今天分享的是科技園/商務園區型企業，天安數碼、啟迪協信、清控科創、北大資源等是其中的代表。依然從產品線、盈利模式以及核心能力三個維度展開介紹。
一、天安數碼
1.1產品線
天安數碼給自己的定位是“創新企業生態圈的開發及運營商，專注企業全生命週期孵化及培育“。
天安數碼的產品形態為商務辦公樓的集群，無論在哪裡，產品的名字都是天安數碼城。
截至目前，天安數碼在全國已佈局近20個項目。
1.2盈利方式
下圖展示了天安數碼提供的服務：智慧空間與金控平臺。模式非常清晰。
智慧空間是通過商務園區的銷售、出租以及為園區的企業提供服務獲得收益。
金控平臺是通過對園區企業進行股權投資獲得收益。
下圖是從天安數碼2018年年報中截取的數據。2018年總體營業額25億元左右，其中22億來自物業銷售，3億來自租賃與服務，0.27億來自其它。
可以看出，短期通過銷售回籠資金，中期通過租金與服務獲得收益，長期通過自持物業的資本化與股權投資來實現。
1.3核心能力
個人認為天安數碼的核心能力在於多年的產業運營經驗，正是由於多年的運營，使得天安數碼在政府心目中是一個純粹的產業開發商，而且有了相對標準化的產品，獲得了大量客戶資源。隨著大數據的發展，這些企業資源應該會為天安數碼後續的發展錦上添花。
二、清控科創
2.1產品線
清控科創是清華系企業，專注於科技園開發、運營。
清控科創的產品按照規模大小，可分為科技園與孵化器。
科技園中的類型有商務辦公、孵化基地等，如玉泉慧谷、清控科創基地。
孵化器是為科創孵化服務，涵蓋創業服務機構及少量生活配套，如小樣青年社區、創客大街。
2.2盈利方式
清控科創採取輕資產與重資產結合的策略，立足於創業領域，股權投資也是收益的一部分，企業投了8支基金，100多個項目。總結下來有四個盈利手段：物業銷售、物業出租、運營管理、投資收益。
2.3核心能力
作為清華系成員企業，能夠獲得清華大學高校科研資源，在創業、孵化領域具有天然的優勢。另外，企業從2003年服務運營清華科技園算起，已有近20年的產業運營經驗，算是產業地產中的標杆。
結語
在產品形態上，商務園區與常見寫字樓很難說出非常鮮明的差異，兩者的最大區別，應該是在客戶定位上，商務園區更看重企業的集群效應與成長性，因此對客戶所處行業、納稅額、投資額等都會有一定要求。
在盈利模式上，基本都來自於物業銷售、租賃、服務和股權投資。
商務園區是隨著我國製造業向研發創新轉型升級而發展起來的，在“製造業升級浪潮”的引領下，大量商務園區出現了，僅深圳的商務辦公面積就多達8000萬方，我們的製造業是否已經強大到了可以消耗掉這麼多商務辦公面積？至少美國華爾街都還沒有這麼多辦公樓。與此同時，隨著政府推出了低成本的M0用地，現有商務園區類產品可能會受到挑戰。
[1]克而瑞.2017全國產業地產發展白皮書
[2] https://www.sohu.com/a/323194214_100016812
[3] www.tiholding.cn
[4] http://www.shclearing.com/xxpl/cwbg/nb/201904/t20190426_511515.html
[5] www.tianan-cyber.com
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