核心觀點

2019年中國奧園合同銷售金額為1180.6億元，首次邁進千億陣營，從區域分佈來看，

一、銷售首破千億，中西部及環渤海區域貢獻增大

2019年實現合同銷售金額達1180.6億元，同比增長約29%，銷售金額首次突破千億，並超額完成1140億元的全年目標，2016至2019年年複合增長率達66%，合同銷售增長持續高於行業平均水平。此外，在當前不少房企的權益比例不斷下降，甚至下降至不到60%的背景下，中國奧園2019年的銷售權益比例為83%，權益銷售額達980億元，為母公司股東帶來豐厚收入。

從區域分佈來看，2019年中國奧園在華南區域的合同銷售額貢獻率仍然最大，中西部核心區以及環渤海區域的銷售金額佔比有明顯提升。截至2019年末，中國奧園華南區域的合同銷售額佔比為36%，中西部核心區佔比由2018年的20%，提升至26%，華東區域佔比23%，保持相對穩定，環渤海銷售金額佔比11%，2018年僅為5%，境外銷售金額佔比不變，仍為4%。

在保持業績高增長的同時，2019年中國奧園的現金回款率約78%，已售未結金額為1705億，表內預收款增加到860.6億元，未來結算有保證。

二、繼續發揮收併購優勢，城市更新項目轉化加速

截至2019年12月31日，中國奧園共擁有280個項目，分佈85個境內外城市，土地儲備總建築面積達4503萬平方米（權益比79%），同比增長32%，總貨值達4585億元，計入城市更新項目後，總貨值約6845億元，當前的土地儲備量足夠未來三年左右的發展。截止2019年年底，中國奧園土地儲備的平均成本約為2536元/平方米，同比增長17%，但實際上土地成本並不高，且地貨比也一直處於較低水平，2019年公司項目平均售價10103元/平方米，地貨比為25%，2018年地貨比為21%，在當前的行業逆境中，

2019年中國奧園新增87個項目，新增可開發建築面積約1609萬平方米（權益比75%），同比增長28%，權益地價約339億元，新增可售貨值超1861億元。從獲地渠道上看，2019年新增項目中，按建築面積來看，通過收併購方式取得的項目佔79%，招拍掛佔19%，城市更新及其他佔2%，不難看出，收併購仍然是中國奧園獲取土地的重要途徑。

從土地儲備的結構上看，中國奧園以華南區域為重心，縱深佈局粵港澳大灣區，多區域平衡分散風險。其中華南區域貨值1828億元，佔比40%，大灣區擁有土地儲備總面積827.1萬平方米，預計貨值1024億元；中西部核心區貨值佔比24%，在中西部佈局中，主要以省會城市（包括長沙、重慶、成都、鄭州）以及剛性需求較為充足的區域樞紐型城市，如贛州、株洲等城市為主；華東地區貨值833億元，佔比18%，主要是經濟基礎條件較好的三四線城市。從區域投資的角度上而言，進入城市安全係數相對較高，市場具備持續潛力。

2019年中國奧園在大灣區城市更新項目方面持續發力，目前擁有逾30個城市更新項目全年新增的城市更新項目數量翻倍，規劃建築面積980萬平方米，同比增長45%，預計可售貨值約2260億元，其中粵港澳大灣區佔比89%；此外，2020年至2021年城市更新項目的轉化將進入加速階段，有21個項目將逐步轉為土儲資源，預計可售建築面積約423萬平方米，同比增長95%，預計可售貨值約人民幣1078億元，同比增長63%，主要分佈於廣州、珠海、東莞等地。

未來中國奧園將做好重點區域深耕，重點拓展一二線城市，同時關注政策性傾向有利、經濟實力較強、市場容量較佳的三四線城市；繼續發揮收併購傳統拿地優勢，持續關注招拍掛市場，積極尋找資產包收併購機會，加快城市更新項目的轉化及拓寬產業合作渠道等。

三、營收同比增長63%，未來毛利潤率將維持在30%左右

2019年中國奧園實現營業收入約505.3億元，同比增長63%，連續三年保持穩定且強勁的增長，其中物業銷售收入約為481.9億元，佔比95%，同比上升62%，平均售價由2018年9007元/平方米上升至9227元/平方米，上升2.4%，主要因為交付物業中佔比最高的住宅性公寓銷售均價較2018年同期增加約19.7%。

2019年淨利潤約52.2億元，同比大幅增長78%，淨利潤率10.3%，同比增長0.8百分點；核心淨利潤約51.2億元，同比增長67%，核心淨利潤率約10.1%，同比增長0.2百分點；每股基本盈利為156.5分，同比增長74%。2019年毛利潤150.2億元，同比增長56%，毛利潤率為29.7%。2019年奧園1705億已售未結項目的毛利潤率在30%左右，未來毛利潤率將繼續維持在30%左右的水平。

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