這一波濟南房價調整，我們會發現，哪裡跌的最兇狠？
那些遠郊樓盤！
很多遠郊樓盤通常都是上躥下跳最不老實，但蹦躂完之後，基本都是一地雞毛，無數購房者被套牢。
在此，我懇請大家，冷靜下來，細想一下，濟南某些遠郊區域真的能買麼？
NO. 1｜壹
問君能有幾多愁，恰似接盤遠郊樓
圖1：黃河北的濟陽
此前有個德州的粉絲，想來濟南買房，不知聽信了誰的忽悠，一門心思想在黃河北先行區買套房投資用。
問其原因，他說，有人告訴他將來先行區會是濟南的新中心，房價能漲不少！
哦，果然又是聽說，聽說年年有，今年特別多——
聽說濟南房價要漲到5萬，54321房價體系！
聽說最近聽說郭店要建萬達廣場，郭店要火了！
聽說現在售樓處到處都是人，濟南樓市要火了！
聽說現在山大在章丘建分校，章丘樓市要火了，投資有前景！
火了火了，我們趕緊去搶房吧……
如果遠郊新區遍地是黃金，這種好事能輪到我們頭上？
目前這個階段，個人認為在濟南核心區20-30公里之外的任何新區、任何政策利好集中地、任何高大上概念新城區，都不適合投資。以比較典型的黃河北為例，雖然有新舊動能轉換政策加持，但去過那裡的都知道，畫的圓圈裡的空地很多，就算現在在售樓處價格如何如何，就算現在賣的如何火爆，但你接盤3年後，並不好出售。
自己住？除非你是那些土著居民。
即便我們不去考慮遠郊區域能否出手，是否是有價無市，也不去考慮醫療、教育匱乏等諸多配套劣勢，這些因素我們都不去考慮，就從收益率上說，現在遠郊新區真的能跑贏主城嗎？
濟南周邊遠郊新區從來都是享受主城的溢出效應，行情好時，主城漲，擠壓部分資金去了遠郊新區，然後它跟漲；行情不好時，降價從遠郊開始蔓延。
房產投資是一個絕對的長線投資，尤其在調控趨緊的當下，短期的投機幾乎沒有可能，我們必須著眼在3-5年的時間點上去看房產投資。
也許，在市區限購的環境下，遠郊偶有短期升溫，但長遠來看，市區的漲幅遠超這些遠郊區域。起碼濟南過去5年的房價變動，告訴了我們這些道理。
NO. 2｜貳
入手遠郊樓盤，你是認真的嗎？
現階段，我個人不建議大家入手濟南部分遠郊樓盤。
為什麼？
地多，未來樓盤更多；人少、配套少；有價，無流通。
入手遠郊樓盤，無論是自住還是投資都不現實！我們就以濟南報道比較多的片區——黃河北先行區為例，來看一下，為什麼現階段不建議入手。
首先從官方的表態上，已經有了結論，先行區3年內不進行商業房地產開發。
其實不光是先行區，很多新規劃的新區都是一樣。
前三年幹什麼？
以產業發展為主導，進行基礎設施建設。說白了，3年內完善基礎設施，導入產業，有了產業才有人口，有了人口，才有住房需求，住房需求增多，才有更多的流通，更多的流通和交換成為產生財富。
請記住，自由交換才能產生財富。
現在入手遠郊，將來你的房子賣給誰？
不管是什麼齊河國際生態城，還是什麼先行區綠地國博城，無論是從當下存量來看，還是從潛在的供地量來看，這些區域的庫存量都極大，即便不能說是高庫存的重災區，也絕對不能稱之為供應緊縮的窪地。
對於部分遠郊新區，我們可以問自己樓盤幾個問題：
樓盤交付，業主能坐上公交車或者地鐵去主城嗎？學校能開學，帶來好的師資嗎？有方便生活的商業配套嗎？來這裡住的人多嗎？有人氣嗎？外面跑的私家車公交車多，還是渣土車多？
就以章丘聖井和繡源河為例：
3年前，山大章丘校區的新聞和傳聞，傳遍濟南，滿城利好，此時章丘樓市一片火熱景象，土拍樓面價不斷攀升；3年後的今年，山大章丘龍山校區再次傳來消息，上了新聞，又有新規劃。
3年來，章丘樓市從高潮到低迷，有誰記得那一地雞毛，有誰記得那些投資失敗的慘痛案例。
規劃利好是好事，但是有開發商用來過渡炒作樓市，炒作房價，這種透支當地樓市健康發展的做法，無異於拔苗助長。
NO. 3｜叄
理性看待遠郊新區，別做炮灰
建項目蓋樓很容易，但是產業運營很難；規劃搭架子容易，填內核難；學校蓋起來容易，運營起來難；商業搭起來容易，活起來難。
房子賣完以後，商業、學校如何運營?不少開發商既無能力，也無耐心。
以學校為例，一所學校從建成到穩定到成長再到口碑名校，都要經過十年甚至幾十年的歷史沉澱。但在遠郊新區，發展時間短，還是需要沉澱。
沒有商業、醫療匱乏、公共交通缺失、休閒娛樂配套短期只是夢中泡影……留不住人成為新區的最大問題。
缺乏人氣，就更增加了優質商業的招商難度，即便招來了也因人流量的不足，難以維持現金流，半死不活甚至是逐漸死去……
沒配套就沒有人，沒有人配套就不來，來了也活不下去，配套和人成為了死循環。遠郊新區就這麼在死循環的困局中淪為紙上規劃、夢中泡影、剛需天堂、投資深坑。自住買遠郊新區，等待你的可能是寡淡閉塞生活；投資選遠郊，3-5年無人接盤。
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