速讀：物業覺得業主要求高、業主覺得物業不作為，這種事情我們已看的太多太多。為了解決這些問題，近些年對物業的管理措施不斷出臺，使得物業與業主的關係得到了明顯的改善。
近日，《北京市物業管理條例》通過並將於今年5月1日施行，這次又有哪些重點，大家一起看看吧。
01、條例內容
為解決業委會成立難的問題，條例提出可組建過渡性質的“物業管理委員會”，作為組織業主共同決定物業管理事項的臨時性機構。同時對物業費繳納、住宅專項維修資金使用、失管小區維護等市民關心的熱點問題進行了明確規定。
前期物業服務合同期限最長2年
交房之前，開發商和物業公司已經簽訂前期物業合同，業主由於不能參與其中，對合同裡的“霸王條款”，往往只能被動接受。
條例規定，建設單位承擔前期物業服務責任，前期物業服務合同期限最長不超過2年，具體期限在合同中約定。前期物業服務合同生效之日至出售房屋交付之日的當月發生的物業費，由建設單位承擔。
物業費實行市場調節價並適時調整
小區物業費收多少，誰說了算？
條例規定，物業服務收費實行市場調節價並適時調整。市住房和城鄉建設主管部門應當發佈住宅小區物業服務項目清單，明確物業服務內容和標準。物業管理行業協會應當監測並定期發佈物業服務項目成本信息和計價規則，供業主和物業服務人在協商物業費時參考。
這意味著物業服務企業和業主擁有了相對自由的議價空間，服務品質將成為物業費高低的決定因素。
物業服務人應當在物業管理區域內顯著位置設置公示欄，如實公示、及時更新物業服務內容和標準、收費標準和方式，以及物業管理區域內車位、車庫的出售和出租情況等信息。
小區外牆脫落物業最高罰5萬元
小區樓房外牆脫落，砸壞車，甚至砸傷人，而又沒有采取必要的安全保障措施，物業有責任嗎？
條例明確，物業服務人應當對物業管理區域內的電梯、消防設施等易於發生安全風險的設備設施和部位加強日常巡查和定期養護；採取必要的安全保障措施，防止建築物、構築物或者其他設施及其擱置物、懸掛物發生脫落、墜落。
如違反規定，將責令限期改正，處2萬元以上5萬元以下罰款。
小區車位先滿足業主
條例規定，物業管理區域內規劃用於停放車輛的車位、車庫，應當首先滿足業主的需要。用於出售的，應當優先出售給本物業管理區域內的業主；不出售或者尚未售出的，應當提供給本物業管理區域業主使用。滿足業主需要後仍有空餘的，可以臨時按月出租給物業管理區域外的其他人。
違反條例，將車位、車庫提供給業主以外的其他人的，由區住房和城鄉建設或者房屋主管部門責令限期改正，有違法出租所得的，責令退還違法所得，按每個違法出租車位處五千元以上一萬元以下的罰款；拒不改正的，按每個違法出租車位處每月二千元的罰款。
業主也應該遵守一些規定，不得違規私拉電線、電纜為電動汽車、電動自行車、電動摩托車和電動三輪車等充電；不得擅自通過設置地鎖、石墩、柵欄等障礙物和亂堆亂放雜物等方式，佔用、堵塞、封閉消防通道、疏散通道等共用部位，或者損壞消防設施等共用設施設備等。
業主大會可選聘解聘物業服務人
條例明確，業主大會由物業管理區域內全體業主組成，代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。
業主大會可以決定選舉或者更換業主委員會委員和候補委員；確定或者調整物業服務方式、服務內容、服務標準和服務價格；選聘、解聘物業服務人或者不再接受事實服務等。
條例明確規定，業主大會會議依法作出的決定，對本物業管理區域內的全體業主具有約束力。
失管小區建立應急物業服務機制
條例提出，物業管理區域突發失管狀態時，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當組織有關單位確定應急物業服務人，提供供水、垃圾清運、電梯運行等維持業主基本生活服務事項的應急服務。
同時，將服務內容、服務期限、服務費用等相關內容在顯著位置公示。應急物業服務期限不超過六個月，費用由全體業主承擔。
應急物業服務期間，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當組織業主共同決定選聘新物業服務人，協調新物業服務人和應急物業服務人做好交接。
物業管理委員會任期不超過3年
沒條件成立業主大會，也沒有業委會怎麼辦？為解決業委會成立率低的難題，條例提出，可以組建過渡性質的“物業管理委員會”作為臨時機構，組織業主共同決定物業管理事項。
考慮到其臨時性、過渡性的特點，條例特別提出，物業管理委員會的任期一般不超過3年。期限屆滿，仍未推動成立業主大會、選舉產生業主委員會的，由街道辦事處、鄉鎮人民政府重新組建物業管理委員會。
專項維修資金不足30%時應及時補足
住宅的專項維修資金是房屋的“醫保金”和“養老金”。條例規定，專項維修資金屬於業主共有，應當專項用於共用部位、共用設施設備保修期滿後的維修、更新和改造，不得挪作他用。
如果專項維修資金餘額不足首期籌集金額百分之三十的，業委會或者物業管理委員會應當及時通知、督促業主按照屆時適用的標準補足專項維修資金。
應對突發事件物業可獲物資資金支持
疫情初期，防疫物資緊張，讓不少物業犯了愁。針對這一難題，條例提出，
“突發事件應對期間，街道辦事處、鄉鎮人民政府負責落實市人民政府依法採取的各項應急措施；指導物業服務人開展相應級別的應對工作，並給予物資和資金支持”。建成老舊小區數據庫
目前，本市還有很多老舊小區，其中大部分沒有專業化的物業管理，不僅設備設施老化、環境髒亂，更缺乏長效的管理機制，是當前社區治理工作的短板。
今年，準備在全面開展老舊小區摸底調查的基礎上，基本建成老舊小區數據庫，形成動態的整治項目庫，按照成熟一批確認一批的原則，確認好2020年整治項目。
各區、各街道重點是通過黨建引領，在前期工作中完成業主委員會或者物業管理委員會等業主組織的組建，居民同意物業服務標準、收費標準，並簽訂物業服務協議的，綜合整治項目方可實施。支持物業服務企業全程參與整治過程，綜合整治完成後，同步建立住宅專項維修資金。
投訴整改結果將納入物業企業的信用評價
下一步，還將結合12345政務服務熱線、媒體曝光反映的突出問題，加大物業行業治理力度。
前期，已梳理出物業服務水平低、管道老化堵塞、私裝地鎖、電梯維修不及時等13類問題，這些問題佔到12345市民熱線反映物業問題總量的90%以上。下一步，將充分利用“接訴即辦”的工作機制，督促物業服務企業對投訴問題及時整改，並將結果納入物業企業的信用評價。同時，通過已經建立的各區、各街鄉鎮辦理物業管理群眾訴求情況月度排名通報制度，推動住宅小區物業管理問題的合理解決。
02、專家解讀
有了物業管理委員會，咱小區還能成立業主大會嗎？物業費實行市場調節價並適時調整，是不是物業公司以後就能隨意漲價了？《北京市物業管理條例》出臺後，有許多新提法引起業主的關注。專家表示，物業費適時調整並不是隨意調整，物業公司一定要按規定的程序合理調整物業費。
疑慮1
物業費能隨意漲了？
有業主擔心，物業服務收費實行市場調節價並適時調整，是不是給了物業公司隨意漲價的理由？
專家解讀
物業費調整要合規合理
北京物業管理行業協會秘書長宋寶程：對於經濟適用房的物業費調整問題，條例中沒有提及，目前還應嚴格按照京建發〔2016〕4號《北京市住房和城鄉建設委員會關於經濟適用住房物業服務收費有關問題的通知》的要求執行。對於實行市場調價的物業項目，應嚴格按照條例的規定。物業公司一是要做好物業服務的規定動作；二是要按時“曬賬單”；三是在屬地政府的指導監督下，與業主大會或物業管理委員會積極、充分協商，按規定的程序合理調整物業費，尤其要利用好業主電子共同決策等信息系統。
物業管理專家王玉明：對於沒有成立業委會的小區，組建物業管理委員會後，就有了業主和物業服務企業的溝通協調平臺。物業服務企業日常服務中涉及的諸如資金使用、物業費和停車費收費調整等需要業主決策、業主配合的問題，也就有了協商主體。“條例對業主和物業企業的權利和義務都作了更加詳細的規定，對於違反規定的行為也加大了處罰力度。”王玉明提醒，物業服務企業在做好服務的同時，應加強相關信息的公開公示，加大與物業管理委員會的溝通協調力度，促進業主對物業服務企業的理解和支持。
疑慮2
業主大會成立難了？
條例首次提出，針對無法成立業主大會，或者雖然成立了業主大會卻未能選舉產生業主委員會的社區，可組建物業管理委員會。有業主擔心，有了物業管理委員會後，會不會增加業主大會的成立難度？
專家解讀
物業管理委員會和業主大會成立不衝突
北京市盛廷律師事務所主任律師畢文強：物業管理委員會是條例首創性的規定，是臨時也是過渡機構，目的是在小區不能選舉產生業委會的情況下，及時組織業主對於小區的重大事項進行表決，並執行業主大會的決定。這一規定既兼顧到北京市很多老舊小區和存在一些特殊情況小區問題的解決，也不與業主組織的成立發生衝突，是十分必要的。
北京安恆泰物業管理有限公司常務副總經理王帥：物業管理委員會作為業主自治和行政管理相結合的社區治理架構，符合目前社會管理和社區治理的客觀需要，可以填補業主共同決策和執行機構的真空。“我個人對物業管理委員會的制度抱有很大期望。”王帥建議，在配套制度中設計業主對物業管理委員會認可和授權的程序、成立流程、委員任職條件、禁止性規定，建立對物業管理委員會違法決定的救濟方法等。
疑慮3
外牆脫落物業責任大了？
高空拋物、外牆脫落導致傷人、擅自拆改承重牆……這兩年，房屋安全事故頻現。對於物業使用和維護中的不當行為，條例也分門別類地明確了法律責任。比如，若物業公司未能採取必要的安全保障措施，防止建築物、構築物或者其他設施及其擱置物、懸掛物發生脫落、墜落的，最高可處五萬元罰款。
專家解讀
物業擔責同時責任得釐清
北京物業管理行業協會法務部主任劉立華：條例中的有關要求，既完全符合最高人民法院意見的精神，又對保障業主的人身和財產安全有著十分重要的現實意義，物業企業的確對共用部位和共有設施設備負有管理責任。但同時，責任確定要公平合法。
“比如，建築物的外牆皮、保溫層等經過一定年限因各種原因出現老化脫落是常事，要求物業企業採取措施保證外牆不脫落可能難度很大。”劉立華建議，在後續的配套文件中應對安全保障措施予以說明，以便物業公司在實操中落實，同時可參照特種設備管理的做法，定期邀請房屋安全鑑定機構對建築物外牆擱置物、懸掛物狀態進行評估，以便了解其實際狀況。
來源/新華網 新京報 北京晚報 識政
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