注：本文有少量引用“上只角”、“下只角”、“棚戶區”等描述性詞彙，僅做觀點陳述，沒有任何歧視性用意。
腳下這塊土地的價值，每一分每一秒都在變化著。
我們感受不到地球的運動，但是站在外太空就會發現，地球在以466米/秒的速度高速運動。
我們感受不到腳下的土地在變，但是將土地納入地產價值的座標系中就會發現，板塊變動的不要太快。
作為上海三大商業街之一，四川北路繁華了近百年，在上世紀90年代達到了巔峰。
這條達3.7公里的上海最長商業街，曾經稱得上上海南北中軸線，凱鴻廣場、嘉傑國際、巴黎春天、東寶百貨構成"黃金十字"商圈曾在上海灘風頭一時無兩。
然而在2002年之後逐漸陷入衰落。人口不斷外遷，五角場、徐家彙、大寧等商圈迅速崛起，客流不斷被稀釋。時至今日，外地人只知道虹口有地標北外灘，誰還記得四川北路。
之前一度傳言上海市政府搬遷至浦東，後來不了了之。但是北京市政府卻真的搬遷到了東五環外的通州。
意味著之前西五環門頭溝的居民，到市政府辦事的距離被拉遠了一倍。在這個維度講，門頭溝區域價值被降低。
腳下的地，一直在動。
01
世界從來都不是平的，任何城市都有上半城與下半城、富人區與平民區，而且各個區域之間差異會越來也明顯——人以群分，居民又傾向將社區打造成自己想要的樣子。
很長一段時間，上海分為上只角下只角兩個世界。
上只角大概範圍是之前的租界區域，也就是靜安、黃浦和盧灣等等；下只角自然是當年的“滾地龍”“棚戶區”密集的閘北、普陀這些地方了。
兩個區域之間，不僅僅是收入水平的差異，也不僅僅是房子漂亮不漂亮，更重要的是生活方式和文化習慣的不同。甚至，說話的口音都不同。
後來，閘北普陀長寧成為城市擴展的主力區域，部分板塊迅速崛起，閔行等區域又被貼上了一些不好的標籤。
民間逐漸出現了不太好聽的“上海十大窮街”的說法，一多半都在閔行。（滬閔路、雙柏路、梅隴老街、吳中路465弄、顓建路、新建街等等）
2000年後，閔行成為發展最迅速的區域，這些街道很多都已經改頭換面，雖然與主城區還有一些差距，那些不好聽的標籤卻漸漸的不再被提起。
近些年，在不斷的大拆大建中，地段的概念逐漸變的模糊起來，外環部分小區房價超過內環，浦東浦西天天吵得不可開交，買市區老破小還是買郊區遠大新的糾結天天上演。
這個混沌狀態持續不了多久，在城市化趨於尾聲後會漸漸落定。
02
腳下的地在動，源於人的認知在動。
對高層住宅前景的擔憂從來沒消失過，一度有大量專家分析高層住宅就是以後的貧民窟：
高層住宅拆遷還建是不划算的，只能任由它破敗下去，居住密度又高，將來一定會淪為中下層聚集場所。就像紐約布魯克林區的高層公寓一樣，混亂、骯髒，犯罪率高。
高層住宅在很多人看來是有原罪的，高層建築日常管理和設施設備維護費用高昂，且存在安全隱患。
譬如易發火災，消防更是世界難題。由於垂直距離長，建築結構和內部裝飾複雜，居住人群眾多，釀成大災容易，施救卻難於登天。
2010年上海1115特大火災，58人遇難
另外，高層住宅的電梯維護也相當困難。電梯運行3到5年就要對主要設備大修，十五年以上就需更換。但住宅電梯強制報廢規定在中國壓根不存在。
由於高層住宅有這些問題，對物業管理的要求極高。但是國內的物業公司參差不齊，僅北京一地，物業公司多達3000多家。相比之下，韓國全國僅有物業公司4家。
我們聽到關於物業公司最多的新聞是，物業又打人了。
所以中國大部分高層住宅，結局與香港的重慶大樓差不多。
聽起來似乎有些道理，但是參與進房地產行業就會發現，高層住宅成不了貧民窟，反而會是以後的中產聚集地。
因為高層住宅，在國內從來不是居住的最底層。
上只角下只角時代，居住的最底層是棚戶區，是滾地龍。那時最貧苦居民的住所，大多以木板、土坯為承重結構，以油氈或石棉瓦為屋面材料，現在人的眼光看去，都不能算作房子。
建國後，這種房子逐漸消失，居住的最底層變成了低窪易澇、基礎設施配套不齊的小平房。這部分房子截止到目前，已經被拆遷的差不多了，只在楊浦以及黃浦董家渡周邊還有部分歷史遺留。
現在，輪到了老公房。
老公房，是新中國成立後為改善工人的居住狀況而興起的一種新式住宅，在當時大受歡迎。
1952年建成了第一個工人新村——曹楊新村，1958年開始大規模興建，當年即完成201個。這些工人新村都建在近郊各區，大多以所在的地域命名，如曲陽新村、鞍山新村等；有的以行業命名，如郵電新村；有的以居住者的職業命名，如搬運新村。
當年被引為榮耀的新村，如今已經淪落到置換鏈的最底層。
高層住宅電梯容易折舊，但是電梯確實方便了出入；
高層住宅居住人口多，容易出火災等事故，有時老公房容積率反而更高；
甚至物業管理的問題，也是老公房更嚴重。部分老公房物業費只有幾毛錢，甚至乾脆沒有物業公司。
大學畢業前幾年，工作一直很忙，租房就一直租在公司附近。當時選擇房子的標準是：房租便宜、步行到公司20分鐘以內。
所以難免就租住老公房，對老公房居住條件的不便深有感觸。
老公房通常公攤面積比較低，導致樓道擁擠，還經常有人堆放雜物，出入相當不便；
格局設計不合理，很多廚房的排風直接就在樓道，下班時剛好趕上飯點，能知道每戶鄰居晚上吃什麼大餐。
戶型設計不佳，採光通風效果不好；房間內陰暗潮溼，經常會有蟑螂等小動物出沒。甚至，還會有老鼠。
沒有小區環境，房子基本只有居住功能；物業管理混亂，基本是自由出入狀態。
小區樓下經常停滿車輛，出入時需要注意避讓行車。有車的住戶也很煩惱，總是搶不到車位。
最近老公房多了利好消息——要加裝電梯了，然而看了一下改造後的小區，很失望。
在加裝電梯後，小區本來就擁擠的空間顯得更加逼仄，本來就找不到車位的業主，停車更加困難。
在棚戶區被拆遷完畢後，老公房就成了居住環境的最底層。
03
由居住場所向生活場景的過渡，是目前房地產市場發生的影響力最大的變化。
近些年，身邊漸漸多了一些95後同事，發現他們對房子的要求高了很多。每次來新人，對租房提的要求就是——不要老公房。
而且不知不覺間，養貓曬貓成了朋友圈一大風景，與曬娃的頻率不相伯仲。大部分貓奴，都是剛畢業一兩年的90後。
想想80後大學畢業前兩年，養活自己都是一個問題，對生活唯一的期待就是上班不要太遠。
60、70後是改革開放紅利最大的獲利者，在草莽時代，許多人迅速積累了大量資本。
這些資本，在逐漸的向他們的後代轉移，從而造就了90後甚至00後完全不同的生活理念。
有人負責積累，有人負責揮霍。
這種理念上的不同，傳導到房地產市場就是對房子評價體系的改變。
房子作為居住場所的功能被弱化，作為生活場景的功能被加強。
在通勤便利與生活品質之間，天平逐漸向後者傾斜。在生活水平較低時，我們希望有更多的工作時間、更大的居住面積。
在收入水平提高居住面積能夠保證時，我們希望有更好的社區環境、更優良的自然景觀。
倫敦泰晤士河畔的江景房，價格是非江景房的兩倍以上；重慶江景房，僅僅比其他同類房源貴2000元/平米。
尤其是新城開發資源不斷外擴之後，加劇了這種轉變。內環中環甚至外環的差異不斷被模糊，現在生活在上海，哪裡看不了一場電影？哪裡找不到超市？
甚至產業也在外移。關於虹橋商務區是否成功眾說紛紜，但是身邊確實不斷的有公司搬遷過去，九亭七寶作為睡城的地位進一步被提高。
在這樣的背景下，老公房的評估慢慢的在變化著。
60後70後80後有了經濟實力，逐漸置換掉之前的老房子；90後普遍對居住要求較高，租房都不去看老公房，置業時更不會列入選項。
所以目前老公房的居住群體逐漸變成以老年人為主。老年人不捨得熟悉的市區環境、又需要較便捷的醫療資源，並且，有時候他們比年輕人更怕孤獨。
這部分老人逐漸減少，老公房就會逐漸被拋棄。
04
對於高層前景的擔憂，是以後拆遷困難。
其實拆遷還建是否有利可圖，與樓層無關，強相關的數據是容積率。
容積率越高，單位土地面積可售住宅面積就越多。之所以棚戶區可以拆遷，在於棚戶區基本都是平層，容積率普遍在1.0以下（參考別墅社區），而且戶數較少。
目前我國小區的平均容積率是2.06，拆遷還建多得一倍建築面積，這筆帳還划得來。
而絕大多數老公房容積率在1.8以上，2.0以上是主流，並且以小戶型為主，戶數眾多。拆遷還建已經沒有利潤空間。
另一方面，外環房價與內環差距不斷在縮小，徐涇核心區房價已經不輸市區，開發近郊的大片空地蛋糕明顯要大很多。
上個月，國土局已經將部分土地徵用權力下放，地方政府土地規劃自由度更高。
上海到底有多少老公房，從來沒有準確的數據統計。之前官方公佈過長寧區居住條件，約78%的居民居住在6層以下無電梯的老式住宅中。
在主城區中，長寧算開發較晚的區域，黃浦、靜安、楊浦的老公房比例應該不會低於長寧。
而目前的高層住宅，普遍開發於2000年之後，即使容積率高一些，居住體驗也會比老公房高不少。
尤其是2005年外銷公寓火了之後，出現了大量人車分流、一梯兩戶的高品質住宅。隨著老公房的沒落，這些小區會成為中產階級追逐的對象。
大量的老公房還存在，高層住宅就不會處於置換鏈的底部。
不要羨慕西方戶均一套的獨棟house，在我們有生之年中國都不會大面積出現這樣的居住形態。在不拍容積率低於1.0地塊的背景下，新的別墅區不會再出現。
容積率1.5以上的疊加別墅其實算不得別墅，充其量是一種複式多層住宅。而由於樓層的低矮，導致小區綠化面積縮水，景觀設計更是無從下手，居住體驗不一定優於高層住宅。
腳下的地一直在動，評價世界的座標也一直在動，在混沌即將落地之際，一定要跟對方向。
雷軍說，創業成功本質是找到風口，順勢而為。現在看來，置業也是。
以上為正文
後記：
不過老公房也會分出三六九等，尤其是在我國資源導向明顯的情況下，仍然會有部分小區會因為稀缺的地段成為硬通貨。
在地一直在動的背景下，哪些區域會沒落，哪些區域會一直堅挺，我們後面推文會給出自己答案，歡迎持續關注。
閱讀更多 環線房產諮詢 的文章
