許世壇在業績會上大出風頭。
結束以後，許多香港金融圈的朋友來問董小姐：
「世茂為什麼這麼bull ？」
掐指一算，董小姐居然有整整兩年半沒有關注過這家公司。一語驚醒夢中人，趕緊發動小馬達去了解一下。
一打聽嚇一跳，世茂動靜不小。今天就揀出最重要的一條來聊一聊。
許世壇改了兩個KPI。
在世茂內部，這兩個KPI分別指向——區域利潤底線、員工人均利潤與獎金。
一、升降底線
2019年，世茂賣了2600.7億，2020年銷售目標保守估計3000億，不保守估計3600億，後者預估增速38%。
世茂也在嘗試新業務。
打聽了下，從去年開始，許世壇就要求，創新業務利潤的30%要給到地區做獎金。
當然，新業務的利潤本身就不多。
今年還要加碼做物業，收入目標增速100%，要到50億，並且籌謀上市事宜。
縱觀很多房企同行業績會，大口氣的大口氣，放衛星的放衛星。
再一看地產股走勢，立馬能夠理解背後動因——信心如此昂貴，沒有信心的時候，就人為抬升信心。
世茂當然是本輪規模躍升的典型。
但是，問了許多世茂的朋友，普遍感覺是，今年和往年不一樣。
目標雖高，可規模導向只是前兩年的關鍵詞，並不是2020年的。
今年真正的關鍵詞是，利潤。再細化一點，是人均權益利潤。
董小姐獨家打聽到，今年1月開始，許世壇加強了世茂KPI考核體系。內部考核從著重合約銷售額轉向著重權益後核心利潤貢獻度。
片區、城市公司、地區公司都開始按照利潤額決定升降級。
其中，片區保底利潤2億，城市公司保底利潤6.6億，地區公司保底利潤13.2億。
這個利潤門檻並不低。以後，不達標的地區就會面臨被降級、被撤銷、被合併的危險。
放在以前，成為區域的銷售額底線是200億，城市公司是100億。講的都是銷售額故事。
根據實現利潤來劃分區域等級，這會導致新一輪區域洗牌。
董小姐打聽到，2020年以來，世茂新增了2個區域——長三角區域、粵桂區域，它們都是從海峽公司孵化而來。
如此一來，世茂現在一共下轄10個區域。
各個區域中，最高級別的當屬世茂海峽公司，體量最大。在此之前，世茂已經允許它跨地區拿地。
未來，能不能跑出一條利潤上升通道，並且帶動其他區域，做強整體利潤，海峽公司是一個信號燈。
但這並不意味著，所有地區都可以在投資領域，一路狂奔。
二、魚與熊掌
「世茂的考核現在變得特別特別細，過於嚴格了。」
不止一位朋友這麼說。
董小姐打聽到，2020年，世茂開始對個人展開人均權益後利潤額考核，全集團按高低排名，與獎金掛鉤。
講利潤已經是很高的要求了，還要權益後，還要人均，顆粒度一下子出來了。
對一線員工來說，你的人均權益利潤越高，獎金也就越多。反之亦然。
行業裡，人均利潤可能成為年度關鍵詞。因為，每家都在說要提高人均效能。
大勢如此，壓到每個人頭上，迫使每個人都要做追逐利潤的精準動作。
這就會導致兩個結果。
要麼，世茂給項目減員，拉昇人均權益利潤紙面數據。
但做得過了可能會給項目埋下雷。畢竟，很多時候，做項目，就是麻雀雖小，但是人不能少。
要麼，大幅減少未來小股操盤的項目，爭取更多操盤並表。小股操盤在世茂將不再吃香。
只有佔股更多，這樣獎金計提才會多，團隊才划算。不然，又要派人，獎金又少，缺乏動力。
其實，前兩年，小股操盤是世茂的一大特色，它成為規模追求的利器之一。
目前看，之前的小股操盤項目，以及一些利潤不佳的低效存量項目，未來也要用人均權益利潤去考核。
這意味著，很多人的獎金要減少，不排除以後產生進一步減員與崗位變化。
這和以前講人均銷售額的KPI不是一套邏輯。
新的KPI指標還會直接衝擊世茂的投資手筆。
產生一種魚與熊掌不可兼得的微妙感。
為了保證人均權益利潤，投資項目篩選必然更嚴格。至少，操盤並表的硬要求首先就會篩掉一部分項目。
世茂沒有跟投制度。但這一套KPI玩下來，其實約束了一線人員拿項目的手，畢竟，增加了限制條件，還跟自身利益掛鉤。
董小姐覺得，倒是跟同行跟投的初衷很相似。
董小姐瞭解到，現在世茂的銷售淨利率底線有所上浮。拿一手地要承諾投資回報10%以上，二手地是12%以上。只有第一年除外，拿地第一年回報可以適當降到8%以上。
還有一條，如果當年兌現不了，要直接雙倍處罰。
這個回報率，在行業裡大概屬於60分位，比平均水平略高一點。
但是，基於人均利潤與獎金考慮，在世茂，接下來，可能有很多項目沒有人有動力去拿。
因此，我的判斷是，今年，世茂投資收縮是大概率事件。至少，在投資尺度上會更挑剔一些。投資將成為夾雜著員工利益與情感的複合型動作。
公開場合，許世壇也說，目前TOP100公司裡的收購機會不多了，再小的公司，項目問題也不少。
對一線人員來說，考核是一座山。不拿地，沒獎金，拿了地，做下來，也可能沒什麼獎金。
「從內部的野心看，世茂越來越像碧桂園。」有世茂的朋友如是說。
硬幣的另一面是，「對員工的關注度大不如前了。」
你同意嗎？
歷史上所有迅速拉昇規模的公司，都將回答同一個問題：跑得太快，就不必在乎鞋子髒不髒嗎？
答案是否定的。所以無論主動還是被動，大多數公司都會放慢腳步，在半山腰上重新休整。
今天，許世壇修改的不僅僅是兩個KPI，也是拿著顯微鏡對世茂從上到下的一次重新界定。
一路高歌猛進之後，世茂正在成為什麼樣的公司？
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