“各融资渠道完全恢复。”
“行业排名目标前10名左右，公司还有很多弹药。”
“商业地产就是买猪、养猪、卖猪，新城现在没有打算卖猪。”
……
3月31日，新城控股的2019年度业绩会上，少帅王晓松和他的同事们面对投资们的好奇，态度坦诚、回答务实。
毕竟，负债率大降、销售目标负增长，这样一份“很不新城”的年报，让新城控股的业绩会关注度极高。透过这份年报和业绩会，人们惊喜地发现新城控股其实并没有变。度过不平凡的2019年，“骆驼”即将整装旗鼓。
1
负债去哪儿了？
作为一家高成长房企的典型代表，新城控股曾经用3年时间，就把销售额从房企第21名攀升到第8名。
新城端出2019年年报表现依然抢眼，2708亿元的销售金额，同比增长22.48%，继续位居行业第8位。
从主要财务数据看，新城的表现都是优秀的：
营收款如期释放，59%的增幅堪称完美；商业租金收入增幅翻倍多，显示吾悦广场开业的数量和质量都步入快车道；在有意识地控制商业公允价值重估增幅的情况下，利润的增幅依然靓丽。
但是仔细算算负债情况，新城的数据却颇有些令人错愕。
在手货币资金从454亿元激增到639亿元，而有息负债为740.8亿元。这样一来，虽然资产负债率与往年保持均衡，但更能反映上市公司负债情况的净负债率，却出现了大幅度的下降。16.4%的净负债率，远远小于之前的负债水平，也远远小于同行的负债水准。
“漂亮得不像一家房地产企业”，是人们对新城控股2019年末负债情况的感慨。但仔细分析就会发现，这是新城控股在遭遇特殊事件后，被动降杠杆的结果。
在业绩会上，王晓松亲口确认了这一点。“新城从总体来看，公司肯定不会往收缩的方面来走。40—70%的净负债率区间比较合理。”他说，公司在2019年年底净负债率只有16%，表明整个公司手上还是有很多弹药在，灵活性非常强。
2
买地恢复常态了吗？
按照王晓松的说法，新城的净负债率16%只是特殊情况，而要回到40—70%的负债区间，必然意味着，新城控股今年将让土地投资回归正轨。
2019年下半年，新城控股的新购入土地很少，相反为了增加安全垫，还转让了部分土地回笼资金。
尽管如此，得益于之前在土地市场的大手笔投资，新城的土地储备依然丰厚。2019年末的1.2亿多平方米土储，在房企中仍然名列前茅。
东方证券的最新研报则显示，2019年下半年新城控股收缩投资，但从4季度起公司投资端开始出现复苏的状态，至12月单月新增地块恢复到5幅。
一方面开始恢复投资，另一方面新城也没有去抢贵地。华创证券研报显示，2019年12月新城控股新增的5个项目平均楼面价仅1566元/平方米。从2019年全年拿地情况来看，新增土地平均楼面价3079元/平方米，拿地均价占同期销售均价的27.6%，拿地成本仍处于行业较低水平。
进入2020年，新城控股的土地投资已经基本回归正常。
1月，新城控股通过招拍挂方式新增江苏宿迁、广东肇庆、贵州贵阳3个项目，通过合作方式取得贵州省黔南布依族苗族自治州龙里继望路项目，共计新增土地面积84.37万平米。
2月7日，新城控股竞得云南保山的商业兼住宅开发用地516.7亩。据悉，该项目总建筑面积约90万平方米，其中包括约9万平方米的体验式“购物中心”，该项目是保山建设现代化大城市的重要招商引资项目之一。2月26日上午，新城控股以7.54亿元的价格拿下新泰市滨湖新区地块，土地总面积25万㎡。另外，2月份，新城控股还通过合作方式取得天津的2幅地块。
3月份新城控股在昆明、南昌、连云港、郑州又先后拿地，总共斥资近15亿元。
3
融资全部恢复了吗？
2019年下半年的降杠杆动作，就是为了防范融资端面临的风险。事实上，新城控股之所以负债骤降，一方面是减少土地投资，另一方面则是减少新增贷款。
但是进入2020年，新城在融资端表现积极。继去年12月成功发行了3.5亿美元的高级无抵押债券后，1月15日，其境外子公司新城环球成功发行本金总额为3.5亿美元的优先票据，票面利息6.8%。1月，港股新城发展还完成配股计划，募资27.11亿港元。
此外，2月26日，据上交所消息，华西证券-新城吾悦商业物业第一期资产支持专项计划获上交所受理。消息显示，该债券拟发行金额29.47亿元，发行人新城控股集团股份有限公司，承销商、管理人为华西证券。
3月9日新城控股发行了6亿元债券，中诚信评定发行人主体信用等级为AAA，最终发行的票面利率只有5.10%。
新城控股高级副总裁兼财务负责人管有冬在业绩会上表示：目前新城控股的各融资渠道完全恢复，公司重点在调期限结构、控制成本。将降低融资成本和拉长融资期限，做一些资产证券化和物业贷。
4
销售额真的要放缓吗？
新城控股销售额的高增长，一直是人们津津乐道的话题。2019年报里，新城提出2020年的销售目标是2500亿元——与2019年2708亿元的销售目标相比，出现了200亿的负增长。
对于习惯了房地产行业高歌猛进的人来说，新城控股的销售目标有些难以接受。虽然，“房住不炒”的背景下，大型房企的销售额增幅正在逐年放缓，但即使2020年的开局出现新冠疫情，仍然有不少房企明确提出了比前一年更高的销售额。
王晓松的解释打消了很多人的疑问。“今年销售2500亿是中性目标。”他说，去年下半年，新城控股直到11月份才开始陆陆续续获取一部分项目。原本以为今年年初是窗口期，但因为疫情影响，导致窗口期延后。存量土储今年可推货值约3200亿元，今年拿地计划1000亿，对应货值3000—4000亿，其中约800亿可在年内转化为销售。这样新城今年总可推货值4000亿，60%出头的去化率就是2500亿。
看得出来，王晓松对销售规模的排名正在看淡。他表示，如果通过代建、增加项目合作、降低权益比等手段，新城今年依然有机会冲击2800亿甚至3000亿元全口径销售额，但这样的意义不是太大。
“公司会以资本回报为核心，聚焦利润。”在他看来，新城已经到了更重视高质量发展的阶段。“新城希望行业排名在10名左右，这个是我们的一个比较中长期的目标。”
5
吾悦广场要建多少？
吾悦广场无疑是新城“双轮驱动”战略里的独门绝技。
2019年吾悦广场新开业21座，再创历史新高。全国63座吾悦广场，也基本兑现了新城控股提出的“具规模”。
值得注意的是，得益于新城控股对商业选址、运营的熟练把控，吾悦广场新开几乎全部是满铺开业，且经过培育后租金可以实现明显的增长。2019年超过40亿元的租金，证明了新城“养猪”水平的提升。
王晓松用“养猪”来比喻做商业，言语间充满了谦逊。“在养猪方面，新城还并没有在行业里面达到一个最高的水平，所以5年之内，甚至在整个市场还要饱和之间的这段时间，我们要把整个养猪的能力不断做提升。”
对于吾悦广场何时能够“变现”，他说暂时没有考虑过。“关于卖猪的能力，新城一直在研究卖猪的能力，从现在来看，也没有真正的打算去卖猪，因为吾悦还远远没有达到想要的价值点。”
按照新城控股的计划，今年新开业的吾悦广场将达到30座，再创历史新高。当初提出的“100座吾悦广场”，如今已经实现，而100座开业的吾悦广场，也正越来越近。
吾悦未来的规模会是多少？新城控股在2019年年报里表示：将覆盖全国GDP 80%的区域，服务城市80%的主流人群。
很显然，如果要朝双80%方向去努力，200座、300座都很难说是尽头，吾悦广场的未来依然有广阔的想象空间。
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