編者按：2019政策調控業績成色幾何，2020“黑天鵝”之下企業如何應對？伴隨上市房企2019年度業績陸續披露，風財訊【直擊財報季】特別欄目，多維解讀200家品牌房企的“2019成績單”。
華潤置地董事會主席 王祥明
華潤置地的2019年度媒體業績發佈會董事會主席王祥明並未參加，似乎這一財報期的所有成績和自己並無關係，畢竟這位來自華潤集團的接任者去年12月才正式接過華潤置地的交接棒。
不過，王祥明面對的是提前陷入“中年危機”的華潤置地，其肩上的擔子一點也不輕。
先是2019年華潤置地高管“批發式”離職。3月，“靈魂舵手”吳向東離職；12月唐勇調任華潤電力執董兼總裁，王祥明接任華潤置地主席；包括俞建、趙煒、王笑、蔣智生、遲峰等人相繼離職。
人事動盪的蝴蝶效應顯示在了華潤的整體銷售。2019年華潤置地實現簽約金額2425億元，同比增長15.1%，增速創下近三年新低；其2019年毛利潤率37.9%，同比下降5.5%，為近三年最低水平。
銷售增速下滑的背後，華潤置地的利潤泡沫不容忽視。華潤置地2019年度增加的淨利潤中用很大一部分來自於虛增的公允值提升及一部分非經常性損益。這類利潤更多是紙面利潤，波動性大。
對比勢頭正勁的世茂，不斷追趕的龍湖，毛利率下滑、利潤泡沫的華潤置地，王祥明想要保住前十位置的壓力不小。
利潤泡沫
華潤置地2019年度淨利潤為343.5億元，2018年同期數據為272.8億元，二者相減，華潤置地2019年的淨利潤增加額為70.7億元。
繼續拆解增加部分的來源。可以發現，淨利潤的增加主要來自於投資物業公允值的增加和其他收入、其他收益及虧損的增加。
其中，投資物業公允值的增加接近37億元，其他收入、其他收益及虧損項的增加額接近20億元，這兩項的總增加額為57億元，成為華潤置地淨利潤在2019年提高的重要因素。
投資物業公允值增加很好理解，是華潤置地其他的投資性物業估值的提升，華潤置地擁有萬象城、萬象匯、萬象天地數十個商業綜合體，這些物業在2019年估值的提升拉動公司的淨利潤提升，雖然這種收益被納入經常性損益，但是這種利潤更多是紙面利潤，波動性很大，例如在2018年華潤置地這類別的收益就僅有10億元左右。
另一部分的收益增加是“其他收入、其他收益及虧損”，雖然業績快報沒有詳細列出明細，但是從2018年財報中可以看到這部分收益的來源。
對比過往數據來看，利息、政府補貼等收入相對穩定，出售投資物業產生收益大概率成為此次該項數據激增的主要原因。
而查詢過往1年華潤置地出售記錄不難發現，去年7-8月，華潤置地相繼為蘇州、廣州、汕尾和溫州等地多個項目公司尋找合作方。
據上海產權交易所披露，7月4日，華潤置地附屬公司蘇州潤騰房地產有限公司掛牌出讓50%股權，擬新增註冊資本2000萬；7月30日，華潤置地附屬公司廣州市潤曄置業有限公司掛牌50%股權，擬募集資金不低於5000萬元。
據北京產權交易所披露，8月26日，華潤置地全資子公司汕尾市潤興房地產開發有限公司掛牌出讓49%股權，擬增加註冊資本6.37億元；8月29日，華潤置地全資子公司溫州潤睿房地產開發有限公司掛牌50%股權。
這意味著，華潤置地2019年度增加的淨利潤中用很大一部分來自於虛增的公允值提升及一部分非經常性損益，為保證公司整體現金流的穩定，在淨利潤表面上出現同比顯著增長的情況下，華潤置地也難以通過大比例分紅增厚市場對自己的信心。
高層人事頻震盪，銷售增速創新低
利潤泡沫化一定程度上影響到銷售質量的增速，不過華潤置地2019年銷售增速的下滑，更多是來自高層持續震盪的影響。
年報顯示，2019年華潤置地實現簽約金額2425億元，同比增長15.1%，權益簽約金額為1630億元，同比增長1.8%。
2019年，華潤置地的15.1%簽約金額增速出現明顯放緩，其2017年該公司簽約金額同比增長58.54%，2018年增長22.29%。
面對2019年的增速下滑，華潤置地2020年並無提速意願，繼續降速。其預期銷售目標2620億元，同比增長僅8.04%。
業內人士認為，華潤置地銷售增速下滑的原因有很多，如企業管理效率變弱、早前佈局失誤等都是較為明顯的問題。
資深地產人士張波分析，華潤的銷量增長和高管的變動存在一定關係，尤其是2019年底的變動更是對銷量的影響顯得更為直接。
事實上，自2019年年初，官宣吳向東辭任執行董事後，華潤置地高層持續震盪。
2019年12月17日，華潤置地董事會主席唐勇離職，王祥明接任，成為華潤置地主席。
12月19日，有媒體報道稱華潤置地董事局副主席、華北大區董事長張大為已經提出離職。
華潤置地副總裁、華北大區總經理蔣智生目前也已經就職中國融通，擔任房地產業務總經理。
12月20日，藍光發展官宣同意任命遲峰為公司總裁，遲峰此前是華潤置地高級副總裁，兼任華潤置地華東大區總經理。
華潤置地這波離職潮包括執行董事、董事會主席、董事局副主席、副總裁、高級副總裁等，均為集團的一二把手。
對於集團一把手批發式離職的影響，品牌運營專家楊吉平指出，如果高管是CEO或者主管品牌的副總裁頻繁離職，那對品牌建設和傳播影響將是致命的。因為高管離職，勢必對公司品牌戰略和日常重大品牌事項的制定起到決定性的作用。高管不穩定，很大程度要影響到公司品牌戰略和戰術落地的持續性帶來不確定性。
張波則認為，華潤置地一把手批發式離職的影響取決於後續進入高管的情況，一般來說在管理風格以及戰略規劃上會出現較為明顯差異，是否適合集團自身的發展還要取決於引入人才的融合度，以及是否可以順應市場發展挖掘出自身更大潛力。
伴隨高層人事震盪，在保10爭奪戰中，華潤置地壓力也不小。億翰智庫2019年房企銷售排行榜顯示，華潤置地以2425億元銷售額排名第10，與龍湖並列，世茂以2607.8億元銷售額排名第9。華潤置地能否保住前10位置，如今變數增多。
毛利率降幅12.67%，盈利能力的考量
銷售中增速創新低的同時，華潤置地的盈利表現亦不盡如人意。
首先是，毛利潤率明顯下跌。2019年，華潤置地全年綜合毛利潤率為37.9%，同比下降5.5%，降幅約為12.67%。
對於毛利潤率下降，華潤置地管理層在發佈會上表示，毛利率下降的趨勢很明顯，整個行業趨勢也是如此，但“華潤置地有信心維持行業有競爭力的毛利率水平，2020年將維持在30%-35%。”
風財訊發現，開發物業的毛利率拖累華潤置地整體毛利率下滑。年報顯示，華潤置地2019年的開發物業毛利率由2018年的42.9%下降為36.5%，投資物業（包括酒店經營）毛利率由2018年的65.9%上升至66.5%。從而使得華潤置地37.9%的綜合毛利率，創下近3年的最低值。
中國城市房地產研究院院長謝逸楓認為，受到行業紅利逐漸消失、政府限價、土地等成本上升的影響，房地產行業的毛利率有下降的趨勢，華潤置地毛利率走低，也受到了這方面的影響。
謝逸楓分析，華潤置地開發有大量的商場、寫字樓等商業地產，這些產品前期投入大、回報週期長，加上其週轉速度慢，也容易對毛利率形成拖累。
此外，華潤置地銷售成本增幅的提高同樣擠壓了其毛利率的增長。數據顯示，近五年來，華潤置地2019年的銷售成本增幅首次超過其營收、毛利增幅，分別超11.8個百分點、27.21個百分點。
受毛利潤率影響，淨利潤增速下滑。
2019年，華潤置地錄得股東應占溢利人民幣286.7億元，同比增長18.3%，增速同比下滑4.79個百分點；扣除投資物業評估增值後的核心股東應占溢利人民幣216.5億元，同比增長12.2%。
盈利增速下滑的同時，華潤置地節制拿地。2019年該公司以總地價1424.4億元（權益地價933.9億元）新增了82宗土地，新增土地總計容建築面積達2020萬平方米，而在2018年，該公司新增土地多達103宗。華潤置地一二線權益地價佔比81%，大灣區、長三角、京津冀核心城市分別佔比20%、22%、13%。
新增土地儲備中，開發物業為1784萬平方米，持有物業為236萬平方米，平均拿地成本為7050元/平方米。
張波分析，華潤本身在土地市場的表現一直較為搶眼，開發節奏以及資源協同方面還存在一定優化空間。
華潤置地總裁李欣在業績發佈會上稱，公司今年可售貨值達5000億元，其中八成土儲集中在一、二線城市，加上需求仍強勁，市場情緒也有復甦，對達成全年目標有信心。
商業地產一枝獨秀
傳統住宅之外，作為華潤置地重要收入來源的商業地產表現較為突出。
年報顯示，華潤置地2019年投資物業實現營業額120.3億元，同比增長26.3%。其中購物中心業務營業額91.5億元，同比增長33.4%；寫字樓業務營業額13.9億元，同比增長12.3%；酒店業務營業額14.9億元，同比增長4.5%。
值得一提的是，2010年至2019年，華潤置地包括酒店經營在內的投資物業營業額分別為18億元、28億元、38億元、46億元、54億元、67億元、73億元、88億元、95億元，120.3億元佔總營業額的比例始終在6%至9%之間徘徊。
有觀點表示，華潤置地投資物業一直沒有起色。中國企業資本聯盟副理事長柏文喜表示，華潤置地投資物業一直沒有起色是相對於華潤置業總體上的快速發展而言的，並不意味著華潤置地投資性物業的總體規模沒有成長或者成長太慢，只不過是其開發業務增長很快，導致投資性物業看起來發展慢了些，在總業務中的佔比沒有較大提升罷了。
不過，值得注意的是，其寫字樓、酒店業務營收增速相應下滑。
2019年寫字樓營業額增速同比去年降低3個百分點；
2019年酒店營業額增速創下近三年最低值。數據顯示，華潤置地酒店營業額2017年、2018年、2019年的增速分別為40.1%、10.2%、4.5%。
同時，在運營的14個寫字樓年內租金收入雖實現了12%的增長，為14億元，但受年內新投入運營的寫字樓初期出租率較低等因素影響，整體出租率只有72.9%，同比下降16.9個百分點。
柏文喜分析，實際上華潤置地自持的投資性物業的總體規模上升還是非常快的。但是也可以看到，由於華潤置地的投資性物業近年來一方面在向以二線城市為主的層級較低的區域拓展，另一方面新開業和剛剛投入使用的物業面積較大，自然就拉低了租金收入的增速，且這些城市的物業重估增值也較慢，導致從財報來看錶觀寫字樓、商場和酒店增速比較低。收入增速降低的同時，華潤置地自持物業的總體面積在快速增大，也在逐步渡過市場培育期而進入成熟期，未來收益可期。
新冠疫情的出現，進一步阻礙了投資物業的增長。“疫情給購物中心營業額帶來的影響還是比較大的，而影響最大的是酒店。”華潤置地方面表示。
不過，柏文喜歡認為，疫情之後，華潤置地寫字樓、酒店業務肯定會逐步恢復，只是個時間快慢和長短的問題。
歷經高層震盪的陣痛後，華潤置地銷售、盈利均不盡如人意，僅靠商業地產一枝獨秀，華潤置地能否平穩化解“中年危機”？能否保住前十位置？一切有待考量。
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