最近，一些粉絲一直私信我說關於惠州怎麼看，能不能買？未來會不會再漲呢？尤其是大亞灣，當初被炒上天的概念。那麼今天我就來好好聊下，這個片區，現在到底還值不值得買入。

從上面的數據顯示，自2014年至2018年，大亞灣的成交量起伏不定。但整體來看，成交量是一直往上走的。從2019年惠州各區的住宅成交數據來看，大亞灣網籤34854套，奪得全市成交冠軍。在成交均價上，大亞灣也以13527元/㎡的成交均價，成為全市最高！可以看出，在去年一年，大亞灣成為了惠州最火的一個區。

不過再看一下今年的數據，我們可以明顯的發現，2020年惠州全市預計供應住宅約188474套，供應面積約1971.7萬㎡。其中，大亞灣區預計供應51891套，約531.2萬㎡，套數和麵積位居全市首位。另外，2020年惠灣地區預計將會全新入市的住宅樓盤項目共有75個。其中，惠陽25個，大亞灣50個，是惠陽的兩倍。

並且在大亞灣這50個即將入市的新盤中，總建面高於10萬㎡的就有22個，而高於30萬㎡總建面的大型項目就多達8個！其中，已進入施工模式、總建面達450萬㎡的合生時代城整體項目，可能將是比肩龍光城的“巨無霸”！

因此，我們不免可以發現，很多房企們都比較看好大亞灣，紛紛砸重金進入大亞灣。尤其是聽說未來深圳要擴容，說不定會把惠州大亞灣一起包含進去，那房價就Biubiubiu的上漲了。畢竟像鹽田都要賣到4萬+了，我大亞灣賣個2.5萬+不過分吧。但是，上車大亞灣，就真的能賺嗎？還是血淚教訓？

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按照筆者的看法，我認為大亞灣，長期來看，還是會有收穫，但短期有回報太難了。別的不說，就大亞灣目前的新房庫存體量，要來消化就需要一定的時間，本地人大多數買不起，那麼就只能靠外地人來消化。

還有，現在大亞灣的二手房成交太難了，據那邊一位業主的說法，他在2016年5月份在大亞灣買了一套113平的房子，房價1.5萬/平。然而，由於大亞灣最近幾年房價比較平穩，他買的樓盤在賣的新房也才1.4萬/平左右，二手房掛牌價格更是隻有1.1萬/平左右。

去年3月份，他把房子以1.1萬/平（總價124萬，比買的時候低了45萬）的價格掛了出去，直到去年8月份，才有一個人看房，到現在一年了，還沒成交出去。

可見，在巨大的存量面前，大亞灣現在買了不說能不能賣，就是要租都很難租的起價格，在這樣的情況下，再想通過轉手房源來賺一筆，這種做法並不是很明智。

雖然說現在的交通正在開始的建設過去，但也是需要時間的，比如深圳現在建設的16號線，最後一站田心站，距大亞灣只有1.7公里左右（百度地圖測距）。線路一旦開通，將深圳龍崗、坪山區與大亞灣直接相連，會將大大縮短大亞灣來往深圳的時間，基本上能實現1小時左右的通勤距離。

不過落地需要一定的時間。對於大多數人來說，地鐵是最日常的出行方式，而連接到大亞灣的16號線，最早也要2023年通車。也就是說，最少還有三年。

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結合而上來看，筆者認為，現在剛需買入的話，當然沒問題。但如果是投資的話，就是在賭深圳未來擴容到大亞灣，或者像東莞松山湖一樣，入駐一個華為，把大部分人口和產業都帶過來。只要這樣，大亞灣才能實現逆襲。

想想和坪山，和大亞灣只要一路之隔，房價卻是相差3倍，簡單計算一下，在大亞灣買一套房大概需要多少錢？我們以一套90平的房子來算，均價1.1萬/平，總價就是99萬，三成首付的話，就是29.7萬，還不到30萬。

同樣90平的房，如果是在坪山區的話，按3.5萬/平的均價來算，總價就是315萬，首付94.5萬。這樣一對比，就算是買深圳房價最低的坪山區，一個首付就差不多可以付完大亞灣一套房的全款了，那就更不用說深圳中心區的了，這樣的數字不得不讓許多剛需為之心動。

總而言之，買惠州大亞灣還是深圳，大家要根據自身情況和實力來選擇，如果能接受一個長期發展的話，惠州和東莞都是不錯的選擇。但要有投資性質的話，還是算了吧。

我是阿杜探房，專注房產研究，為讀者把握地產漲跌週期，不唯多，不唯空，只唯實。

Reference:

1.《買入大亞灣，是上上之選，還是血淚教訓？》 作者：深圳壹地產

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