3月26日，簡普科技大數據研究院發佈中國房貸市場報告顯示，2020年3月，融360監測的41個重點城市674家銀行分支行中，首套房方面，6家銀行分（支）機構下調首付比例，涉及到4個城市，其中上海的部分銀行將首套房首付比例首次調至3成。
作為樓市風向標城市，上海部分銀行下調首付比例釋放出哪些信號？下調首付比例會不會變相刺激樓市，對普通購房者有哪些影響？
幸福城市觀察邀請房產專家為大家指點樓市風雲，解讀城市最新動態。今日一起來探討“上海首套房首付比例下調”的來龍去脈。
@黃欣偉
加速成交的臨門一腳，手段不可謂不勁爆
後疫情時代，在“復工復產抓經濟”的大方向下，各行業開始自救。
樓市，在主管部門溫和暖風裡，銀行的主動出擊，既是自身行業生存和發展的需要，也是爭取在傳說中的“樓市可能迎來一波報復性反彈”的傳言中，爭取搶收第一波行情。
降低首套房的首付，從35%下降為30%，在上海的房價水平範疇，已經是很大的幅度。假設上海的剛需上車盤在400萬（按均價5萬多，80㎡的婚房標準計），首付從140萬改為120萬，足足釋放了20萬首付的門檻。
以上述的剛需價位段分析，這部分群體（1）數量基數廣泛（2）20萬的降幅的確可以加速完成成交的臨門一腳，所以這個手段不可謂不勁爆。當然，隨著總價段的上升，這個門檻的放低幅度更加客觀。
站在銀行的立場，通過降低門檻，可以搶收第一波銀行貸款池，誘惑不可謂不大 ；站在上海（地區的銀行）立場，通過本次疫情，上海良好的配套、管理水平勢必為上海樓市（之於全國各地購房者）加分不少、拉票不少，所以適時釋放交易主動或善意，也是希望在疫情平穩之後的第一時間恢復業務的做法。
@上海買房攻略
房貸事關重大，官宣尚未落地，大規模刺激樓市無可能
從這次疫情的表現就能看出來，現在當下並不是房地產刺激的最好時刻。上海也不會重視刺激。
舉個例子，是3月20日，中國頂著全球降息潮，硬生生地沒有降息，和房貸掛鉤的5年期LPR沒有變化。這意味著，房住不炒，不將房地產作為短期刺激經濟的手段，依然是國策。雖然我還是堅定認為年內會有降息、降準，因為有降低企業成本需要。但像2015年那樣，出臺大規模刺激樓市的政策，是不可能的了。
實際上，一個城市買房首付比例是多少，是由當地人行決定的，由銀監局督辦的，銀行根本沒有話語權。而在中國所有人行分支機構裡面，人行上海總部是除北京人行之外第二嚴格的分支機構，一貫地謹慎。
由於房貸事關重大，所以在沒有官宣之前，都不能判定為有效，建議大家與其指望降低首付，不如自己降低預期。
@黃欣偉
上海樓市信貸有所寬鬆，背後釋放出多種信號
首先，從2016年樓市調控收緊以來的這三年，上海樓市的縮量已經不可否認，所以銀行出於自救目的，率先動作可以理解；
其次，樓市收緊的這三年，雖然銀行儲蓄利率和理財收益（之於居民而言）都有所下調，但其背後是銀行自身業務的大幅度萎縮——
（1）融資收益稍有下降，但融資成本逆向上揚；
（2）剛性地吸儲但因為樓市低迷，最大份額的個人業務，即“融得進但貸不出”。
銀行資金運行的消化不良已經非常嚴重，銀行率先放血也是無奈之下的必須；
第三，在沒有等待管理層明確指示之前，上海樓市的率先寬鬆，也可以被理解為一種試探 。結合之前多地自行放寬政策但遭遇了“一日遊”的境地，銀行的這次試探代表了整個金融系統的利益和需求，該項政策能存活多久，我們拭目以待。
最後，從首套首付的35%下降為30%，不要小看這5%。結合上海的房價水平，將完成N多“心有餘而力不足”購房者的臨門一腳，銀行已經率先表態、率先示好、率先搶收，接下來就看購房者是不是回應以積極態度了。
@上海買房攻略
上海不會立馬降首付，但基礎已經具備
雖然從當下的輿論氛圍來看，還不太適合放鬆，上海不會立馬降首付。但是未來再過一段時間，比如今年下半年，如果上海官宣降首付的話，我也不會意外。因為上海已經具備了下調首套房首付比例的基礎。
第一個理由，從2017年至今，上海房價已經3年不漲了。而且上海樓市非常健康，在壓住價格的基礎上，成交量還在不斷放大，基本已經恢復到了牛市前的最好水平。
另外，全國來看，只有上海和北京是唯二的兩個城市，首房首貸的首付比例是35%的高首付，比其他城市高出5%。別小看這5%，換算到付款方式上可能就是幾十萬的缺口，擋住了許多年輕人，的確有它可以改進的地方。
如果上海降低了首付比例會發生什麼。現在上海的樓市已經開始回暖，從帶看量來看，上的很快。因此，我個人還是比較樂觀的，降低首付的效果，不亞於提高普宅線的刺激。
@黃欣偉
“提前一年實現買房夢想”：購房者興奮但也要冷靜
首付比例降低降低了剛需購房者的首付門檻和壓力，以上海房價上車盤400萬計，首付35%降為30%，首付款直接從140萬降為120萬，可能讓不少購房者“提前一年實現買房夢想”。
復工之後樓市的第一波主要成交群體，未必是“新看房客戶”而更多是“春節前已到訪已洽談”的存量客戶進入交易環節，所以在宅家兩個月之後，開發商已經率先加大優惠幅度儘快促成成交。銀行此舉既是自救要求，也是“與開發商合力拿下客戶”，等於產業鏈相鄰兩個環節的供應商各自讓利，對購房者而言，三月買房“開發商這裡討了便宜+銀行這裡降了門檻”，的確誘惑夠大。
對普通購房者而言，三月等於是“乘人（開發商和銀行）之危”。但同時也應該看到，開發商讓利和銀行示好都是普遍現象，對“三月新看房客戶”而言，反而會陷入比折扣、比優惠、比銀行（服務）的糾結階段，所以此舉籠統而言利好購房者，但細分之下——利好準意向客戶，對新客戶利好有限（增加緊迫，也增加糾結）。
降低首付只在上海的部分銀行之間，但還存在未知：（1）未成為上海銀行同業的標準；（2）該政策是否會遭遇管理層干預成為“一日遊”。
購房者會興奮，但還會適度冷靜，但增加了看房熱情是毫無疑問的。
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