一隻蝴蝶在巴西雨林扇動幾下翅膀，就可以在美國得克薩斯州引發一場龍捲風。2020年爆發的疫情，也讓眾多蘭州人措手不及。不過疫情終於放緩，沿街的店鋪陸續開門迎客，蘭州的上班族們也踏上地鐵和公交，迎接久違的新鮮空氣。
在一切慢慢恢復的過程中，“工資”、“房子”依然是全民聚焦的關鍵問題。
近期，有網站公佈了2020年蘭州的平均工資水平：5687.07元。看到這個結果，很多人都急呼“被平均”了！這樣的平均值不僅和自己的工資水平相去甚遠，甚至還是一部分人本年度的目標值和天花板！他們說，數據在撒謊。
事實上，數據有時候確實在撒謊，蘭州的房價也一樣。一些網站公佈的2020年蘭州新房均價是1萬元/㎡左右，這樣的數據讓很多買了主城中心區房子的人徒生感嘆，只能用沉重的意念支配疲憊的手指叩擊手機屏幕，在新聞下面寫兩個大字——“狗屁”。
通常我們看到的新房均價，要麼是求得每年商品房銷售金額和商品房銷售面積的比值，要麼是全城採樣，用多個項目的平均售價再求均值。雖然都具有宏觀意義，但以蘭州的現狀來看，這無法勾勒出精確的房價走勢。因為蘭州的城市空間在擴張，房地產市場也是動態的。
較之去年，蘭州的房價目前還未有太大變動。主城區的新房基本都在萬元以上，主城中心區甚至都達到了在1.5萬元/㎡左右。但是蘭州新區、文創城、和平這些周邊板塊的房價卻只有6、7千元/㎡，榆中縣、定遠這些地方就更低了。
城市擴張讓每個區域的房價都不盡相同，且規律是從主城中心區開始，由內向外逐漸降低。如果一年中，周邊板塊的銷售量低，主城中心區的銷售量高，那房價看起來就漲了；相反，如果周邊區域的銷售量高，但主城中心區的銷售量低，房價看起來就跌了。
所以，我們目前查看的均價，還無法準確呈現蘭州2020年真實的房價狀態。
似乎只有把範圍縮小，才能得到更加精確的數據。但事實是，同一區域的不同樓盤也會因為綠化、容積率、配套等因素而不同。即便是同一個項目的房子，樓棟、樓層不同，價格也就不一樣；樓層相同，戶型朝向的差異也會導致價格分化。
蘭州“一房一價”的政策下，每一間房在出售前就已經標好了獨屬自己的價格。
說到這，或許唯一精準的辦法就是看準某個樓盤中的某一間房，每次房價變動都記錄在冊，等一年或幾年後查看結果，就能知道這間房的房價走勢了。但很明顯，這既不現實又很無腦，並不是購房者迫切需要的市場數據。
除了新房市場，二手房市場其實也是一樣，因為掛牌價和成交價也是兩碼事。有的房子掛出來標價1.5萬元/㎡，但是實際成交價或許只有1.3萬元/㎡，我們很難說其價高或價低，更難通過部分房源的掛牌價得出區域內房價的漲、跌曲線。
然而這只是表面上的房價狀態，影響房價的隱形因素還有通貨膨脹和銷售策略。
小時候媽媽說：你去年存有1塊錢，今年又賺了1塊錢，現在你有2塊錢。你揉了揉惺忪的睡眼，不假思索地點了點頭。但現在專家告訴你：你去年存有1塊錢，今年又賺了1塊錢，現在你的賬上不足2元，因為2019年的通脹率連續上升，你原有的那1塊錢已經貶值了。
中國2019年-2020年通脹率◎來源：TRADING ECONOMICS
這次你依然揉了揉惺忪的睡眼，瞬間就想起了去年價格飆升的豬肉。
通脹的存在讓數字意義上的房價產生了波動。大家都說手裡的錢不值錢，那逐年上漲的有關房價的統計數字，也就沒有更加精確的代表意義了。現在，我們看待房價的時候不能單純的以數字化的價格作為評判房價漲與跌的標準，因為通脹影響下，物價、工資也在漲。
另外，銷售策略帶來的矇蔽性，也會直接影響到我們對房價走勢的判斷。蘭州有些開發商會以“限時漲價”、“最大優惠倒計時x天”等話題性策略鎖客。“馬上要漲價”帶給購房者的衝擊力足夠強大，人們紛紛進入售樓處排隊交錢，生怕錯過良機而悔恨終身。
但是別忘了，蘭州的調控政策規定：商品房實際銷售價不得高於備案價，開發商明顯不會“以身試法”。只要轉眼給你一個大折扣，既鎖定了客戶，也不違反調控政策，兩全其美。到手價格有可能一點沒變，但在數字意義上的房價來看，這個樓盤確實漲了！
通常，我們判斷房價走勢有三個渠道：官方、房企和身邊的人。其中官方給出的房價是整個城市的均值，對個體而言沒有多少參考意義；房企銷售策略引發房價漲與跌，是無效的漲幅數據；而身邊人也最容易三人成虎，誇大某種狀態造成誤判。這些時候的房價參考價值並不大。
面對房價的漲與跌，我們應該理性看待，因為並不是所有的數字都是所見即真實。在宏觀的經濟環境下，房價早已變成了一個複雜的變量因素，通貨膨脹、城市狀態、房企策略、小區環境等都會產生無效的房價信息，影響我們的判斷。
疫情結束之後，蘭州的房地產市場會迎來什麼樣的狀態，我們還不得而知。不過可以肯定的是，房價一直都不只是一個數字，其背後的變量因素仍在時時刻刻發生“反應”。2020年，我們依然不能盲目相信數據，因為數字仍然會撒謊。
閱讀更多 金針 的文章
