又是一年春暖时，房企年报季如期而至。
每年这个时候，一众房企犹如进京赶考的学子，或忐忑不安，或成竹在胸。
在大家左顾右盼惴惴不安之际，一个考生却匆匆冲上讲台，提前交卷。
在考场上，这样的考生总是备受瞩目，大家都好奇，这到底是个“真学霸”还是“伪学霸”？
我们一起来看看它交的答卷。
这个考生就是地产界的“西南王”——金科。
早在3月23日，金科在深交所发公告称：
原计划于 2020年3月31日披露2019年年度报告。目前公司已经提前完成 2019 年年度报告的编制工作，决定于 2020 年 3月24日披露 2019年年度报告。
年报显示，金科股份实现营业收入678亿元，同比增长64%；实现净利润63.57亿元，同比增长58%。其中归属于上市公司股东的净利润56.76亿元，同比增长46%。金科股份及所投资的公司实现销售金额1,860亿元，同比增长57%，完成年度目标的124%。房地产销售面积1,905万平方米，同比增长42%……
提前交卷的金科显得格外意气风发。既没有像万科一样遮遮掩掩，也没有像绿城一样一穷二白，财报数字看起来简直就像春天的微风一般和煦。
遗憾的是，这股看似和煦的微风中，藏着一把把锋利的刀刃，一不小心就会划破金科这精心打扮的“妆容”。
01
蒙眼狂奔下，紧绷的资金链
如果只看营收和利润增幅的话，金科在2019年的表现确实堪称亮眼。
某种程度上，这也呼应了金科近年来的高速增长。在川渝本土房企中，金科注定是不可忽视的一家，也是近几年上升势头最凶猛的一家。
在拿地规模、操盘面积上，金科直追甚至超过川渝地区房企老大龙湖。
但凡事物极必反，狂飙猛进之下，是金科危如累卵的资金状况。
对房企而言，规模化的高增长往往意味着杠杆的飙升。在融资渠道日渐收紧、融资成本日益高企的当下，更是如此。
财报显示，金科的资产负债率还在攀升。2019年，金科的资产负债率达到83.78%，同比2018年微涨了0.15%。
负债增长之际，金科在2019年的财务费用攀升到6.29亿元，同比增幅高达1166.11%！仅仅在上一年，这一费用还只有4965.76万元。
财务费用急剧飙升的背后，是金科的有息负债已经高达1000亿！杠杆已经加到底了。
更令人担忧的是，金科2019年的现金流也在减少。2018年金科现金及现金等价物净增加额为113亿，2019年降为54亿，同比下降了52.19%。
现金流一直以来都被视为房企的“生命线”，在“黑天鹅”频现的2020年，金科的生命线着实堪忧。
如今地产界寒风凌厉，各房企都在拼命回款，打折促销不断上演，企业的现金流、负债率已经成为企业实力比拼的关键指标。
但让人疑惑的是，一方面，金科的杠杆已经加到极致，现金流已经绷成一条直线；另一方面，金科却还在一直给子公司提供资金担保。
据此前数据，截至2019年5月末，金科对参股公司提供的担保余额为114亿元，对子公司、子公司相互间及子公司对公司提供的担保余额为757亿元，合计担保余额为871亿元，占本公司最近一期经审计净资产的375.92%，占总资产的37.77%。
据自媒体市界查证，在这一次被担保的14家公司中，2家净资产为0，3家负债率超过或等于100%，3家负债率超过90%，3家负债率超过80%。负债情况堪忧。
靓丽的财报外衣下，是金科资金链极度紧绷、财务状况堪忧的事实。
02
去化困境，增长乏力
在此前很长的一段时间里，高周转都是各大房企的必备技能。
在高周转的体系下，“融资——拿地——施工——销售回款——再拿地”形成一个高速旋转的闭环，哪一环出现致命问题，庞大的体系都将顷刻崩塌。
疫情袭来，销售去化成了摆在房企面前最大的难题，各大房企纷纷降价促销，以缓解巨大的资金压力。
但要想把房子卖出去，也得看区域，一二线城市得益于人口的持续流入和优质土地的限量供应，去化较为容易；而广大三四线城市，恐将迎来一段最黑暗的时光。
而金科的土储分布，恰好主要集中于弱二线及三四线城市。
此外，从区域布局来看，金科身上依然有着浓厚的川渝烙印，可以说仍是一家比较典型的西南房企。
年报显示，金科2019年的土地储备，总部重庆占比为29%，华东、西南（不含重庆）、华中、华南、华北分别达到22%、18%、16%、7%、5%。
也就是说，包括重庆在内的西南地区的土地储备，达到了47%，接近总土储的一半。要知道，这还是在去年重庆土储比例降低之后的情况。
对比来看，作为川渝房企老大的龙湖，同期土地储备占比最高的环渤海地区，也只有33%，西部地区为28%。
在区域布局上，龙湖比金科明显有着结构上的优势。
如今的情况是，三四线城市的房价可能本身达到了一个高点，一旦价格变动，也就意味着压力可能全线上升。
外部环境不确定性增加的年代，个人把鸡蛋放在多个篮子，比放在一个篮子安全，这对企业同样成立。
加速扩张下，金科明显忽视了速度与布局的平衡。
03
治理能力遭遇大挑战
回看近几年金科的发展，确实很快。短短数年，金科就完成了从百亿到千亿的跨越。
此前，金科就明确表示要在2020年冲击2000亿大关。金科股份董事长蒋思海也直接表示：
“2020年是跨越式大发展的收官之年……要辩证看待效益与质量的关系。”
话说得很漂亮，但实际情况却并不如人意。
随着阵地继续增多，战线继续拉长，经营业态更加复杂，金科的治理能力遭遇到了越来越大的挑战。最直观的一点，就是近年来金科的质量问题明显增多。
据公开报道，去年初，重庆市住建委公开发布《关于2018年下半年建设工程质量提升行动专项督查情况的通报》，其中就点名江津区的金科集美郡等在建项目，在建设过程中存在质量问题和违法违规行为。
再比如，去年9月，根据人民日报数字河南报道，位于郑州中牟县的金科天籁城被举报使用假冒钢筋。
2019年4月，据“合肥房谈”报道，合肥金科海昱东方出现交房即维权的场景，业主投诉房子出现内墙大面积修补、地面开裂等问题，被质疑存在安全隐患。
这些反复出现的质量问题，都对蒙眼狂奔的金科提出了治理能力方面的警示。
当实力跟不上野心的时候，就容易摔跟头。
人如此，企业亦然。
在地产界，逆周期扩张一直是某些房企变身黑马、实现逆袭的一个法宝。
如今的头部房企碧桂园、恒大、融创等都曾依靠这一法宝实现了江湖地位的大跃升。
但看似简单的逆周期扩张背后，考验的是房企决策者的战略远见和赌性。
如今，时代已经发生了巨大变化，赌性十足的金科，是否拥有超凡的战略远见呢？
就目前的情况来看，恐怕要打上一个大大的问号。
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