頂層“穩地價、穩房價”的基本思想。房價過快上漲，與國家建設小康社會的目標不符，與“滿足人民群眾對美好生活的嚮往”的目標不符。安居才能樂業，讓“居者有其屋”是我們國家經濟發展中，讓人民群眾實現更多“獲得感”的重要方式。

即使在新冠疫情肆虐期間，各地紛紛出臺房地產刺激政策，國家仍然嚴控需求端的刺激措施。我們從衡陽、駐馬店等地政策一日遊的現象中，可以充分發現這一點。

因此，以房地產作為投資，期望通過房地產升值賺取利潤的“黃金樓市”時代已經成為歷史。

第三，從影響房價三要素角度看，小縣城或者縣級市的房價未來大概率走向震盪下跌。

影響房價三要素中，“貨幣政策”、“土地供應”均和政策相關，上面已經提及。我們再從“人口流動”方面，簡單進行分析。

前幾日，保利地產發佈《2019-2020房地產行業白皮書》，是這樣表述的：

以上表述內容，完全符合世界各國人口流動規律，非常具有參考價值。

我們看到，從鄉鎮到縣城的人口流動已經呈“高位放緩”態勢，“城-城”也就是說三線以下城市向一、二線城市人口加速流動。

可以試想，一個縣城從供需角度講，土地充足，住宅供應量大，但人口流出，需求減少，房價未來還能有多大漲幅呢？更何況有“房住不炒”的各項宏觀調控措施在上抑制房價。

總結：

綜上分析，房價普漲時代已經過去，一二線城市渡過調整期後將會溫和上漲，四線以下城市震盪下跌，三線城市看發展。

對於“小縣城或者是縣級市的商品房”，房產失去增值空間，保值功能也已經讓人憂慮。所以，在這類區域購買房產，自住無需考慮這些，投資則需慎之又慎。

以上是我的個人觀點，您有不同的意見建議的話，歡迎在評論區留言討論。

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小縣城或者是縣級市的商品房有沒有增值或者保值的空間呢，答案是肯定的，有。我會從以下幾點分析：

1. 小縣城或者縣級市的購買力來自於廣大的農村，隨著改革開放的進一步推進，村村通道路的進一步深化，使得鄉鎮公交🚌系統逐步完善，私家車農村普及率的提升，使得農村到縣城的距離不在遙遠，相當於城郊到市區的距離，三十分鐘不到的車程使得縣城的房子搶手化。
2. 合作醫療的標準化，報銷程序的系統化造就了縣城城鎮人口的增加，縣級醫療相對於農村是優越的，高報銷率打消了看病難，看病貴的顧慮。
3. 農村蓋房成本費的增加促使縣城化加快，一個普通的農家小院建設費用在十五萬左右，超出了縣城首付的額度，三十年的貸款期限降低了農村人的買房壓力。
4. 商品房增值或者保值的空間來自於縣城的繁榮度，和住宅的佔有率息息相關以上說了城市流入的人口增加，勢必增加購買力。
5. 國家對於文明城市的建設力度導致了擺攤商販租設商品房

勸門劉是我老家

從中長期看，小縣城包括縣級市的房子仍會有一定的增值空間。

大部分縣城在產業、配套資源等方面難以與地級或以上城市匹敵，但其擁有“廣大農村”和“縣城開發模式”兩大優勢，為後續的增值提供了基礎條件。

１.“縣城有房”逐漸成為廣大農村老百姓的家庭標配。

落戶、居住、讀書、面子、婚嫁等等一系列因素，催生了農村老百姓在縣城買房剛需，“縣城要有一套，村裡要有一棟”逐漸成為每個農村家庭最基本的配置。

這種源自基層農村的購買力不可小覷，因為很大部分置業家庭中均有成員在大城市打工，“用大城市的工資，買小縣城的房”，房價與家庭收入比小於大城市，對房價的承受力相對更高。購買力強，自然有增值的空間。

２.與大城市多“中心”同時開發不一樣，縣城採用的模式是圍繞城中心延伸式開發，房子的地段價值更容易建立。

大家稍留意一下都會發現，大多數縣級城市的房地產開發都是接駁著老城逐漸向外圍延伸，當新片區人氣變濃和配套逐漸完善後，再延伸，依此類推。

例如原Ａ樓盤屬縣城邊緣地帶，通過承接老城的配套和氛圍，再加上樓盤入住後的人氣，片區居住氛圍逐漸成熟。後續Ｂ樓盤在旁邊的再延伸，Ａ樓盤不再是邊緣，地段價值上升，房子也得以增值。

以上所說的增值是從中長期角度而言，在目前的大環境下，大部分小縣城或縣級市仍是呈下滑或橫盤狀態。

１.地級或以上城市的樓市景氣指數，傳導到縣城，影響了縣城房價的走勢。

近幾年縣城房價飆升，除了棚改的驅動，地級以上城市牛氣沖天的房價傳導也“功不可沒”。目前棚改紅利已過，地級以上大城市傳導到縣城的是“市場不景氣，房價下降”市場氛圍，縣城房地產市場基本上也不會好到哪去。

有一從事房地產的朋友，老家是廣東粵西一縣城，他每回一次家，都走訪一遍市場，他反饋的信息顯示，2013年該縣城房價區間在4000-5000元/平方米之間，2018年上升到7000-8000元/平方，少數到了9000以上。今年下半年開始房價表面變動不大，但價格受地級市的影響，折扣或贈送比以前大了很多，房價等於在下降。

２.縣城房價下滑或橫盤週期的長短，關鍵還是看地級市“大哥”什麼時侯能重新起跑。

現在大房企已紛紛調整發展策略，適應“房住不炒”定位下的各類調控政策，包括放緩或暫停三四線城市的拿地計劃，按需調整開發和銷售計劃，降槓桿開發等，以求達到平衡供需和提升自有資金流。

三四線地級市場的自我調整完成後，房價會重新起跑，但在“房住不炒”的定位框架下，房價只能是“碎步緩慢跑”。地級市場後續變化傳導到縣城，縣城房價也會重新起跑，這個週期所耗時間長短目前不好判斷。

綜上

小縣城雖小，住宅仍會存在增值空間，但這增值幅度與通脹和利息損失互抵後，能賺取差額不會大，剛需可觀察縣城春節前後約半年內的市場變化，再決定是否入市，炒房慎入。

房微言

按照很多專家的觀點，現在大部分小縣城和縣級市的商品房都沒有增值或保值的空間，原因在於這些小城市一直都處於人口淨流出狀態，近年來的房價上漲主要靠承接大城市下溢的購買力和當地的棚改政策，而最近推動小城市房價上漲的兩大因素正在消退。

首先，大城市實行的較為嚴格的房產調控政策將很多樓市購買力"攆"到了調控政策相對較松的小城市，這大大的推高了小城市的房價，使小城市"房價窪地"的地位消失。現在很多小城市的房價也動輒7、8千元，和大城市相比已經沒有了價格優勢。

其次，棚改近年來也是推動小城市房價上漲的重要因素，很多小城市甚至平地新起一座城，這為當地樓市創造了大量購買力。而現在各地的大規模棚改已經接近尾聲，很多城市的棚改計劃都已經腰斬。

綜上所述，現在小縣城和縣級市的商品房都沒有增值或保值的空間，未來風險較大，購房者應當迴避。

雨桐撩樓市

我們經常普遍地說三四線城市沒有未來，但如果單純講小城市的話那就又要具體問題具體分析了。

同樣，縣城有沒有未來還是相對的，城鎮化肯定應該是縣城才是最直接承接地，農民進城也應該是這樣。而且未來也鼓勵大學生到縣城，一方面緩解大城市壓力，另一方面也是為小城市做貢獻，這裡或許更有用武之地。

我們再來看哪些縣城還是有前途的呢？還是那個原理，人口淨流入這個指標依然是考驗一個城市發展前途的。

有些資源稟賦好的，人口流入型城市自然房地產不用發愁，即使房地產已經告別最輝煌時代，但房子本身就具有保值增值屬性，當然是有條件的，這個條件正是我剛才說的，人口和資源產業。

現在有的縣城發展也很不錯，對於剛需來說，買房自然能保值增值，只要不是炒房，那麼就不用擔心買房的後果。但要知道房價在房子是用來住的不是用來炒的這個定位下，房價難有大漲大跌之勢。

保值增值可以，炒房大賺沒有空間了。

光宇吐樓市

不管是一線城市、二線城市或者是三四線城市，甚至小縣城、縣級市等，它們的商品房還有沒有增值空間，已經不能簡單用城市劃分來看，在全國居民人均商品房面積已經超過39平方米㎡的情況下，顯然不再是普遍缺乏房屋的階段了，能不能繼續有保值或者增值的空間，關鍵是看還會不會漲價。

眾所周知，房產是過去二十多年裡，國內很多人最為看重的實現保值增值的資產配置方式，哪怕是小縣城或者縣級市的房產也不例外，因為過去我們一直都是在缺少房屋的階段，由於供不應求的原因，房價始終處於上漲的過程中。

但從目前來看，像過去多年以來，這種全面普漲的房價已經不可能了，接下來，很可能除了人口流入量大、產業鏈完備的區域還會繼續漲價外，其他三四線城市的房價或者是缺乏產業優勢的地方中小型縣城上漲空間有限，甚至出現不同程度的下跌。因此，也就失去了持續增值的空間。

實際上，我們過去一直都說一線城市房價上漲過快，但今後將不僅僅是這樣，因為人口流入未來還有5億，在解決未來更多剩餘人口城鎮化建設進程中，哪些城市的人口淨流入較大的肯定會有更好的增值空間，保值自然不在話下。但我認為小縣城或者是縣級市並不具備這種優勢，因此大部分小縣城或者是縣級市就沒有了漲價的動力。

但有一點需要注意，那就是一些一線城市周邊三四線城市甚至小縣城，它們可能利用一線城市人口落後的限制產生的影響，而進一步導致房價上漲，因此它們的房產還是有增值的空間。

東震木

小縣城或者是縣級市的商品房，能否增值還得從以下幾個方面去考量；

第一、供需關係；房子的本質屬性是商品，而決定商品價格最大的因素就是供需關係，可以從當地的供需關係以及人口基數方面入手，供大於求價格上漲，供小於求價格下跌；

第二、政策因素；政策也是決定價格一個重要因素，當地是否有規劃新配套，是否有規劃新發展區，是否享受到國家政策的各項利好，這些都屬於考量標準；

第三、人口流動性；也就是這座城市的人口流動，是一隻處於流失狀態，還是處於流入狀態；如果人口一直在流失，那保值率當然降低，更不用提升值了；

第四、當地GDP；當地的經濟發展水平也是一個衡量的標準，縱觀保值率高的房產，當地的經濟發展一定不差，因為經濟的發展勢必會帶來大量的人流量，也就間接的推動房產的發展；

所以綜上所述，衡量縣城的房產是否保值且容易升值，最好從人口基數，人口流動性，當地政策趨向，經濟發展水平等幾個方面去衡量；

Fang柳澤平777

其實這個問題對應的面太廣了，各個小縣城或縣級市所處的位置不一樣，人口基數也不一樣，經濟發展更是天差地別。而且小縣城或縣級市受所管轄的上級市影響，還與領導班子有莫大的關係。

中國的縣城發展，是個難題更是一種挑戰，不過基本面還是可以分析的：

1.撤點並校，優化的是教育資源，增長的是縣城人口。

2.農村宅基地新規，讓部分人不得不往外跑。

3.中國的丈母孃不斷的推高房價，更是讓農村人口流失。

4.新農村建設，生活變好了，村裡農作的少了，都往城裡跑了。

5.產業優化，使人口更集中了，雖然很痛苦。

……

這幾都預示著人口的流動，縣域經濟隨人口的變化而變化。戶價與人口流入又有著直接關係，可惜的是流入縣城人口還是有限，這一點也確定了大部分縣城或縣級市僅能保值，有的時候保值就是種貶值。

房志棟

我說有，但並不是每個縣級市都會上漲，有潛力的縣級市，今後幾年內一定會有不同程度的出現上漲行情，特別是有國家發展規劃的縣級市，一般基礎設施齊全，周邊地區環境，人文地理資源豐富，也是有上漲空間，現在的年輕人都向往過城市的生活方式，用打工掙來的錢，如果買三四線城市的房子，相差太多，到自己家鄉縣城買房子還是能承受的，打拚掙錢到家鄉買房子，縣城是首選，大城市那些嫌大都市吵雜，到靠近山清水秀的地方養老，也是會選擇在城鎮買房子，農村城市化進程加快落實，使得大家都會在縣城落戶，這些都給縣城房價上漲帶來預期目標。

縣城的房子在增值和保值方面，同樣也會有，簡單地說，買房人多了，自然給房子帶來升值潛力，不過不會太大，不象以前炒房那麼多，未來幾年房價可能會出現平衡狀態，上漲幅度不會太大，下跌空間有限的格局，保值還是有的。

關鍵字: 人口 中小 縣城