Josir

買房最好不要買別墅和高層混搭的小區，能有這種意識和想法的人，一定對樓盤比較深的研究了，這個說法也確實站得住腳。

對於買高層的人來說，一個小區的整體容積率和綠化率都是有國家標準的，例如容積率不得超過2，綠化率最低30%以上。因為別墅的存在，就會犧牲高層的容積率和綠化率來去優先滿足別墅的需求，導致高層區域容積率很高，綠化率偏低。

對於買別墅的客戶來說，本來買別墅圖的就是清淨、居住環境好，人口密度小，舒適度高，結果跟那麼多高層的人住一塊，反倒降低了別墅的居住舒適度，價格便宜點還好，如果價格不便宜且跟純別墅區性價比差不多，那就不如買純別墅區。

對於買高層和別墅混搭的小區，買高層的圖的是社區大，價格還不高，環境應該很好（殊不知環境好的景色主要在別墅區域，如果兩個區域無隔擋，去別墅區享受好環境就是了），對於買別墅的人來說，圖的是位置還不錯，價格也沒那麼貴，別墅區內環境也不差，對少量高層沒那麼介意。

京南樓市觀察

鄭州森林湖待過，前期公司拿地便宜並且位置較為偏僻在廉租房和高端別墅項目中間徘徊。那是公司的第一塊地也是老闆入軍房地產也的第一步，最後老闆決定開發高端別墅，那時候價格確實便宜3000多一平，獨棟別墅帶地下室車庫綠化好的沒話說，景觀河，噴泉，幼兒園，會所等俱全。後來隨著城市發展那地方不再偏僻，房子也越來越金貴，寸土寸金。二期就開發起小高層，三期變成了高層。

高層住的人雖然沒事可以享受相同的配套但是心裡總是不一樣的吧。現在我自己家住的小區也是別墅和小高層的混合，我住高層。也總是感覺樓間距，停車位，綠化什麼的不如別墅那，特別是我買房晚感覺越開發容積率越高，綠化越來越差。後期直接把停車位和電動車棚都砍掉了，甚至有些地方的綠化也沒了。
越想越生氣，特別是逛小區的時候看到別人別墅區的配套在看看自己家門口，感覺差太多甚至都有點仇富了。自己的看法，謝謝。

名字要長一點才好記

前排別墅後排高層，這樣的 小區配置現在並不少見。在這一類小區當中購買別墅沒什麼問題，但是要購買高層住宅就有些問題了。一定會有人覺得，前排是別墅不遮擋採光，視野還開闊，並且有別墅區整體小區的品質都有所提升了，何樂而不為呢？其實，購房者自己可以想一想，每天站在陽臺上欣賞有錢人的生活這不是赤裸裸的傷害嗎？

其實傷害都是題外話，也是玩笑話。不選別墅、高層混搭小區的原因就在於開發商的目的並不單純。如果開發商想要單獨拿地建別墅並沒有問題，別墅整體統一，低容積率十分的舒服 。但如如果是別墅和高層混搭，那麼我們就可以發現，這些高層建築幾乎是能建多高建多高，能建多密建多密。對於開發商來說，拿地的時候都會有土地的規劃容積率，這個容積率是針對整塊地的。所以說別墅區的低容積率就意味著高層區的高容積率。本來是號稱低容積率的舒適宜居社區，結果最終被硬生生的做成了高容積率的普通住宅區，這給誰都是不答應的吧。

別墅區與高層區是永遠都不可能共享的，只能徒增高層去的容積率。別墅區的佔地雖然看著不大，但是一棟別墅加上院子和道路至少要佔兩倍以上的基礎面積，因此這也會大大擠佔高層區的佔地面積，最終更加影響到高層區的舒適度。如果別墅、高層混搭的小區高層住宅價格相對其他小區較高的話那麼就真的沒有考慮的必要了。

開發商打擦邊球還給購房者製造一種高大上的感覺，同時還有可能在物業費等方面上調價格，所以說要買就買正規小區的房，這種混搭的房子一定存在背後貓膩。

房產老J

別墅與高層搭配的小區行話叫做高低配。這種高低配的小區，不管對於高層來說，還是別墅來說，居住體驗都不高，為什麼這麼說呢？這裡我談談我的觀點。

居住體驗不高

別墅的居住體驗表現在隱私方面不夠好，高層的居住體驗在容積率太高。

從別墅方面來說，別墅樓層低一點，在整個高層的視野範圍內，你居住在別墅裡，總感覺高層的住戶有一雙眼睛在盯著你，看著你在家裡面一舉一動。

這當然不是真實的，但這是一個心理暗示，也讓你難以接受。

從高層方面來說，由於高層和別墅同屬於一塊地，政府在拍賣這塊地的時候，就規定了這塊地的容積率是多少；而別墅的容積率相對要低一點，那別墅那塊地的容積率就壓縮到高層了，高層這邊的容積率就相當的高，這就直接影響的是綠化率的減少和建築密度的增加，影響到你的居住體驗。

開發商在不同程度上損害別墅和高層業主的權益

別墅的品質降低了，高層的業主權益被限制了。

從別墅業主方面來說，你購買的是一塊適合修建高層或者小高層容積率的一塊地，而開發商卻用來修建別墅。也就是說你用別墅的錢買了一套適合修建高層或者小高層容積率的房，是不是損害你的利益。

從高層的業主方面來說，一般的高層和別墅區是兩個小區，是分開來管理的，本來你整塊地比較大，但你分開修建高層和別墅，那這塊地就一分為二了，高層業主享受的小區公共空間就小了。

而高層住宅一般的是修建在別墅的外圍，為別墅遮擋灰塵和噪音，為別墅業主做貢獻。從以上兩點可以看出，高低配的別墅和高層混合的小區是有弊端的，可以說弊大於利。在購買房的時候，要麼是純別墅小區，要麼是純高層住宅小區，這樣大家的權益都平等，都能夠得到合適的保護。

現在政府不鼓勵開發商修建別墅，開發商用這種方式來規避政策上的某些條件限制，就出現這種高低配的景觀。

當然，這是我個人觀點，僅供參考。歡迎各位對這個問題在下面留言，發表你們的觀點和意見，相互交流和學習；也可以點擊關注我的賬號，方便以後交流這類似的問題。

重慶玖哥

冷眼看地產：資深房地產分析師，不賣房子，只分享專業的購房知識。

別墅和高層混搭的小區，無論對高層、別墅都是有影響的，下面冷眼分別從別墅住戶、高層住戶兩個方面進行分析研究。

一、別墅住戶：居住舒適度低、私密性差、服務不匹配

首先別墅購房者主要是看中別墅物業的居住舒適度、生活品質，但是混搭小區極大降低別墅物業的這些優點。

1、居住舒適度受到影響。

混搭小區居住環境嘈雜、人口密度高，生活品質受到影響。別墅物業之所以房價高於普遍物業，是因為別墅能創造出一個獨立的私人莊園的氛圍，人煙稀少的環境。與此同時，別墅物業天生導致人口密度低，從而能讓住戶更加快捷、便利的享受各種陪同他設施。但如果混搭小區居住人口密度低的優勢蕩然無存，靜謐的私家莊園的感覺也沒有了。

別墅物業被高層遮擋一面，採光受到嚴重影響。雖然目前大部分高層物業會排布在不影響別墅物業的東面、北面、西面，但是還是一定程度上影響到別墅物業的採光、通風，我們要知道太陽是東昇西落，東面、西面雖然陽光少，但不代表沒有陽光，而別墅物業的特殊性，導致東南西北都是有獨立的房間的。這就意味被高層遮擋一面的房間長期沒有陽光。

2、私密性差、視覺壓迫感大。

混搭小區別墅物業私密性差，在高層面前一覽無餘。別墅物業的購房者大都對私密性要求很高，而別墅物業的產品特性，導致有大量的戶外空間，例如花園、露臺、頂層露臺等等地方。高層物業如果位於別墅物業旁邊，導致別墅住戶的一舉一動都能被人窺視，毫無隱私感可言。

混搭小區高層樓層（80米-100米）較高，對別墅物業住戶有極大壓迫感。開發商為了拉高容積率，一般把高層做滿，這直接導致高層物業一般是80-100米的超高層，這對矮小的別墅物業有極大的視覺壓迫感。大家可以想一想，每天開門看到一座座山，心裡是什麼感覺。

3、別墅無法享受與之匹配的物業服務、需求容易被忽視。

別墅住戶的物業費是遠遠高於高層住戶物業費的，但人數遠遠低於高層住戶，導致別墅住戶需求會被忽視，並且不能享受與之匹配的服務。

雖然別墅物業的物業費高於高層、但是總物業費上依然以高層為主，因此物業公司不會因為別墅物業單價高，就提供更多的增值服務，否則就是對高層物業的不公平，這就導致別墅物業花費更多的物業費，卻無法享受與之匹配的服務。

其次別墅住戶在業委會中佔比很小，無法發出自己的聲音，就算提出需求，也不能違背大量高層物業的業主意願，這就會導致別墅住戶的需求往往被忽視。

二、高層住戶：性價比低、綠化差、不利因素多

1、混搭小區高層比純高層小區價格高。

混搭小區的高層價格一般會比純高層小區價格高，因為開發商認為混搭小區提供一個別墅式的環境以及一大片綠地（別墅區等同綠地）。但實際上高層物業根據享受不到別墅的環境以及綠地，因為一般交付之後，物業公司會把別墅小區封閉，只允許別墅住戶進出。

2、綠化主要集中在別墅區、高層配置綠化較少。

每個住宅小區種植綠化區並不是開發商想提高居住品質，而是政府強制固定綠化率必須達到多少？混搭小區設計中，綠化都偏向規劃在別墅區，而不是高層區。一方面是因為別墅區必須綠化豐富，才能提高居住品質，促進後期銷售，提升溢價，另外一方面由於混搭小區容積率做滿，高層區留下的綠化空間很小，直接導致大量綠化集中在別墅區。

3、園林景觀集中在別墅區，垃圾站、變電站等設施分別在高層區。

每個混搭小區設計中，一般小區的不利設施、垃圾站、變電站、化糞池等都會設計在高層去 ；小區的增值設施、園林景觀、人工湖等都會設計在別墅區。因為別墅物業對居住環境要求更高、對不利設施抗性更大，開發商為了提高別墅的溢價、促進銷售，只能把有利設施設置在別墅區。

綜上所述：混搭小區別墅物業和高層物業會互相影響，降低生活品質、居住舒適度。

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冷眼看地產

如果買的是別墅，最好還是純別墅的社區比較好些，實在不行，也要儘量選擇離高層遠一些的，或者選在高層南邊的別墅

如果買普通住宅，我覺得買和別墅一個小區的更好，很大程度上有水系，綠化也好，小區整體感覺也更好

我有一套房就是在和別墅一體的小高層，雖然是2樓的複式，但前面正好對著別墅區和水系，無遮擋，日照通風都很好

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房地產先鋒號

容積率是一定的。建了別墅，其他的樓必然是高層。很多小區別墅和高層被分開了，你想想，單純高層的容積率會很高的。石家莊有個紅石原著小區，說是高端小區，一半建了別墅，別墅被一條河和高層分開，看看33層的高層，那麼點活動面積，容積率最少6以上

笑看人生20130808

奢華的小區

擁有一套別墅是許多人民大眾心中的夢想，不過，對於我們大部分人而言，窮盡一生，也很難買的起，能夠在大城市供上一套小三房，已經算是半個成功人士。為了距離別墅的夢想更近一些，很多人會選擇帶有別墅與高層搭配的小區，只為能夠在生活中觀望別墅的美景。