房企龍頭恆大盈利能力持續提升，2019年交出了一份穩中有進、高質量發展的年度成績單。3月31日，恆大線上2019年業績發佈會如期舉行，除各項經營指標居行業前列之外，啟動新戰略轉型是此次業績發佈會的最大亮點。對於企業下一步的轉型和發展，恆大管理層表示，一定要在未來三年實現全面‘高增長、控規模、降負債’的發展目標。
《投資者網》曹璐
港股年報季的最後一天，房企龍頭中國恆大集團（3333.HK，以下簡稱：恆大）以線上直播方式發佈了2019年度業績報告。數據顯示，截至2019年年底，恆大的總資產達2.2萬億元；全年合約銷售額為6011億元，同比增長9%；營業額為4776億元，同比增長2.4%；淨利潤335億元，淨利潤率7%；核心業務利潤408億元，核心業務利潤率8.5%；
在業績發佈會上，中國恆大董事局主席許家印宣佈，“恆大從2020年開始轉變發展方式，全面實施‘高增長、控規模、降負債’的發展戰略，要用最大的決心、最大的力度，一定要把負債降下來。”
業內人士認為，“憑藉著在銷售能力、土地儲備、產品品質、管控能力和團隊執行力等方面的優勢，恆大的降負債目標極有可能提前完成。”
全面啟動新戰略轉型
2019年，在錯綜複雜國內外經濟環境下，世界經濟增長持續下行，房地產行業整體銷售增速較前兩年顯著放緩。在此背景下，房企龍頭之一的恆大盈利能力持續提升，交出了一份穩中有進、高質量發展的年度成績單。
年報數據顯示，恆大2019年合約銷售6011億元，同比增長9%；核心業務利潤408億元，核心業務利潤率8.5%；淨利潤335億元，淨利潤率7%；資產負債率77.9%，同比增長4.2%；淨負債率159.3%，同比增長7.4%；現金餘額2288億元，同比增長12%。
據年報數據，恆大的大部分經營指標仍居行業前列，但負債仍處於偏高水平。發佈會上，許家印直面公司的高負債問題，“恆大從2020年開始轉變發展方式，全面實施‘高增長、控規模、降負債’的發展戰略，要用最大的決心、最大的力度，一定要把負債降下來。”
針對未來三年發展新戰略，許家印稱，“高增長”就是要實現銷售高速增長，今年要實現銷售8000億元，到2022年要實現銷售1萬億元；“控規模”就是要嚴控土地儲備規模，實現土儲負增長，未來三年每年要降低3000萬平方米左右，到2022年降低到2億平方米左右；而“降負債”就是要把有息負債每年平均下降1500億元，到2022年要把總負債降到4000億元以下。
不難看出，恆大提出“高增長”和“控規模”都是為了“降負債”，足見其大幅降低負債的決心。
業內人士認為，房地產作為資金密集型行業，要實現高增長必須儲備大量土地，通過“三高一低”，即“高槓杆、高負債、高週轉、低成本”策略可以迅速擴大規模，從而沉澱大量資金推高負債，但對於頭部房企而言，高質量發展才是決勝的關鍵。
許家印稱，戰略發展會根據當時的環境和企業自身的情況進行調整。恆大之所以調整戰略，下決心降負債，是因為當下的大環境已經發生變化，“房住不炒”這一政策基調不會發生根本性改變，未來較長一段時間內全國商品房市場容量將維持現有水平，房企通過高槓杆實現擴張的道路已很難走通。
銷售、土儲助力“減負”
今年以來，宏觀經濟仍面臨挑戰，突如其來的一場新冠疫情也為地產業蒙上一層陰影。恆大在此時提出“高增長、控規模、降負債”戰略轉型，也引發了業內人士的廣泛關注。
據恆大新戰略，2020年力爭實現銷售8000億元、2022年達到萬億元。而2019年全年銷售為6011億元，同比增長9%。也就是說，這一目標意味著恆大2020年的增速要達到33%，2021年、2022年均要保持12%左右的增速。
在房地產市場尚未走出寒冬之際，恆大沖擊萬億銷售目標的底氣何在？面對這一疑問，恆大董事局副主席兼總裁夏海鈞在會上給出了答案：“我們最大的優勢，就是抓住了中國房地產輝煌的20年，儲備了中國房地產企業中最大、也是最優質的土地儲備。”
年報數據顯示，恆大目前擁有2.93億平米土地儲備，土地儲備原值為5273億元，土地儲備平均成本1800元/平方米，其中67%分佈在中國的一二線城市；2019年銷售面積為5846萬平方米，同比增長11.5%；合約銷售均價每平方米人民幣10281元。由此來看，恆大即使每年淨減少3000萬平方米的土地儲備也可帶來豐厚收益，為降低負債率打下基礎。
此外，市場是最好的試金石，強大的銷售能力也為恆大實現戰略轉型再添一份信心和底氣。今年一季度在新戰略的指引下，恆大實施“網上銷售”的顛覆性營銷革命，並取得了業績“開門紅”。
發佈會現場公佈的數據顯示，一季度的合約銷售金額為1465億元，同比增長22.5%；回款金額為1133億元，同比大增55.2%，均為行業第一，刷新了一季度銷售及回款新記錄。在房地產行業受到疫情巨大沖擊的2020年，這一成績來之不易。
事實上，恆大三年規劃意在“降負債”。許家印對此次轉型充滿信心，甚至在現場算了筆賬，“2018年、2019年，恆大銷售回款每年維持在4500億元左右，如果今年實現銷售8000億元，回款按7000億元計算，就會增加2500億元的銷售回款。同時，恆大今年減少土地儲備3000萬平方米，就等於減少600億元的支出。這樣一增一減，就一定能實現今年有息負債下降1500億的目標。”
業內人士分析表示，“恆大充足的優質土儲不僅為業績的高增長準備了足夠的彈藥，還為企業嚴控支出提供了空間；適度減少拿地，充分利用現有土地儲備，既能確保公司的持續發展，還能大幅減少支出，為新戰略的實施提供有力保障。”（更多請關注抖音：InvesterNet 思維財經出品）■
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