最近，一些粉丝一直私信我说关于惠州怎么看，能不能买？未来会不会再涨呢？尤其是大亚湾，当初被炒上天的概念。那么今天我就来好好聊下，这个片区，现在到底还值不值得买入。
从上面的数据显示，自2014年至2018年，大亚湾的成交量起伏不定。但整体来看，成交量是一直往上走的。从2019年惠州各区的住宅成交数据来看，大亚湾网签34854套，夺得全市成交冠军。在成交均价上，大亚湾也以13527元/㎡的成交均价，成为全市最高！可以看出，在去年一年，大亚湾成为了惠州最火的一个区。
不过再看一下今年的数据，我们可以明显的发现，2020年惠州全市预计供应住宅约188474套，供应面积约1971.7万㎡。其中，大亚湾区预计供应51891套，约531.2万㎡，套数和面积位居全市首位。另外，2020年惠湾地区预计将会全新入市的住宅楼盘项目共有75个。其中，惠阳25个，大亚湾50个，是惠阳的两倍。
并且在大亚湾这50个即将入市的新盘中，总建面高于10万㎡的就有22个，而高于30万㎡总建面的大型项目就多达8个！其中，已进入施工模式、总建面达450万㎡的合生时代城整体项目，可能将是比肩龙光城的“巨无霸”！
因此，我们不免可以发现，很多房企们都比较看好大亚湾，纷纷砸重金进入大亚湾。尤其是听说未来深圳要扩容，说不定会把惠州大亚湾一起包含进去，那房价就Biubiubiu的上涨了。毕竟像盐田都要卖到4万+了，我大亚湾卖个2.5万+不过分吧。但是，上车大亚湾，就真的能赚吗？还是血泪教训？
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按照笔者的看法，我认为大亚湾，长期来看，还是会有收获，但短期有回报太难了。别的不说，就大亚湾目前的新房库存体量，要来消化就需要一定的时间，本地人大多数买不起，那么就只能靠外地人来消化。
还有，现在大亚湾的二手房成交太难了，据那边一位业主的说法，他在2016年5月份在大亚湾买了一套113平的房子，房价1.5万/平。然而，由于大亚湾最近几年房价比较平稳，他买的楼盘在卖的新房也才1.4万/平左右，二手房挂牌价格更是只有1.1万/平左右。
去年3月份，他把房子以1.1万/平（总价124万，比买的时候低了45万）的价格挂了出去，直到去年8月份，才有一个人看房，到现在一年了，还没成交出去。
可见，在巨大的存量面前，大亚湾现在买了不说能不能卖，就是要租都很难租的起价格，在这样的情况下，再想通过转手房源来赚一笔，这种做法并不是很明智。 此外，在深圳交通没接入到大亚湾前，那边的局面要改变非常难。
虽然说现在的交通正在开始的建设过去，但也是需要时间的，比如深圳现在建设的16号线，最后一站田心站，距大亚湾只有1.7公里左右（百度地图测距）。线路一旦开通，将深圳龙岗、坪山区与大亚湾直接相连，会将大大缩短大亚湾来往深圳的时间，基本上能实现1小时左右的通勤距离。
不过落地需要一定的时间。对于大多数人来说，地铁是最日常的出行方式，而连接到大亚湾的16号线，最早也要2023年通车。也就是说，最少还有三年。
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结合而上来看，笔者认为，现在刚需买入的话，当然没问题。但如果是投资的话，就是在赌深圳未来扩容到大亚湾，或者像东莞松山湖一样，入驻一个华为，把大部分人口和产业都带过来。只要这样，大亚湾才能实现逆袭。
想想和坪山，和大亚湾只要一路之隔，房价却是相差3倍，简单计算一下，在大亚湾买一套房大概需要多少钱？我们以一套90平的房子来算，均价1.1万/平，总价就是99万，三成首付的话，就是29.7万，还不到30万。
同样90平的房，如果是在坪山区的话，按3.5万/平的均价来算，总价就是315万，首付94.5万。这样一对比，就算是买深圳房价最低的坪山区，一个首付就差不多可以付完大亚湾一套房的全款了，那就更不用说深圳中心区的了，这样的数字不得不让许多刚需为之心动。
总而言之，买惠州大亚湾还是深圳，大家要根据自身情况和实力来选择，如果能接受一个长期发展的话，惠州和东莞都是不错的选择。但要有投资性质的话，还是算了吧。
我是阿杜探房，专注房产研究，为读者把握地产涨跌周期，不唯多，不唯空，只唯实。
Reference:
1.《买入大亚湾，是上上之选，还是血泪教训？》 作者：深圳壹地产
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