你有沒有發現一件怪事：青島最近的新房市場很火爆，二手房市場卻很冷清，房子掛了半年了連個帶看的都沒有。好像是，新房已經度過春天去夏天沐浴陽光了，二手房還在冬天裡瑟瑟發抖。
01
新房的火爆體現在這些方面
1.成交量回升。青島網上房地產可以查到上週（2020.3.15－2020.3.21）青島新房共計成交2830套，2019年3月青島新房成交11537套，換算到一週的就是2605套，新房成交量已經達到去年同時期的水平。
2.又開啟了“搶”房模式。如果你有幾個微信好友是中介、置業顧問，你一定見過他們發的售樓處熱火朝天、房產交易中心排隊的照片、視頻，沒錯，他們是想告訴你，市場很火。
3.又要漲價了。如果你近期看過新房，你一定收到過類似於下面這張圖的通知，幾乎是在一夜間，島城的樓盤都要漲價了，各種漲價信息此起彼伏，好像商量好了似的。
4.中介熱衷於賣新房。青島的中介從來沒像現在這麼“不務正業”過，你問二手房他給你推薦新房，你問住宅他給你推薦公寓，免費開車拉你去看盤，朋友圈新房多於二手房。
02
二手房的冷清體現在這些方面
1.街上的職業裝少見了。以前，不管是大街還是小巷，不管是新小區還是筒子樓，穿職業裝的中介都是最靚的仔。中介跑腿、磨嘴皮子，端茶倒水，挨訓被罵，掙得是辛苦錢，我一直很尊重他們。可現在街面上很少見到他們了，疫情是一方面原因，不過我想有人要看房的話，他們還是會出來的。
2.在售房源增多。上週六（3月21 日）我寫那篇《為什麼我說青島的房子已經沒有投資價值！》時曾引用了貝殼指數上的二手在售房源數量，當時是68413套，今天已經增加至69538套。短短5天，這一個平臺青島的二手在售房源就增加了1125套，市場之冷可見一斑。
3.成交少。根據青島網上房地產的數據，上週（2020.3.15－2020.3.21）青島二手房成交916套，2019年3月青島二手房成交4765套，換算到一週的就是1076套，目前還沒有達到去年的行情。從上圖也可以看出，貝殼指數顯示3月21 日的最近90天內成交房源是1114套，3月26 日的最近90天內成交房源是1045套，減少了69套，說明3月21 日到26日這5天的成交量是減少的。青島網上房地產的數據也可以印證，3月第2周（2020.3.08－2020.3.14），青島二手房網籤量1191套，多於第三週的916套。
4.房價低。我在去年11月的文章《青島房價降了30%？》中，詳細列舉了不少區域的二手房價格，現在看來仍沒有多大的變化。不過值得注意的是，雖然現在市面上在售房源增多了，但價格便宜的好房子減少了，像去年舉例的薛家島一萬五六的次新房，現在已經不好找了。這說明房價基本築底完成，市場處於降價空間減少、成交量上不去的膠著狀態。
5.房租持續走低。房租是房價的晴雨表，房租低了，說明外來人少了，房價也就上不去。我去年11月底的文章《青島房租回到7年前！》曾分析青島房租價格基本回到7年前，現在來看有愈演愈烈之勢。這其中當然有疫情的影響，但更與主市區產業空心化、外地人減少有關。
03
事出反常必有妖
青島的新房和二手房共處在同一片天空下，為什麼市場表現會差別這麼大？
先說新房。3月第2周（2020.3.08－2020.3.14）青島新房網籤量1870套，第三週（2020.3.15－2020.3.21）成交2830套，新房市場確實在回暖，這不可否認。
新房的背後是開發商，開發商有錢有勢，弄些託來製造虛假搶房景象是很容易的，發佈個漲價公告更是分分鐘的事；開發商給的佣金高，中介們更願意為他們搖旗吶喊；開發商對新房的持有成本低於二手房東，更容易降價吸引購房者。
相反，二手房東們是一個個的個體，二手房的持有成本高，降價就是剁手，不太願意大幅降價，也就吸引不來購房者；二手房的佣金由買家給，新房的佣金由開發商給，誰給錢為誰服務，中介們也就投入了開發商的懷抱；二手房畢竟是二手的，本身就競爭不過新房，還要交中介費、各種稅費，你價格再比隔壁新房高，也就只能冷清了。
以往任何一個房地產牛市，新房和二手房都是同步回暖的，從來沒有過今天這種奇葩的現象，這足以說明以下兩個問題：
一是，青島的房地產市場很危險。我以前分析過，青島近三年賣了很多地，又有10萬套人才房的魔咒，還有外來人口的減少，青島住房市場將會迎來供大於求的局面。有限的購房者，不可限量的房源，開發商和中介的加入，新房市場上正在上演一場“搶賣”的景象，誰先賣出去房子誰先活命。在這種氛圍下，二手房是競爭不過新房的。
二是，二手房冷清，新房火爆，這個不正常的現象說明這個事就不是正常的，唯一的解釋就是這是一次假火爆、小回暖。假火爆就不需解釋了，小回暖我是指：這一波行情中入市的是疫情壓抑的這兩個月的需求，而不是2018年6月後壓抑一年半的需求，這一年半的需求入市了市場才能真正回暖，只靠兩個月的需求維持不了太久的“火爆”，上面說的二手房成交量3月第3周少於第2周，也說明這次回暖後勁不足。可這一年半的需求不是那麼容易入市的，具體原因我在《為什麼我說青島的房子已經沒有投資價值！》已經說過，不再贅述。
04
一些買房建議
最近不少朋友問我買房的事，我順便給出下面這些建議，不一定正確，大家權當看看。
一是不能恐慌入市。我以前分析過，今年青島的房價不會大漲大跌，所以你買房一定要買到自己滿意的，沒有合適的可以等等，不要人家一說什麼就火急火燎的下了定。
二是不適合短期投資。青島房產可以長期投資，短期不建議。
三是剛需可以入手了。 你不要罵我又開始忽悠你買房子了，我不是房產從業者，你買房我得不到一分錢，你不買房我也不會少賺一分錢，你的罵我就當你放個屁被風吹走了。
四是不能先買後賣。現在行情不好，置換房產的一定不要先買後賣，不要對自己的房子那麼自信。
五是不需要錢先別賣房了。要是你急用錢、置換改善那可以賣房，但如果你僅僅是怕以後房子跌價就賣房子，賣了房子的錢也沒有別的投資渠道，那我不建議你賣。以後房價雖然不會大漲大跌，但長期看跑贏GDP還是可以實現的。
六是不要買商業用房。公寓、寫字樓、門頭房、網點都不建議買，商業用地上蓋的住宅，哪怕再像普通住宅也不能買。
七是遠郊區的房子不要碰。如果你就在遠郊區工作，那買房子沒問題；別的自住、投資都不建議買遠郊區，原因以前說過，不再多說。
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