又是一年春暖時，房企年報季如期而至。
每年這個時候，一眾房企猶如進京趕考的學子，或忐忑不安，或成竹在胸。
在大家左顧右盼惴惴不安之際，一個考生卻匆匆衝上講臺，提前交卷。
在考場上，這樣的考生總是備受矚目，大家都好奇，這到底是個“真學霸”還是“偽學霸”？
我們一起來看看它交的答卷。
這個考生就是地產界的“西南王”——金科。
早在3月23日，金科在深交所發公告稱：
原計劃於 2020年3月31日披露2019年年度報告。目前公司已經提前完成 2019 年年度報告的編制工作，決定於 2020 年 3月24日披露 2019年年度報告。
年報顯示，金科股份實現營業收入678億元，同比增長64%；實現淨利潤63.57億元，同比增長58%。其中歸屬於上市公司股東的淨利潤56.76億元，同比增長46%。金科股份及所投資的公司實現銷售金額1,860億元，同比增長57%，完成年度目標的124%。房地產銷售面積1,905萬平方米，同比增長42%……
提前交卷的金科顯得格外意氣風發。既沒有像萬科一樣遮遮掩掩，也沒有像綠城一樣一窮二白，財報數字看起來簡直就像春天的微風一般和煦。
遺憾的是，這股看似和煦的微風中，藏著一把把鋒利的刀刃，一不小心就會劃破金科這精心打扮的“妝容”。
01
矇眼狂奔下，緊繃的資金鍊
如果只看營收和利潤增幅的話，金科在2019年的表現確實堪稱亮眼。
某種程度上，這也呼應了金科近年來的高速增長。在川渝本土房企中，金科註定是不可忽視的一家，也是近幾年上升勢頭最兇猛的一家。
在拿地規模、操盤面積上，金科直追甚至超過川渝地區房企老大龍湖。
但凡事物極必反，狂飆猛進之下，是金科危如累卵的資金狀況。
對房企而言，規模化的高增長往往意味著槓桿的飆升。在融資渠道日漸收緊、融資成本日益高企的當下，更是如此。
財報顯示，金科的資產負債率還在攀升。2019年，金科的資產負債率達到83.78%，同比2018年微漲了0.15%。
負債增長之際，金科在2019年的財務費用攀升到6.29億元，同比增幅高達1166.11%！僅僅在上一年，這一費用還只有4965.76萬元。
財務費用急劇飆升的背後，是金科的有息負債已經高達1000億！槓桿已經加到底了。
更令人擔憂的是，金科2019年的現金流也在減少。2018年金科現金及現金等價物淨增加額為113億，2019年降為54億，同比下降了52.19%。
現金流一直以來都被視為房企的“生命線”，在“黑天鵝”頻現的2020年，金科的生命線著實堪憂。
如今地產界寒風凌厲，各房企都在拼命回款，打折促銷不斷上演，企業的現金流、負債率已經成為企業實力比拼的關鍵指標。
但讓人疑惑的是，一方面，金科的槓桿已經加到極致，現金流已經繃成一條直線；另一方面，金科卻還在一直給子公司提供資金擔保。
據此前數據，截至2019年5月末，金科對參股公司提供的擔保餘額為114億元，對子公司、子公司相互間及子公司對公司提供的擔保餘額為757億元，合計擔保餘額為871億元，佔本公司最近一期經審計淨資產的375.92%，佔總資產的37.77%。
據自媒體市界查證，在這一次被擔保的14家公司中，2家淨資產為0，3家負債率超過或等於100%，3家負債率超過90%，3家負債率超過80%。負債情況堪憂。
靚麗的財報外衣下，是金科資金鍊極度緊繃、財務狀況堪憂的事實。
02
去化困境，增長乏力
在此前很長的一段時間裡，高週轉都是各大房企的必備技能。
在高週轉的體系下，“融資——拿地——施工——銷售回款——再拿地”形成一個高速旋轉的閉環，哪一環出現致命問題，龐大的體系都將頃刻崩塌。
疫情襲來，銷售去化成了擺在房企面前最大的難題，各大房企紛紛降價促銷，以緩解巨大的資金壓力。
但要想把房子賣出去，也得看區域，一二線城市得益於人口的持續流入和優質土地的限量供應，去化較為容易；而廣大三四線城市，恐將迎來一段最黑暗的時光。
而金科的土儲分佈，恰好主要集中於弱二線及三四線城市。
此外，從區域佈局來看，金科身上依然有著濃厚的川渝烙印，可以說仍是一家比較典型的西南房企。
年報顯示，金科2019年的土地儲備，總部重慶佔比為29%，華東、西南（不含重慶）、華中、華南、華北分別達到22%、18%、16%、7%、5%。
也就是說，包括重慶在內的西南地區的土地儲備，達到了47%，接近總土儲的一半。要知道，這還是在去年重慶土儲比例降低之後的情況。
對比來看，作為川渝房企老大的龍湖，同期土地儲備佔比最高的環渤海地區，也只有33%，西部地區為28%。
在區域佈局上，龍湖比金科明顯有著結構上的優勢。
如今的情況是，三四線城市的房價可能本身達到了一個高點，一旦價格變動，也就意味著壓力可能全線上升。
外部環境不確定性增加的年代，個人把雞蛋放在多個籃子，比放在一個籃子安全，這對企業同樣成立。
加速擴張下，金科明顯忽視了速度與佈局的平衡。
03
治理能力遭遇大挑戰
回看近幾年金科的發展，確實很快。短短數年，金科就完成了從百億到千億的跨越。
此前，金科就明確表示要在2020年衝擊2000億大關。金科股份董事長蔣思海也直接表示：
“2020年是跨越式大發展的收官之年……要辯證看待效益與質量的關係。”
話說得很漂亮，但實際情況卻並不如人意。
隨著陣地繼續增多，戰線繼續拉長，經營業態更加複雜，金科的治理能力遭遇到了越來越大的挑戰。最直觀的一點，就是近年來金科的質量問題明顯增多。
據公開報道，去年初，重慶市住建委公開發布《關於2018年下半年建設工程質量提升行動專項督查情況的通報》，其中就點名江津區的金科集美郡等在建項目，在建設過程中存在質量問題和違法違規行為。
再比如，去年9月，根據人民日報數字河南報道，位於鄭州中牟縣的金科天籟城被舉報使用假冒鋼筋。
2019年4月，據“合肥房談”報道，合肥金科海昱東方出現交房即維權的場景，業主投訴房子出現內牆大面積修補、地面開裂等問題，被質疑存在安全隱患。
這些反覆出現的質量問題，都對矇眼狂奔的金科提出了治理能力方面的警示。
當實力跟不上野心的時候，就容易摔跟頭。
人如此，企業亦然。
在地產界，逆週期擴張一直是某些房企變身黑馬、實現逆襲的一個法寶。
如今的頭部房企碧桂園、恆大、融創等都曾依靠這一法寶實現了江湖地位的大躍升。
但看似簡單的逆週期擴張背後，考驗的是房企決策者的戰略遠見和賭性。
如今，時代已經發生了巨大變化，賭性十足的金科，是否擁有超凡的戰略遠見呢？
就目前的情況來看，恐怕要打上一個大大的問號。
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