長江證券發佈投資研究報告，評級: 買入。
金科股份(000656)
報告要點
事件描述
年報顯示2019年收入678億元，同比增長64%；歸母淨利潤56.76億元，同比增長46%（扣非後+43%）；每股分紅0.45元，對應股息率為6.36%。
事件評論
業績高增符合預期、今年展望仍偏積極。公司業績符合預期，與此前的快報數據基本一致，近年來的銷售高增陸續在利潤表兌現，毛利率同比略升，歸母淨利增速低於收入增速，主要是計提存貨減值及少數股東損益佔比提升所致。公司2019年底預收/營收=1.7X，2020年全口徑計劃竣工量同比+72%，即便考慮權益比下降，預計收入端仍有較高增長，且項目佈局結構也導致結算毛利率更具韌性。資本結構優化、經營效率領先、將省域深耕進行到底。公司近年來逐步降低對融資的依賴，有息槓桿下降而無息槓桿提升，資本結構持續優化，只是少數股東權益佔比仍處高位需要關注。2019年並表銷售回款同比+33%，維持了較高的銷售含金量，無論有息負債還是投入資本角度，公司均保持了較高的投入產出比，經營效率領先同行，這是高融資成本下仍能創造“正利差”的根源。公司2019年積極補貨（拿地>開工>銷售）且權益比穩定，從城市分佈和平均成本來看，拿地能級仍不高，繼續推動省域深耕；總可售儲備達6700萬方，總可售/銷售=3.5X（即便按計容口徑測算也有3X左右），供給端的“貨量”在週轉類同行中相對領先；儘管未來三四線去化率有一定潛在壓力，但公司相對充裕的推貨鋪排，大概率仍能保障2200億的銷售目標（+18%），60%左右的去化率假設也是相對中性的。相關多元化戰略初見成效，全方位激勵體系已經成型。公司在實現地產開發業務快速發展的同時，積極拓展物業、園區、文旅等相關多元化業務，“四位一體”戰略初見成效，金科物業已處於行業頭部位置且正謀求上市，園區業務2019年已取得5億淨利。近年來公司涵蓋“短、中、長期”的全方位激勵體系已經成型，包括“限制性股票、跟投、超額利潤獎、員工持股”等，尤其是大手筆的員工持股計劃，既穩定了股權結構，又大幅提升員工的積極性和穩定性，對公司治理層面的正面影響較為顯著，已經對近期的經營層面帶來良性的正反饋。投資建議：質地優秀且經營進取、低估值高股息進一步提升回報率。公司激勵到位、效率領先、經營進取、業績展望偏積極，是綜合質地比較優秀的二梯隊龍頭；預計2020-2022年歸母淨利71/85/98億，增速25%/20%/15%，對應pe為6.7/4.4/3.8倍，估值優勢明顯，且靜態股息率達6.36%，維持“買入”評級。
風險提示：1.三四線項目去化率和淨利率低於預期；
2.股權結構的不確定性。
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