一只蝴蝶在巴西雨林扇动几下翅膀，就可以在美国得克萨斯州引发一场龙卷风。2020年爆发的疫情，也让众多兰州人措手不及。不过疫情终于放缓，沿街的店铺陆续开门迎客，兰州的上班族们也踏上地铁和公交，迎接久违的新鲜空气。
在一切慢慢恢复的过程中，“工资”、“房子”依然是全民聚焦的关键问题。
近期，有网站公布了2020年兰州的平均工资水平：5687.07元。看到这个结果，很多人都急呼“被平均”了！这样的平均值不仅和自己的工资水平相去甚远，甚至还是一部分人本年度的目标值和天花板！他们说，数据在撒谎。
事实上，数据有时候确实在撒谎，兰州的房价也一样。一些网站公布的2020年兰州新房均价是1万元/㎡左右，这样的数据让很多买了主城中心区房子的人徒生感叹，只能用沉重的意念支配疲惫的手指叩击手机屏幕，在新闻下面写两个大字——“狗屁”。
通常我们看到的新房均价，要么是求得每年商品房销售金额和商品房销售面积的比值，要么是全城采样，用多个项目的平均售价再求均值。虽然都具有宏观意义，但以兰州的现状来看，这无法勾勒出精确的房价走势。因为兰州的城市空间在扩张，房地产市场也是动态的。
较之去年，兰州的房价目前还未有太大变动。主城区的新房基本都在万元以上，主城中心区甚至都达到了在1.5万元/㎡左右。但是兰州新区、文创城、和平这些周边板块的房价却只有6、7千元/㎡，榆中县、定远这些地方就更低了。
城市扩张让每个区域的房价都不尽相同，且规律是从主城中心区开始，由内向外逐渐降低。如果一年中，周边板块的销售量低，主城中心区的销售量高，那房价看起来就涨了；相反，如果周边区域的销售量高，但主城中心区的销售量低，房价看起来就跌了。
所以，我们目前查看的均价，还无法准确呈现兰州2020年真实的房价状态。
似乎只有把范围缩小，才能得到更加精确的数据。但事实是，同一区域的不同楼盘也会因为绿化、容积率、配套等因素而不同。即便是同一个项目的房子，楼栋、楼层不同，价格也就不一样；楼层相同，户型朝向的差异也会导致价格分化。
兰州“一房一价”的政策下，每一间房在出售前就已经标好了独属自己的价格。
说到这，或许唯一精准的办法就是看准某个楼盘中的某一间房，每次房价变动都记录在册，等一年或几年后查看结果，就能知道这间房的房价走势了。但很明显，这既不现实又很无脑，并不是购房者迫切需要的市场数据。
除了新房市场，二手房市场其实也是一样，因为挂牌价和成交价也是两码事。有的房子挂出来标价1.5万元/㎡，但是实际成交价或许只有1.3万元/㎡，我们很难说其价高或价低，更难通过部分房源的挂牌价得出区域内房价的涨、跌曲线。
然而这只是表面上的房价状态，影响房价的隐形因素还有通货膨胀和销售策略。
小时候妈妈说：你去年存有1块钱，今年又赚了1块钱，现在你有2块钱。你揉了揉惺忪的睡眼，不假思索地点了点头。但现在专家告诉你：你去年存有1块钱，今年又赚了1块钱，现在你的账上不足2元，因为2019年的通胀率连续上升，你原有的那1块钱已经贬值了。
中国2019年-2020年通胀率◎来源：TRADING ECONOMICS
这次你依然揉了揉惺忪的睡眼，瞬间就想起了去年价格飙升的猪肉。
通胀的存在让数字意义上的房价产生了波动。大家都说手里的钱不值钱，那逐年上涨的有关房价的统计数字，也就没有更加精确的代表意义了。现在，我们看待房价的时候不能单纯的以数字化的价格作为评判房价涨与跌的标准，因为通胀影响下，物价、工资也在涨。
另外，销售策略带来的蒙蔽性，也会直接影响到我们对房价走势的判断。兰州有些开发商会以“限时涨价”、“最大优惠倒计时x天”等话题性策略锁客。“马上要涨价”带给购房者的冲击力足够强大，人们纷纷进入售楼处排队交钱，生怕错过良机而悔恨终身。
但是别忘了，兰州的调控政策规定：商品房实际销售价不得高于备案价，开发商明显不会“以身试法”。只要转眼给你一个大折扣，既锁定了客户，也不违反调控政策，两全其美。到手价格有可能一点没变，但在数字意义上的房价来看，这个楼盘确实涨了！
通常，我们判断房价走势有三个渠道：官方、房企和身边的人。其中官方给出的房价是整个城市的均值，对个体而言没有多少参考意义；房企销售策略引发房价涨与跌，是无效的涨幅数据；而身边人也最容易三人成虎，夸大某种状态造成误判。这些时候的房价参考价值并不大。
面对房价的涨与跌，我们应该理性看待，因为并不是所有的数字都是所见即真实。在宏观的经济环境下，房价早已变成了一个复杂的变量因素，通货膨胀、城市状态、房企策略、小区环境等都会产生无效的房价信息，影响我们的判断。
疫情结束之后，兰州的房地产市场会迎来什么样的状态，我们还不得而知。不过可以肯定的是，房价一直都不只是一个数字，其背后的变量因素仍在时时刻刻发生“反应”。2020年，我们依然不能盲目相信数据，因为数字仍然会撒谎。
閱讀更多 金針 的文章
