这一波济南房价调整，我们会发现，哪里跌的最凶狠？
那些远郊楼盘！
很多远郊楼盘通常都是上蹿下跳最不老实，但蹦跶完之后，基本都是一地鸡毛，无数购房者被套牢。
在此，我恳请大家，冷静下来，细想一下，济南某些远郊区域真的能买么？
NO. 1｜壹
问君能有几多愁，恰似接盘远郊楼
图1：黄河北的济阳
此前有个德州的粉丝，想来济南买房，不知听信了谁的忽悠，一门心思想在黄河北先行区买套房投资用。
问其原因，他说，有人告诉他将来先行区会是济南的新中心，房价能涨不少！
哦，果然又是听说，听说年年有，今年特别多——
听说济南房价要涨到5万，54321房价体系！
听说最近听说郭店要建万达广场，郭店要火了！
听说现在售楼处到处都是人，济南楼市要火了！
听说现在山大在章丘建分校，章丘楼市要火了，投资有前景！
火了火了，我们赶紧去抢房吧……
如果远郊新区遍地是黄金，这种好事能轮到我们头上？
目前这个阶段，个人认为在济南核心区20-30公里之外的任何新区、任何政策利好集中地、任何高大上概念新城区，都不适合投资。以比较典型的黄河北为例，虽然有新旧动能转换政策加持，但去过那里的都知道，画的圆圈里的空地很多，就算现在在售楼处价格如何如何，就算现在卖的如何火爆，但你接盘3年后，并不好出售。
自己住？除非你是那些土著居民。
即便我们不去考虑远郊区域能否出手，是否是有价无市，也不去考虑医疗、教育匮乏等诸多配套劣势，这些因素我们都不去考虑，就从收益率上说，现在远郊新区真的能跑赢主城吗？
济南周边远郊新区从来都是享受主城的溢出效应，行情好时，主城涨，挤压部分资金去了远郊新区，然后它跟涨；行情不好时，降价从远郊开始蔓延。
房产投资是一个绝对的长线投资，尤其在调控趋紧的当下，短期的投机几乎没有可能，我们必须着眼在3-5年的时间点上去看房产投资。
也许，在市区限购的环境下，远郊偶有短期升温，但长远来看，市区的涨幅远超这些远郊区域。起码济南过去5年的房价变动，告诉了我们这些道理。
NO. 2｜贰
入手远郊楼盘，你是认真的吗？
现阶段，我个人不建议大家入手济南部分远郊楼盘。
为什么？
地多，未来楼盘更多；人少、配套少；有价，无流通。
入手远郊楼盘，无论是自住还是投资都不现实！我们就以济南报道比较多的片区——黄河北先行区为例，来看一下，为什么现阶段不建议入手。
首先从官方的表态上，已经有了结论，先行区3年内不进行商业房地产开发。
其实不光是先行区，很多新规划的新区都是一样。
前三年干什么？
以产业发展为主导，进行基础设施建设。说白了，3年内完善基础设施，导入产业，有了产业才有人口，有了人口，才有住房需求，住房需求增多，才有更多的流通，更多的流通和交换成为产生财富。
请记住，自由交换才能产生财富。
现在入手远郊，将来你的房子卖给谁？
不管是什么齐河国际生态城，还是什么先行区绿地国博城，无论是从当下存量来看，还是从潜在的供地量来看，这些区域的库存量都极大，即便不能说是高库存的重灾区，也绝对不能称之为供应紧缩的洼地。
对于部分远郊新区，我们可以问自己楼盘几个问题：
楼盘交付，业主能坐上公交车或者地铁去主城吗？学校能开学，带来好的师资吗？有方便生活的商业配套吗？来这里住的人多吗？有人气吗？外面跑的私家车公交车多，还是渣土车多？
就以章丘圣井和绣源河为例：
3年前，山大章丘校区的新闻和传闻，传遍济南，满城利好，此时章丘楼市一片火热景象，土拍楼面价不断攀升；3年后的今年，山大章丘龙山校区再次传来消息，上了新闻，又有新规划。
3年来，章丘楼市从高潮到低迷，有谁记得那一地鸡毛，有谁记得那些投资失败的惨痛案例。
规划利好是好事，但是有开发商用来过渡炒作楼市，炒作房价，这种透支当地楼市健康发展的做法，无异于拔苗助长。
NO. 3｜叁
理性看待远郊新区，别做炮灰
建项目盖楼很容易，但是产业运营很难；规划搭架子容易，填内核难；学校盖起来容易，运营起来难；商业搭起来容易，活起来难。
房子卖完以后，商业、学校如何运营?不少开发商既无能力，也无耐心。
以学校为例，一所学校从建成到稳定到成长再到口碑名校，都要经过十年甚至几十年的历史沉淀。但在远郊新区，发展时间短，还是需要沉淀。
没有商业、医疗匮乏、公共交通缺失、休闲娱乐配套短期只是梦中泡影……留不住人成为新区的最大问题。
缺乏人气，就更增加了优质商业的招商难度，即便招来了也因人流量的不足，难以维持现金流，半死不活甚至是逐渐死去……
没配套就没有人，没有人配套就不来，来了也活不下去，配套和人成为了死循环。远郊新区就这么在死循环的困局中沦为纸上规划、梦中泡影、刚需天堂、投资深坑。自住买远郊新区，等待你的可能是寡淡闭塞生活；投资选远郊，3-5年无人接盘。
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