核心观点

2019年中国奥园合同销售金额为1180.6亿元，首次迈进千亿阵营，从区域分布来看，

一、销售首破千亿，中西部及环渤海区域贡献增大

2019年实现合同销售金额达1180.6亿元，同比增长约29%，销售金额首次突破千亿，并超额完成1140亿元的全年目标，2016至2019年年复合增长率达66%，合同销售增长持续高于行业平均水平。此外，在当前不少房企的权益比例不断下降，甚至下降至不到60%的背景下，中国奥园2019年的销售权益比例为83%，权益销售额达980亿元，为母公司股东带来丰厚收入。

从区域分布来看，2019年中国奥园在华南区域的合同销售额贡献率仍然最大，中西部核心区以及环渤海区域的销售金额占比有明显提升。截至2019年末，中国奥园华南区域的合同销售额占比为36%，中西部核心区占比由2018年的20%，提升至26%，华东区域占比23%，保持相对稳定，环渤海销售金额占比11%，2018年仅为5%，境外销售金额占比不变，仍为4%。

在保持业绩高增长的同时，2019年中国奥园的现金回款率约78%，已售未结金额为1705亿，表内预收款增加到860.6亿元，未来结算有保证。

二、继续发挥收并购优势，城市更新项目转化加速

截至2019年12月31日，中国奥园共拥有280个项目，分布85个境内外城市，土地储备总建筑面积达4503万平方米（权益比79%），同比增长32%，总货值达4585亿元，计入城市更新项目后，总货值约6845亿元，当前的土地储备量足够未来三年左右的发展。截止2019年年底，中国奥园土地储备的平均成本约为2536元/平方米，同比增长17%，但实际上土地成本并不高，且地货比也一直处于较低水平，2019年公司项目平均售价10103元/平方米，地货比为25%，2018年地货比为21%，在当前的行业逆境中，

2019年中国奥园新增87个项目，新增可开发建筑面积约1609万平方米（权益比75%），同比增长28%，权益地价约339亿元，新增可售货值超1861亿元。从获地渠道上看，2019年新增项目中，按建筑面积来看，通过收并购方式取得的项目占79%，招拍挂占19%，城市更新及其他占2%，不难看出，收并购仍然是中国奥园获取土地的重要途径。

从土地储备的结构上看，中国奥园以华南区域为重心，纵深布局粤港澳大湾区，多区域平衡分散风险。其中华南区域货值1828亿元，占比40%，大湾区拥有土地储备总面积827.1万平方米，预计货值1024亿元；中西部核心区货值占比24%，在中西部布局中，主要以省会城市（包括长沙、重庆、成都、郑州）以及刚性需求较为充足的区域枢纽型城市，如赣州、株洲等城市为主；华东地区货值833亿元，占比18%，主要是经济基础条件较好的三四线城市。从区域投资的角度上而言，进入城市安全系数相对较高，市场具备持续潜力。

2019年中国奥园在大湾区城市更新项目方面持续发力，目前拥有逾30个城市更新项目全年新增的城市更新项目数量翻倍，规划建筑面积980万平方米，同比增长45%，预计可售货值约2260亿元，其中粤港澳大湾区占比89%；此外，2020年至2021年城市更新项目的转化将进入加速阶段，有21个项目将逐步转为土储资源，预计可售建筑面积约423万平方米，同比增长95%，预计可售货值约人民币1078亿元，同比增长63%，主要分布于广州、珠海、东莞等地。

未来中国奥园将做好重点区域深耕，重点拓展一二线城市，同时关注政策性倾向有利、经济实力较强、市场容量较佳的三四线城市；继续发挥收并购传统拿地优势，持续关注招拍挂市场，积极寻找资产包收并购机会，加快城市更新项目的转化及拓宽产业合作渠道等。

三、营收同比增长63%，未来毛利润率将维持在30%左右

2019年中国奥园实现营业收入约505.3亿元，同比增长63%，连续三年保持稳定且强劲的增长，其中物业销售收入约为481.9亿元，占比95%，同比上升62%，平均售价由2018年9007元/平方米上升至9227元/平方米，上升2.4%，主要因为交付物业中占比最高的住宅性公寓销售均价较2018年同期增加约19.7%。

2019年净利润约52.2亿元，同比大幅增长78%，净利润率10.3%，同比增长0.8百分点；核心净利润约51.2亿元，同比增长67%，核心净利润率约10.1%，同比增长0.2百分点；每股基本盈利为156.5分，同比增长74%。2019年毛利润150.2亿元，同比增长56%，毛利润率为29.7%。2019年奥园1705亿已售未结项目的毛利润率在30%左右，未来毛利润率将继续维持在30%左右的水平。

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