“各融資渠道完全恢復。”
“行業排名目標前10名左右，公司還有很多彈藥。”
“商業地產就是買豬、養豬、賣豬，新城現在沒有打算賣豬。”
……
3月31日，新城控股的2019年度業績會上，少帥王曉松和他的同事們面對投資們的好奇，態度坦誠、回答務實。
畢竟，負債率大降、銷售目標負增長，這樣一份“很不新城”的年報，讓新城控股的業績會關注度極高。透過這份年報和業績會，人們驚喜地發現新城控股其實並沒有變。度過不平凡的2019年，“駱駝”即將整裝旗鼓。
1
負債去哪兒了？
作為一家高成長房企的典型代表，新城控股曾經用3年時間，就把銷售額從房企第21名攀升到第8名。
新城端出2019年年報表現依然搶眼，2708億元的銷售金額，同比增長22.48%，繼續位居行業第8位。
從主要財務數據看，新城的表現都是優秀的：
營收款如期釋放，59%的增幅堪稱完美；商業租金收入增幅翻倍多，顯示吾悅廣場開業的數量和質量都步入快車道；在有意識地控制商業公允價值重估增幅的情況下，利潤的增幅依然靚麗。
但是仔細算算負債情況，新城的數據卻頗有些令人錯愕。
在手貨幣資金從454億元激增到639億元，而有息負債為740.8億元。這樣一來，雖然資產負債率與往年保持均衡，但更能反映上市公司負債情況的淨負債率，卻出現了大幅度的下降。16.4%的淨負債率，遠遠小於之前的負債水平，也遠遠小於同行的負債水準。
“漂亮得不像一家房地產企業”，是人們對新城控股2019年末負債情況的感慨。但仔細分析就會發現，這是新城控股在遭遇特殊事件後，被動降槓桿的結果。
在業績會上，王曉松親口確認了這一點。“新城從總體來看，公司肯定不會往收縮的方面來走。40—70%的淨負債率區間比較合理。”他說，公司在2019年年底淨負債率只有16%，表明整個公司手上還是有很多彈藥在，靈活性非常強。
2
買地恢復常態了嗎？
按照王曉松的說法，新城的淨負債率16%只是特殊情況，而要回到40—70%的負債區間，必然意味著，新城控股今年將讓土地投資迴歸正軌。
2019年下半年，新城控股的新購入土地很少，相反為了增加安全墊，還轉讓了部分土地回籠資金。
儘管如此，得益於之前在土地市場的大手筆投資，新城的土地儲備依然豐厚。2019年末的1.2億多平方米土儲，在房企中仍然名列前茅。
東方證券的最新研報則顯示，2019年下半年新城控股收縮投資，但從4季度起公司投資端開始出現復甦的狀態，至12月單月新增地塊恢復到5幅。
一方面開始恢復投資，另一方面新城也沒有去搶貴地。華創證券研報顯示，2019年12月新城控股新增的5個項目平均樓面價僅1566元/平方米。從2019年全年拿地情況來看，新增土地平均樓面價3079元/平方米，拿地均價佔同期銷售均價的27.6%，拿地成本仍處於行業較低水平。
進入2020年，新城控股的土地投資已經基本回歸正常。
1月，新城控股通過招拍掛方式新增江蘇宿遷、廣東肇慶、貴州貴陽3個項目，通過合作方式取得貴州省黔南布依族苗族自治州龍里繼望路項目，共計新增土地面積84.37萬平米。
2月7日，新城控股競得雲南保山的商業兼住宅開發用地516.7畝。據悉，該項目總建築面積約90萬平方米，其中包括約9萬平方米的體驗式“購物中心”，該項目是保山建設現代化大城市的重要招商引資項目之一。2月26日上午，新城控股以7.54億元的價格拿下新泰市濱湖新區地塊，土地總面積25萬㎡。另外，2月份，新城控股還通過合作方式取得天津的2幅地塊。
3月份新城控股在昆明、南昌、連雲港、鄭州又先後拿地，總共斥資近15億元。
3
融資全部恢復了嗎？
2019年下半年的降槓桿動作，就是為了防範融資端面臨的風險。事實上，新城控股之所以負債驟降，一方面是減少土地投資，另一方面則是減少新增貸款。
但是進入2020年，新城在融資端表現積極。繼去年12月成功發行了3.5億美元的高級無抵押債券後，1月15日，其境外子公司新城環球成功發行本金總額為3.5億美元的優先票據，票面利息6.8%。1月，港股新城發展還完成配股計劃，募資27.11億港元。
此外，2月26日，據上交所消息，華西證券-新城吾悅商業物業第一期資產支持專項計劃獲上交所受理。消息顯示，該債券擬發行金額29.47億元，發行人新城控股集團股份有限公司，承銷商、管理人為華西證券。
3月9日新城控股發行了6億元債券，中誠信評定發行人主體信用等級為AAA，最終發行的票面利率只有5.10%。
新城控股高級副總裁兼財務負責人管有冬在業績會上表示：目前新城控股的各融資渠道完全恢復，公司重點在調期限結構、控制成本。將降低融資成本和拉長融資期限，做一些資產證券化和物業貸。
4
銷售額真的要放緩嗎？
新城控股銷售額的高增長，一直是人們津津樂道的話題。2019年報裡，新城提出2020年的銷售目標是2500億元——與2019年2708億元的銷售目標相比，出現了200億的負增長。
對於習慣了房地產行業高歌猛進的人來說，新城控股的銷售目標有些難以接受。雖然，“房住不炒”的背景下，大型房企的銷售額增幅正在逐年放緩，但即使2020年的開局出現新冠疫情，仍然有不少房企明確提出了比前一年更高的銷售額。
王曉松的解釋打消了很多人的疑問。“今年銷售2500億是中性目標。”他說，去年下半年，新城控股直到11月份才開始陸陸續續獲取一部分項目。原本以為今年年初是窗口期，但因為疫情影響，導致窗口期延後。存量土儲今年可推貨值約3200億元，今年拿地計劃1000億，對應貨值3000—4000億，其中約800億可在年內轉化為銷售。這樣新城今年總可推貨值4000億，60%出頭的去化率就是2500億。
看得出來，王曉松對銷售規模的排名正在看淡。他表示，如果通過代建、增加項目合作、降低權益比等手段，新城今年依然有機會衝擊2800億甚至3000億元全口徑銷售額，但這樣的意義不是太大。
“公司會以資本回報為核心，聚焦利潤。”在他看來，新城已經到了更重視高質量發展的階段。“新城希望行業排名在10名左右，這個是我們的一個比較中長期的目標。”
5
吾悅廣場要建多少？
吾悅廣場無疑是新城“雙輪驅動”戰略裡的獨門絕技。
2019年吾悅廣場新開業21座，再創歷史新高。全國63座吾悅廣場，也基本兌現了新城控股提出的“具規模”。
值得注意的是，得益於新城控股對商業選址、運營的熟練把控，吾悅廣場新開幾乎全部是滿鋪開業，且經過培育後租金可以實現明顯的增長。2019年超過40億元的租金，證明了新城“養豬”水平的提升。
王曉松用“養豬”來比喻做商業，言語間充滿了謙遜。“在養豬方面，新城還並沒有在行業裡面達到一個最高的水平，所以5年之內，甚至在整個市場還要飽和之間的這段時間，我們要把整個養豬的能力不斷做提升。”
對於吾悅廣場何時能夠“變現”，他說暫時沒有考慮過。“關於賣豬的能力，新城一直在研究賣豬的能力，從現在來看，也沒有真正的打算去賣豬，因為吾悅還遠遠沒有達到想要的價值點。”
按照新城控股的計劃，今年新開業的吾悅廣場將達到30座，再創歷史新高。當初提出的“100座吾悅廣場”，如今已經實現，而100座開業的吾悅廣場，也正越來越近。
吾悅未來的規模會是多少？新城控股在2019年年報裡表示：將覆蓋全國GDP 80%的區域，服務城市80%的主流人群。
很顯然，如果要朝雙80%方向去努力，200座、300座都很難說是盡頭，吾悅廣場的未來依然有廣闊的想象空間。
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